Czy to już prawdziwy boom na coworking?

Przeczytaj także: 239 000 mkw. powierzchni flex w Polsce w ciągu 4 lat

Nie jest przesadą stwierdzenie, że elastyczny wynajem zrewolucjonizował wręcz rynki biurowe całego świata i zmienił tradycyjny sposób postrzegania biura jako miejsca pracy. Elastyczne powierzchnie biurowe to najważniejsza przemiana od czasów, gdy gabinetowy układ usunął się w cień powierzchni typu open space. Jej motorem stał się przede wszystkim postęp technologiczny, ale także zmiany pokoleniowe oraz coraz większe znaczenie koncepcji „sharing economy”.

Emma Swinnerton, dyrektor działu wynajmu elastycznych powierzchni biurowych w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield w swojej prelekcji na temat coworkingu zauważyła, że:

„Rozwój tego sektora to rewolucja na rynku biurowym. Popyt na tego typu powierzchnię rośnie bardzo dynamicznie na całym świecie. Głównymi rynkami, które warto obserwować są Londyn oraz Nowy Jork, ponieważ to tutaj kluczowi gracze wprowadzają do swoich ofert nowości. Wraz z rosnącym zainteresowaniem najmem elastycznym, coraz więcej wyzwań stoi przed operatorami coworkingowymi. Coworking w odróżnieniu od biur tradycyjnych oferuje najemcom większą elastyczność, jest również bezpieczniejszy m.in. ze względu na krótszy okres najmu. Dla korporacji z kolei to doskonały produkt, pozwalający na nawiązanie współpracy z mniejszymi podmiotami lub na zorganizowanie biura tymczasowego pozwalającego na kontynuowanie pracy w oczekiwaniu na nową powierzchnię w trakcie przeprowadzki”.

Elastyczne miejsca pracy to dziś istotny element europejskiej gospodarki. Coraz powszechniejszy coworking jest odpowiedzią na zmieniające się potrzeby najemców oraz rosnące znaczenie takich wartości jak społeczność, otwartość, współpraca czy dostępność.

Catherine Bai, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield, wskazała m.in. na Londyn, Nowy Jork czy Berlin jako główne i najbardziej atrakcyjne lokalizacje coworkingowe na świecie.

„Rozwój sektora elastycznych powierzchni na wynajem generowany jest przede wszystkim dzięki pojawieniu się na rynku dużych operatorów takich jak np. WeWork. Dlatego każde miasto z odpowiednio przygotowanym zapleczem w postaci dostępnej od ręki wolnej powierzchni biurowej z dogodnym dostępem do miejskiej infrastruktury transportowej, może liczyć na rozwój takiej przestrzeni,” dodała Catherine Bai.

W Polsce firmy oferujące powierzchnie serwisowane działają już od ponad 20 lat, a rozwój sektora powierzchni coworkingowych rozpoczął się dopiero około 7 lat temu. Pierwsi mali operatorzy oferowali głównie niewielkie lokale w domach jednorodzinnych, kamienicach czy budynkach poprzemysłowych o powierzchni wynoszącej średnio około 200 mkw., głównie poza centrami miast. Obecnie to Warszawa z 77 400 mkw. powierzchni przeznaczonej pod wynajem elastyczny jest liderem, jeżeli chodzi o dostępność powierzchni coworkingowej. Warszawska podaż stanowi około 70% całkowitych zasobów powierzchni coworkingowej w Polsce. Poza stolicą innymi miastami o dużej koncentracji tego typu powierzchni są Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław i Katowice.

Katarzyna Kotkowska, Associate w dziale wycen i doradztwa, Cushman & Wakefield oraz Mikołaj Niemczycki, Coworking Clients Manager w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield podczas prezentacji wyników raportu „Coworking sector in Poland” wskazali, że w 2018 roku w Warszawie otwarto łącznie 37 600 mkw. nowej powierzchni coworkingowej, dzięki czemu operatorzy tego typu centrów stali się jedną z najszybciej rozwijających się grup najemców. Wskaźnik wzrostu w tym sektorze w ostatnich pięciu latach wyniósł 70% rok do roku. Na przestrzeni dwóch najbliższych lat, dzięki zakontraktowanym w 2018 roku umowom najmu, zasób powierzchni coworkingowych wzrośnie o blisko 74 100 mkw., a na koniec 2020 roku wyniesie 151 000 mkw.

„Przewidujemy, że wartość ta będzie ostatecznie wyższa, ponieważ operatorzy cały czas aktywnie poszukują nowych powierzchni pod wynajem,” zauważyła Katarzyna Kotkowska. Natomiast Mikołaj Niemczycki dodał, że „60% łącznych zasobów tego typu powierzchni w stolicy znajduje się w lokalizacjach centralnych, które są najbardziej pożądane przez najemców, ponieważ zwykle oferują one największą wartość dodaną w postaci dobrego dojazdu środkami komunikacji miejskiej lub dogodny dostęp do różnego rodzaju usług dodatkowych, takich jak: restauracje, kawiarnie, kluby fitness czy stacje rowerów miejskich”.

