Nieruchomości komercyjne w Polsce - podsumowanie 2014

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Polsce - podsumowanie I poł. 2015

Jak mówi Joanna Mroczek, dyrektor marketingu oraz działu doradztwa i badań rynku w CBRE, tendencja wzrostowa w polskiej gospodarce jest już dość wyraźnie zaznaczona, podobnie zresztą jak rosnące zainteresowanie Polską wśród inwestorów zza granicy. Ci ostatni dość licznie pojawiają się zarówno na rynku kapitałowymi jak i deweloperskim. Inwestycje komercyjne są coraz ciekawsze, co pozytywnie przekłada się na jakość oferty, z jakiej mogą wybierać najemcy, którzy z kolei nie przestają się rozwijać.

Wśród istotnych trendów i tematów jakie pojawiły się na rynku w mijającym roku są takie jak: budowlany boom na rynku biurowym, nowe lokalizacje wynikające z inwestycji infrastrukturalnych w miastach, dalszy rozwój i dojrzewanie rynku outsourcingu, nowe sektory wśród najemców nowoczesnych powierzchni biurowych, nowe rozwiązania w projektowaniu biur i związane z tym zmiany na rynku pracowniczym, ulice handlowe i reorganizacje wśród najemców handlowych, duże inwestycje w sektorze magazynowo-przemysłowym. Rok 2014 upłynął jako czas dojrzewania poszczególnych sektorów rynku, chociaż nie dla wszystkich jego podmiotów jest to łatwy proces – dodaje Joanna Mroczek.

W segmencie biurowym nie łatwo o sukces

Rok 2014 przyniósł lekki spadek popytu na powierzchnię biurową. Eksperci CBRE szacują, że w całym 2014 r. popyt wyniesie ok. 600 tys. mkw., zatem będzie nieco mniejszy od poziomu z ubiegłego roku.

W znacznym stopniu wynika to z powielenia trendu sprzed pięciu lat, kiedy w realiach światowego kryzysu, najemcy podpisali niewiele umów. Pięć lat to okres, na jaki najczęściej wynajmowane są biura, zatem w 2014 r. przypadł czas zmniejszonej ilości ich odnowień. Osłabienie popytu to także efekt techniczny spowodowany konsolidowaniem się firm oraz nowymi rozwiązaniami organizacji biura, które pozwalają zmniejszyć zapotrzebowanie na powierzchnię, z czego firmy skwapliwie korzystają. Popyt powinien zacząć rosnąć z początkiem 2015 r., jednak rynkowi przyjdzie zmierzyć się ze znaczną podażą powierzchni biurowej, a wiadomo, co to oznacza dla stawek czynszowych – mówi Daniel Bienias, senior dyrektor, szef działu reprezentacji najemców w CBRE.

W całej Polsce w 2015 r. na rynku przybędzie ok. 900 tys. mkw. powierzchni biurowej, natomiast w 2016 r. ok. 700 tys. mkw. Warszawa, największy krajowy rynek biurowy, jest jednym z czołowych miast Europy pod względem aktywności deweloperów, obecnie powstaje w stolicy 46 nowych biurowców o łącznej powierzchni ponad 660 tys. mkw. Podaż osiągnie punkt kulminacyjny w okolicach II kwartału 2016 r., wtedy Warszawa odnotuje wzrost powierzchni niewynajętej do rekordowego poziomu ok. 18-21 proc., z dzisiejszych prawie 14 proc.

Budzący największe zainteresowanie inwestorów, rynek warszawski, dysponuje prawie 4,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 30 proc. zlokalizowanych jest w Centrum. Poza Centrum, Mokotowem oraz obszarem Al. Jerozolimskich i Okęcia, które w sumie dysponują ponad 75 proc. ogółu stołecznych zasobów biurowych, rynek biurowy rozwija się dynamicznie także na Woli, głównie w okolicy ronda Daszyńskiego. Nowe obiekty biurowe najszybciej powstają w sąsiedztwie rozwijającej się miejskiej infrastruktury komunikacyjnej – drugiej linii metra, nowych połączeń drogowych oraz obwodnic miasta. Inwestycje infrastrukturalne przynoszą szybkie zmiany lokalizacji stref biurowych, które ewoluują, powiększają się lub łączą, znacznie wpływając na konkurencyjność i pozycję poszczególnych inwestycji. Te zmiany trzeba dokładnie śledzić i brać pod uwagę przy tworzeniu strategii wynajmu.

Wobec tak znacznej podaży nowej powierzchni biurowej, najbardziej stabilne i odporne na spadki czynszów i wzrosty liczby pustostanów będą obiekty najbardziej prestiżowe oraz w najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Już od pewnego czasu mamy do czynienia na rynku z coraz mocniejszą pozycją najemców, którzy negocjując stawki najmu, stawiają twarde warunki, oczekując od właścicieli biurowców szeregu zachęt i upustów. Ten trend wzmocni się w przyszłym roku i kolejnych latach – dodaje Łukasz Kałędkiewicz, senior dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w CBRE.