Wtórny rynek nieruchomości 2007 i 2008

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Stolica Małopolski od dawna już niezmiennie utrzymuje się na drugim miejscu w kraju pod względem kosztów wynajmu stancji i mieszkań, i również to miasto nie uniknęło podwyżek kosztów. Momentem przełomowym dla cen wynajmu stancji w Krakowie był sierpień 2007 roku, kiedy to ceny tam przekroczyły barierę 500 zł, uzyskując wartość dokładnie 516 zł. Był to okres największego boomu na rynku wynajmu mieszkań, który utrzymywał się aż do początków IV kwartału. Najwyższe ceny Kraków osiągnął na początku IV kwartału – w październiku. Wtedy wynajem stancji kosztował przeciętnie 578 zł miesięcznie.

Biorąc pod uwagę średnie ceny dla całych miastach, w ciągu roku najbardziej zdrożał Gdańsk – gdzie przeciętnie czynsz za wynajem pokoju wzrósł o nieco ponad 21% (z 400 do 483 zł miesięcznie za pokój). Najniższy wzrost w skali rocznej miał miejsce w Katowicach – 9%, tam również ceny należą do jednych z niższych w kraju – zarówno pod względem wynajmu stancji, jak i mieszkań.

Najgorętszym okresem 2007 roku był tradycyjnie III kwartał, kiedy na rynku wynajmu panuje największy ruch ze względu na studentów poszukujących mieszkań na nadchodzący rok akademicki. W porównaniu do poprzednich lat, tegoroczny „boom na rynku wynajmu” odbił się dużo szerszym echem niż w latach poprzednich. Pod koniec sierpnia studenci Uniwersytetu Wrocławskiego sfrustrowani wysokimi cenami wynajmu mieszkań i stancji, postanowili rozpocząć ogólnopolski strajk przeciwko zbyt wysokim kosztom najmu. W sytuacji, kiedy akademiki zapewniają miejsce jedynie dla 7% wszystkich studentów, wysokie ceny wynajmu mieszkań mogą okazać się ogromną przeszkodą dla studentów w dalszym kształceniu.

MIESZKANIA Z RYNKU WTÓRNEGO W 2008

Jak w 2008 r. zmieni się cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym?

W 2008 roku w największych i najdroższych polskich aglomeracjach, czyli Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście ceny nie powinny zmienić się znacznie w stosunku do poziomu z końca 2007 roku. Średnie ceny w Warszawie powinny utrzymywać się na poziomie około 9 tysięcy za metr kwadratowy, z możliwymi odchyleniami w górę i w dół około 5%. Na rzecz takiej prognozy przemawia fakt, iż w ostatnim półroczu, kiedy ceny ulegały stabilizacji średnia wyniosła 9016 złotych, a najniższa osiągnięta w czasie cena metra była od niej o 1,1% niższa. W przypadku Krakowa poziomem stabilizacji wydaje się być 8000 złotych, Wrocławia 7100, Gdańska i Gdyni 6700, Poznania 6500.

We wszystkich tych miastach możliwe są spadki średnich cen wynikające przede wszystkim ze zmniejszonego zainteresowania ze strony kupujących, które zmusza sprzedających do korekty swoich oczekiwań cenowych. Korekta ta będzie musiała nastąpić przede wszystkim w przypadku mieszkań najmniej atrakcyjnych:

• budowanych w technologii wielkiej płyty bądź wymagających poważnych remontów i modernizacji,
• niekorzystnie zlokalizowanych: słaba komunikacja, brak infrastruktury dla mieszkańców, uciążliwe sąsiedztwo (drogi, zakłady przemysłowe), niski poziom bezpieczeństwa mieszkańców.

Obniżki cen mogą także nastąpić w dzielnicach, gdzie ceny znacznie przewyższały średnią dla danego miasta i dodatkowo tam gdzie podaż mieszkań jest stosunkowo duża, np. warszawski Mokotów, Wilanów czy Centrum.

Z drugiej strony mogą następować podwyżki w dzielnicach gdzie ceny nadal są znacznie niższe od średniej (przeniesienie popytu z dzielnic drogich), ale pod warunkiem, iż nieruchomości tam zlokalizowane nie odbiegają od rynkowych standardów i oczekiwań kupujących. Ceny mogą jednak także wzrosnąć w wyniku podwyżek w dzielnicach, których infrastruktura – szczególnie komunikacyjna zostanie zmodernizowana i usprawniona (nowe mosty, metro w Warszawie).

Spośród najdroższych polskich lokalizacji najwyższe możliwości obniżek średnich cen istnieją w Sopocie, gdzie od sierpnia średnia cena spadła o ponad 900 złotych. Z drugiej strony korekta, która już miała miejsce była najwyższa spośród analizowanych miast, a podaż mieszkań w Sopocie jest bardzo niewielka, co jest skutecznym hamulcem dla dalszych obniżek.