Rynek biurowy i inwestycyjny w Warszawie I kw. 2015

Przeczytaj także: Warszawa - najlepszy rynek biurowy w Europie Środkowej

Na koniec marca biezącego roku zasoby wynajmowalnej powierzchni biurowej na terenie stolicy wzrosły o 57.000 m2, sięgając tym samym 3,74 mln m2. Jeśli doliczyć do tego biura na użytek własny właścicieli, to szybko okaże się, że w Warszawie mamy już ponad 4,4 mln m2 powierzchni biurowej. Wielu inwestorów, obserwując skalę podaży biurowej realizowanej na rynku, świadomie wstrzymała się z rozpoczynaniem nowych projektów. W rezultacie w marcu 2015 roku w budowie było około 735.000 m2 wynajmowalnej powierzchni biurowej. Zakończenie większości tych projektów jest planowane w tym i w przyszłym roku.

O ile deweloperzy nie napotkają trudności przy realizacji, lata 2015-2016 będą wyjątkowe w historii warszawskiego rynku biurowego, ponieważ podaż roczna ma osiągnąć rekordowe 350.000-370.000 m2. Obserwując skalę realizowanej podaży nie należy oczekiwać, aby w kolejnych kwartałach 2015 roku deweloperzy masowo inicjowali nowe inwestycje. Mimo, iż pozwolenia na budowę posiada ponad 1,2 mln m2 powierzchni biurowej w Warszawie, to na realizację projektów zdecydują się prawdopodobnie przede wszystkim ci inwestorzy, którym uda się pozyskać kluczowych najemców.

Utrzymującej się w I kwartale tego roku wzmożonej aktywności deweloperów towarzyszyło ożywienie po stronie popytowej. W tym okresie w budynkach istniejących i w budowie, zostały podpisane umowy najmu ponad 110.000 m2, natomiast kolejne 58.000 m2 stanowiły renegocjacje kontraktów i ekspansje najemców w ramach wynajmowanych budynków. Łącznie podpisano umowy najmu niemal 170.000 m2, tj. o 30% więcej niż w I kwartale 2014 roku.

Konkurencja wśród deweloperów i właścicieli biurowców pozostaje intensywna. W I kwartale 2015 roku w Warszawie dostępne było ponad 573.000 m2 w istniejących budynkach biurowych. Stanowiło to 15,3% wynajmowalnych zasobów stolicy (13% całkowitych zasobów). W porównaniu z końcem 2014 roku wskaźnik pustostanów zanotował niewielki spadek, pozostając jednak na znacznie wyższym poziomie niż w analogicznym okresie 2014 roku.

Obniżenie udziału niewynajętej powierzchni w warszawskich zasobach biurowych zostało spowodowane relatywnie wysoką absorpcją netto odnotowaną w I kwartale 2015 roku. Szacuje się, że w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku rynek wchłonął około 55.000 m2; dla porównania była ona tylko nieznacznie mniejsza od wolumenu nowej podaży w tym okresie. Zakładając, że aktywność deweloperów nie będzie rosła, dalsze kształtowanie się współczynnika pustostanów zależeć będzie przede wszystkim od wielkości absorpcji netto. Przyjmując jednak jej średnią wartość z ostatnich pięciu lat, należy oczekiwać, że
zaobserwowany spadek stopy pustostanów jest krótkookresowy.