Powierzchnie biurowe, czyli popyt 2 razy większy od podaży

Przeczytaj także: 239 000 mkw. powierzchni flex w Polsce w ciągu 4 lat

W przypadku regionów za 1/3 najmu odpowiadał Kraków, gdzie popyt zdołał osiągnąć 220 tys. mkw. Z kolei umowy podpisane we Wrocławiu opiewały na 165 tys. mkw. powierzchni. I to właśnie w tych dwóch miastach zakontraktowano większość powierzchni biurowej wynajętej poza Warszawą. Wynik osiągnięty w Trójmieście sięgnął 87 tys. mkw., a w stolicy Wielkopolski zapotrzebowanie na biura przewyższyło 70 tys. mkw.

- Nowym zjawiskiem, jakie mogliśmy obserwować w ubiegłym roku, szczególnie widocznym na rynku warszawskim była ekspansja operatorów powierzchni coworkingowych i biur serwisowanych. Ta grupa najemców wygenerowała kilkanaście procent popytu na biura w Warszawie. Rozwój tego segmentu ma znaczący wpływ na ewolucję rynku biurowego w naszym kraju, decydujący dla jego przyszłego kształtu – zauważa Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.

Zasoby polskiego rynku liczą ponad 10 mln mkw. powierzchni biurowej

W całym minionym roku rodzimy rynek biurowy powiększył się o 750 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Najsłabszy od kilku lat rezultat (230 tys. mkw.) odnotowała Warszawa, natomiast miasta regionalne, które powiększyły swoją ofertę o około 520 tys. mkw., mogą mówić o sukcesie.

Największe miasta naszego kraju oferują już ponad 10 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najwięcej w Warszawie - ponad 5,5 mln mkw., w Krakowie 1,27 mln mkw. i we Wrocławiu 1,07 mln mkw.

- Wrocław odnotował w 2018 roku najlepszy wynik w historii, zarówno jeśli chodzi o wartość popytu, jak i nowej podaży – komentuje Mateusz Strzelecki. Na wrocławskim rynku, jak oblicza Walter Herz, przybyło w minionym roku 147 tys. mkw. biur. Wrocław, podobnie jak Kraków, który wzbogacił się w zeszłym roku o ponad 155 tys. mkw. powierzchni biurowych, dysponuje już przeszło milionem mkw. powierzchni biurowych. - Na uwagę zasługuje również rynek katowicki, na którym podaż na koniec zeszłego roku przekroczyła 0,5 mln mkw. powierzchni. Tym samym Katowice wyprzedziły Poznań, który w ubiegłym roku zwiększył ofertę zaledwie o ponad 20 tys. mkw. i oferuje aktualnie około 480 tys. mkw. biur – dodaje ekspert Walter Herz.

Biurowa Polska w budowie

Do największych obiektów biurowych ukończonych w 2018 roku należą: Olivia Star w Gdańsku (43 tys. mkw.), Olivia Prime A w Gdańsku (29 tys. mkw.), Sagittarius Business House we Wrocławiu (25 tys. mkw.), Ogrodowa 8 w Łodzi (28 tys. mkw.), Equal Business Park C w Krakowie (23 tys. mkw.), Centrum Praskie Koneser (21 tys. mkw.) w Warszawie, Proximo II w Warszawie (20 tys. mkw.), Equator IV w Warszawie (19 tys. mkw.), O3 Business Campus III w Krakowie (19 tys. mkw.), Retro Office House we Wrocławiu (18 tys. mkw.), KTW I w Katowicach (18 tys. mkw.), czy Spokojna 2 w Lublinie (18 tys. mkw.).

W największych miastach w kraju w trakcie budowy pozostaje ponad 1,7 mln mkw. powierzchni biurowych. Około 790 tys. mkw. biur powstaje w Warszawie, z czego jak szacują analitycy Walter Herz, około 260 tys. mkw. ma zostać oddane do końca bieżącego roku. Większość z realizowanej w aglomeracji powierzchni w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat oddana zostanie w dużych kompleksach biurowych, w których zaprojektowane zostały także budynki wysokościowe, jak na przykład Varso, The Warsaw Hub, Warsaw Unit, czy Generation Park.

Inwestycje prowadzone w regionach przyniosą wkrótce około 915 tys. mkw. powierzchni biurowej. Najwięcej nowych projektów powstaje w Krakowie (250 tys. mkw.) i we Wrocławiu (208 tys. mkw.), gdzie realizowany jest kompleks Business Garden z 90 tys. mkw. powierzchni. W Trójmieście w trakcie budowy jest 130 tys. mkw. biur, a w Poznaniu inwestorzy zapowiadają w tym roku oddanie do użytku 110 tys. mkw. powierzchni.

Brakuje wolnych biur

Nadzwyczajna chłonność naszego ryku biurowego spowodowała, że w ciągu ostatniego roku współczynnik powierzchni niewynajętej spadł we wszystkich największych ośrodkach biznesowych w kraju do średniego poziomu 8,5 proc.

W Warszawie wskaźnik pustostanów, który utrzymuje się w podobnych granicach, nie był tak niski od wielu lat. Obiekty biurowe oddawane w stolicy są już na ogół skomercjalizowane w około 80 proc. Wyjątkiem nie są też w pełni wynajęte budynki w momencie ukończenia budowy. Świetnym przykładem jest tu będący na ukończeniu kompleks biurowy Mennica Legacy Tower, położony przy skrzyżowaniu Prostej i Żelaznej. W skład obiektu wchodzi 130 metrowa wieża i sąsiadujący z nią 36 metrowy Budynek Zachodni, który w całości został wynajęty przez firmę WeWork, operatora powierzchni coworkingowych. Większość z ponad 65 tys. mkw. powierzchni, jaką oferuje kompleks została zaś zakontraktowana przez mBank. Porozumienie dotyczące wynajmu ponad 40 tys. mkw. powierzchni na nową siedzibę banku stanowi jedną z największych transakcji w historii rynku biurowego w Polsce.

Warszawskie projekty, które pozostają w trakcie realizacji zabezpieczone umowami najmu mają około 40 proc. powierzchni. Najtrudniej jest znaleźć wolne biura w budynkach zlokalizowanych w centralnej części miasta.

W 2018 roku współczynnik pustostanów obniżył się na wszystkich rynkach biurowych w kraju. Nawet w takich miastach jak Kraków, czy Wrocław, w których odnotowany został spory przyrost zasobów biurowych. Świadczy to bardzo dobitnie o dużym zapotrzebowaniu na powierzchnię biurową zgłaszanym przez najemców.