Oprócz lokalizacji centralnych, centra coworkingowe powstają także na Pradze w rewitalizowanych kamienicach lub budynkach biurowych klasy A. Praskie zasoby stanowią 14% całkowitej podaży powierzchni coworkingowej w Warszawie, natomiast w strefie Ursynów i Wilanów, mimo relatywnie niewielkiej ilości powierzchni biurowej, znajduje się aż 7% podaży.

Największym operatorem obecnym na warszawskim rynku biurowym w 2018 roku był Business Link, który posiada łącznie trzy lokalizacje (Stadion Narodowy, Astoria Premium Office i Zebra Tower) o łącznej powierzchni 12 000 mkw. WeWork otworzył swoją pierwszą lokalizację w budynku biurowym CEDET, kolejną – w styczniu 2019 roku w pierwszej fazie kompleksu Browary Warszawskie i łącznie oferuje najemcom 9 700 mkw. Innymi aktywnymi graczami byli operatorzy Solutions.Rent z dwiema lokalizacjami w budynkach Plac Małachowskiego i Ethos o łącznej powierzchni 6 700 mkw. oraz NewWork, który posiada łącznie dwie istniejące lokalizacje w budynkach Be The One oraz Mazowiecka 2/4.

- WeWork na całym świecie ma ponad 400 tys. członków, którym oferuje środowisko pracy sprzyjające nawiązywaniu współpracy, przemyślany design oraz inspirujące wydarzenia i wspiera ich w realizacji planów. Wśród nich są startupy, przedsiębiorcy, większe firmy, a także spółki wchodzące w skład indeksu FTSE 500. Ze względu na popyt ze strony naszych członków otwarcie lokalizacji w Polsce było dla nas oczywistym, kolejnym krokiem. Polska należy do największych i najszybciej rozwijających się gospodarek w Europie Środkowej oraz jest ważnym ośrodkiem dla firm z branży nowych technologii, mediów, transportu oraz instytucji rządowych. Tylko w Warszawie zarejestrowanych jest ponad 300 tys. firm, z czego 3 tys. to startupy, co świadczy o tym, że jest ona niezwykle pożądaną lokalizacją biznesową. Mamy nadzieję, że dzięki pozyskaniu nowych członków w tym mieście przyczynimy się do dalszego wzrostu prężnie rozwijającej się lokalnej gospodarki – powiedział Misha Konoplev, Dyrektor Generalny, WeWork Central & Eastern Europe.

W trakcie konferencji „Coworking in Poland – Where Next?” przeprowadzono dwie dyskusje panelowe. Pierwszą z nich pt.„Coworking tenancy vs. investment market - added value or reduced liquidity?", poprowadził Soren Rodian Olsen, Partner, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield, który zaznaczył:

„Najemcy powierzchni coworkingowych stanowią istotną grupę najemców w kilku budynkach biurowych klasy core na terenie całej Polski, zwłaszcza w nowych inwestycjach w lokalizacjach centralnych. Rynek inwestycyjny szybko zaakceptował ich obecność. Inwestorzy na polskim rynku są otwarci na zjawisko coworkingu – częściowo ze względu na dłuższe okresy najmu (10-15 lat), a częściowo z uwagi na trendy na rynkach najmu, na których coworking jest powszechnie uważany za wartość dodaną dla innych najemców i samego budynku. Przewidujemy, że cztery z pięciu transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym warszawskiego COB będą dotyczyły budynków, w których funkcjonują operatorzy coworkingowi”.

Natomiast moderująca drugą dyskusję pt. „Coworking & Corporations”, Anna Górska-Kwiatkowska, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield, wskazała, że

„w ostatnich trzech latach byliśmy świadkami bezprecedensowej ekspansji sektora powierzchni coworkingowych na całym świecie. Do niedawna centra coworkingowe były popularne wśród startupów, małych przedsiębiorstw i freelancerów, ale obecnie widzimy znaczny wzrost popytu na tego typu powierzchnię ze strony korporacji. Elastyczne powierzchnie biurowe na wynajem nadal będą zachęcać swoją ofertą małe i średnie przedsiębiorstwa szukające ciekawej alternatywy dla biur tradycyjnych, ale w najbliższych latach zaobserwujemy dywersyfikację w strukturze użytkowników powierzchni coworkingowych. Na szczycie piramidy znajdą się korporacje, które staną się największą grupą najemców korzystających z tego typu powierzchni. Popyt ze strony korporacji szacowany był dotychczas na ok. 8%, ale zważywszy na rosnące zainteresowanie, może on wkrótce wzrosnąć dwu- a nawet trzykrotnie. Możliwość elektronicznego podpisywania umów najmu („e-podpisy”) i nowe standardy rachunkowości będą istotnymi czynnikami zachęcającymi najemców do skorzystania z zalet oferowanych przez coworking”.