Rynek biurowy w miastach średniej wielkości

Przeczytaj także: Nie tylko warszawski rynek biurowy przyciąga inwestorów

Rynek dojrzały ze zróżnicowaną ofertą obiektów biurowych obejmuje, poza Warszawą, 6 największych miast regionalnych, gdzie sektor biurowy rozwija się od końca lat 90-tych: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice oraz Łódź. Zgromadzona w nich podaż powierzchni biurowej stanowi 83% całkowitych zasobów przeznaczonych na wynajem w miastach regionalnych ogółem. Przedmiotem niniejszej analizy jest pozostałe 17% regionalnej podaży biurowej przeznaczonej na wynajem, która znajduje się w miastach średniej wielkości. Niemal 12% udziału przypada na 4 miasta, które zostały zdefiniowane w niniejszym opracowaniu jako rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce oraz Bydgoszcz. Pozostałe 5% zasobów zlokalizowane jest w miastach nazwanych rynkami wschodzącymi: Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn oraz Legnica.

Rynki rozwijające się

Rynki rozwijające się obejmują wybrane miasta średniej wielkości od 200.000 do 400.000 mieszkańców, gdzie powstały pierwsze wielkopowierzchniowe (>10.000 m2) obiekty biurowe na wynajem. Projekty zrealizowane na tych rynkach to najczęściej inwestycje silnego dewelopera lokalnego, choć zaczynają również pojawiać się pierwsze obiekty międzynarodowych lub polskich deweloperów o ustabilizowanej pozycji na rynku miast regionalnych. Cechą charakterystyczną rynków rozwijających się jest relatywnie wysoki wolumen powierzchni w budowie lub na etapie planowania, a jednocześnie stosunkowo wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. Uwagę zwracają również niższe stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej niż w budynkach na dojrzałych rynkach.

Wyłoniono 4 rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce i Bydgoszcz. Według szacunków Knight Frank w III kwartale 2013 roku zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na 4 rozwijających się regionalnych rynkach obejmowały łącznie niemal 300.000 m2. W każdym z analizowanych miast wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem przekracza 50.000 m2, a kolejne kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych powierzchni jest na etapie realizacji lub planowania.

Na szybkie tempo rozwoju tych ośrodków wskazuje nowa podaż zrealizowana w minionych kwartałach (w 2013 – łącznie 43.500 m2). Liderami pod względem wolumenu nowej powierzchni biurowej były Szczecin i Lublin, gdzie w 2013 roku oddano do użytku odpowiednio 29.400 m2 i 14.100 m2. Z kolei w Kielcach i Bydgoszczy, po znaczącej liczbie projektów ukończonych w 2012 roku, deweloperzy od początku 2013 roku nie zrealizowali nowych inwestycji biurowych.

Jednocześnie na każdym z analizowanych rynków utrzymuje się znaczący wolumen niewynajętej powierzchni - pustostany oscylują na poziomie 15-18% w zależności od miasta. Wyjątkiem są Kielce, gdzie dostępne jest jedynie niespełna 5.000 m2 (wskaźnik pustostanów 8%). Ze względu na niewielką skalę analizowanych rynków, mimo stosunkowo wysokiego współczynnika dostępnej powierzchni, deweloperzy mają ograniczoną ofertę dla najemców poszukujących dużych modułów biurowych.

Wywoławcze stawki czynszów na rynkach rozwijających się utrzymują się na niższym poziomie niż w największych miastach regionalnych i kształtują się w przedziale 7-13 EUR/m2/miesiąc. Wyjątkiem jest dynamicznie rozwijający się Szczecin, gdzie czynsze wywoławcze za powierzchnię biurową (11 - 15 EUR/m2/miesiąc) są porównywalne do stawek w takich ośrodkach jak Kraków czy Wrocław.

Uwarunkowania rynkowe aktualnie występujące w tych miastach są szczególnie korzystne dla potencjalnych najemców. W konsekwencji są to ośrodki, które już przyciągają inwestycje zagraniczne m.in. z sektora BPO/SSC i są przedmiotem zainteresowania kolejnych inwestorów.