Rynek biurowy i inwestycyjny w Warszawie IV kw. 2013

Przeczytaj także: Nie tylko warszawski rynek biurowy przyciąga inwestorów

W 2013 roku oddano do użytku 17 budynków biurowych, które powiększyły zasoby stołecznego rynku o 294.000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W porównaniu z 2012 rokiem wolumen nowej podaży był większy o 13%. Do największych projektów ukończonych w minionym roku należą: Konstruktorska Business Center (48.000 m2, HB Reavis), Miasteczko Orange (43.700 m2, Bouygues Immobilier) oraz T-Mobile Office Park (40.000 m2, Ghelamco).

Na koniec grudnia 2013 roku podaż w budowie osiągnęła nienotowany dotychczas poziom - w fazie realizacji zidentyfikowano około 721.000 m2 powierzchni biurowej. Realizacja około 44% tej powierzchni powinna zostać ukończona w 2014 roku, około 29% planowane jest na 2015 rok, natomiast pozostałe 27% powinno być dostarczone na rynek w 2016 i kolejnych latach.

Wzmożonej aktywności deweloperów towarzyszył ożywiony popyt obserwowany w sektorze biurowym, co znalazło odzwierciedlenie w liczbie zawartych transakcji. W 2013 roku podpisano umowy najmu około 633.600 m2 powierzchni biurowej, co w porównaniu z bardzo dobrym pod tym względem 2012 rokiem stanowi wzrost wolumenu transakcji o 4%. Roczna absorpcja netto wyniosła 191.000 m2 i osiągnęła najwyższy poziom od 5 lat. W strukturze najmu przeważały nowe transakcje - 41%. Renegocjacje umów oraz umowy typu pre-let stanowiły odpowiednio 29% i 24%, pozostałe 6% przypadło na ekspansje najemców.

Znacząca ilość nowej podaży oddanej do użytkowania w 2013 roku przyczyniła się do wzrostu wskaźnika pustostanów. Tendencja wzrostowa obserwowana jest już od dwóch lat. W IV kwartale 2013 roku wskaźnik ten wyniósł 12,7% i był wyższy o 2 pp. w stosunku do końca 2012 roku. W grudniu 2013 roku ponad 438.000 m2 powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało dostępne na wynajem. Poziom pustostanów w budynkach zlokalizowanych w Centralnym Obszarze Biznesu był równy 12,5%, natomiast w lokalizacjach poza centrum wyniósł 12,8%. Mając na uwadze niski poziom przednajmu w budynkach znajdujących się aktualnie w trakcie budowy, można oczekiwać wzrostu wskaźnika niewynajętej powierzchni w 2014 roku. Zgodnie z przeprowadzoną przez Knight Frank prognozą, uwzględniającą średnią absorpcję netto z minionych dwóch lat oraz nową podaż przyjętą według harmonogramów deweloperów, na koniec 2014 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie powinien wzrosnąć do ponad 15%.

Wywoławcze stawki czynszów w projektach znajdujących się w Centralnym Obszarze Biznesu zawierają się w przedziale 16-26 EUR/m2/miesiąc, podczas gdy czynsze poza centrum miasta kształtują się na poziomie od 11 do 18 EUR/m2/miesiąc. Ze względu na dużą ilość dostępnej powierzchni w istniejących budynkach, jak i realizowanych projektach, warszawski rynek jest aktualnie rynkiem najemcy, co znajduje odzwierciedlenie w większej elastyczności właścicieli w negocjacjach oraz spadku efektywnych stawek czynszów. W konsekwencji, aktualnie są one niższe o ok. 25-30% od stawek wywoławczych.

Rynek inwestycyjny

W 2013 roku w Warszawie nabywców znalazły nieruchomości biurowe o łącznej wartości 909,8 mln EUR, czyli jedynie o 8 mln EUR mniej niż w roku 2012. Wysoka aktywność inwestorów została odnotowana także w innych segmentach rynku nieruchomości inwestycyjnych. Skumulowana wartość projektów sprzedanych w Polsce w 2013 roku wyniosła ponad 3 mld EUR.

W IV kw. 2013 roku wartość transakcji na biurowym rynku inwestycyjnym w Warszawie wyniosła 232 mln EUR. Największą transakcją na stołecznym rynku był zakup portfelowy, w ramach którego austriacki fundusz inwestycyjny CA Immobilien Anlagen AG przejął 49% udziałów w portfelu nieruchomości „P1” (AXA Investment Managers Deutschland GmbH 49). Wartość całej transakcji opiewała na kwotę 137 mln EUR. Wśród nieruchomości przejętych przez CA Immobilien znajdują się: Sienna Center, Saski Crescent, Saski Point, Warsaw Towers oraz budynek biurowy przy ul. Bitwy Warszawskiej. Drugim najbardziej aktywnym inwestorem był niemiecki fundusz IVG, który zakupił dwie nieruchomości w centrum Warszawy o łącznej wartości ok. 70 mln EUR: Le Palais oraz Feniks.

W Warszawie stopy kapitalizacji za obiekty biurowe o najwyższym standardzie utrzymują się na poziomie 6,00% - 6,25%.