Ceny mieszkań - prognozy 2012

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości XI 2011

4,1% - takiej obniżki średniego poziomu cen mieszkań w największych miastach Polski spodziewają się w najbliższych 12 miesiącach doradcy Home Broker. Prognoza jest bardziej pesymistyczna niż przed miesiącem – w listopadzie ankietowani przewidywali spadek cen o 3,1% w skali roku. Zakres spodziewanej przeceny jest za to mniejszy od faktycznej obniżki, jaka miała miejsce w tym roku, co sugeruje, że doradcy oczekują stopniowego wyhamowywania tendencji spadkowej. W październiku, uśrednione ceny transakcyjne w największych miastach Polski, skorygowane o liczbę transakcji, były o 5% niższe niż przed rokiem (dane Home Broker i Open Finance). Najnowsze badanie nastrojów wśród doradców Home Broker przynosi dalszy wzrost odsetka pesymistów (spodziewają się spadku cen), którzy w grudniowym badaniu stanowili 84%.

Makroekonomiczny charakter prognozy Home Broker

Jak należy interpretować prognozę spadku cen o 4,1%w perspektywie 12 miesięcy? Jako rodzaj generalnego spojrzenia na rynek. Z uwagi na to, że są to oczekiwania uśrednione, nie można odnosić ich ani do jednego miasta, ani do jednego segmentu rynku (np. nowe budownictwo czy wielka płyta), ani tym bardziej do konkretnej nieruchomości, którą zamierzamy kupić lub sprzedać. Prognozy Home Broker mają tym samym bardziej makroekonomiczny niż mikroekonomiczny charakter. Można się nimi posługiwać oceniając perspektywy gospodarki w nadchodzących 12 miesiącach, rynek nieruchomości staje się bowiem coraz ważniejszym jej ogniwem.

Polaryzacja oczekiwań

Przewidywania dotyczące spadku cen mieszkań mają swoje źródło z jednej strony w trudnej sytuacji na rynku wtórnym, gdzie oczekiwania kupujących i sprzedających coraz bardziej się rozchodzą, a z drugiej w elastycznym podejściu deweloperów, którzy dość sprawnie dostosowują się do wymagań nabywców. W 2012 roku te tendencje się utrwalą, a być może nawet nasilą. Dlatego udział transakcji zawieranych na rynku pierwotnym może być większy niż w tym roku, gdy co trzeci nabywca, który kupił nieruchomość przez Home Broker, wybrał nowe mieszkanie.

Duża – w zestawieniu z sytuacją z 2008 roku – elastyczność deweloperów, sprowadza się do otwartości na negocjacje cenowe, a także dostosowywaniu metrażu i standardu wykończenia mieszkań do oczekiwań kupujących, których celem jest w większości wypadków minimalizacja kosztu nabycia. W 2012 roku, że względu na spadek zdolności kredytowej (od stycznia wchodzi w życie Rekomendacja SII, która zmniejszy siłę nabywczą Polaków), czynniki te mogą mieć jeszcze większe znaczenie.