Rynek biurowy i inwestycyjny w Warszawie III kw. 2014

Przeczytaj także: Nieruchomości biurowe i handlowe w Warszawie II kw. 2014

Rynek biurowy

Jak czytamy w raporcie, w trzecim kwartale bieżącego roku na stołecznym rynku biurowym zauważalna stała się kontynuacja trendów, z którymi mieliśmy do czynienia w I połowie roku. Widoczny był zatem dalszy wzrost wolumenu nowoczesnych powierzchni biurowych, przy jednoczesnym niepełnym wynajęciu nowych budynków w momencie oddania do użytkowania. Następstwem takiego rozwoju wypadków było podtrzymanie wzrostowego trendu w zakresie wskaźnika pustostanów, którego nie był w stanie złagodzić wyższy niż w minionym kwartale popyt na biura.

Na koniec września 2014 roku skala zasobów nowoczesnej, wynajmowalnej powierzchni biurowej w Warszawie nie zmieniła się znacząco w porównaniu z II kw. tego roku i jest szacowana na ponad 3,6 mln m2. Wynika to z faktu, iż w okresie od lipca do września zakończono budowę tylko 57.000 m2 biur.

Tak więc po dynamicznym I półroczu, w III kwartale osiągnięto rezultat prawie o 50% niższy od zarejestrowanego w okresie kwiecień-czerwiec. Niższy niż wcześniej zakładany wolumen nowo oddanej powierzchni jest również rezultatem działań niektórych deweloperów, którzy zweryfikowali harmonogramy budów i przesunęli zakończenie realizacji na kolejne kwartały 2014 i 2015 roku. Inni natomiast zdecydowali się wstrzymać realizacje inwestycji do czasu znalezienia najemcy. Knight Frank prognozuje, że w całym 2014 roku zostanie realizowane ponad 280.000 m2 biur, co będzie rezultatem porównywalnym z osiągniętym w 2013 roku.

Wolumen biur w budowie pod koniec III kw. 2014 pozostał imponujący. Deweloperzy realizują około 570.000 m2 powierzchni, z czego niemal 240.000 m2 powinno zostać oddane do użytku w 2015 roku, a kolejne 290.000 m2 – w 2016 roku. Około 225.000 m2 realizowanych biur zlokalizowane jest w COB (prawie 60% tej powierzchni powstaje w dwóch inwestycjach: Warsaw Spire Ghelamco oraz Q22 Echo Investment), a kolejne ponad 120.000 m2 – na Służewcu Przemysłowym.

Po trzech kwartałach 2014 roku, wolumen transakcji najmu powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł około 420.000 m2. Był to wynik prawie o 20% niższy niż skala umów zawartych w analogicznym okresie 2013 roku. Należy jednak podkreślić, iż III kw. 2014 roku zamknął się z wolumenem transakcji o 25% wyższym niż w II kw. tego roku, co może wskazywać na nieznaczne ożywienie wśród najemców.

Pomimo zmniejszenia skali zrealizowanej powierzchni biurowej nie udało się zatrzymać wzrostu wskaźnika pustostanów. Niewynajęte w pełni budynki oddane do użytku w III kw. 2014 roku przyczyniły się do wzrostu współczynnika pustostanów o 1,2 punktu procentowego, czyli do poziomu 16,3%. Szczególnie wysoki wskaźnik pustostanów został odnotowany w COB – 18%, natomiast w obszarach pozacentralnych udział pustostanów przekroczył 15% zasobów.

Mając na uwadze niski poziom przednajmu w budynkach znajdujących się aktualnie w budowie, nie należy oczekiwać spadku wskaźnika niewynajętej powierzchni przynajmniej do końca 2014 roku. Zgodnie z przeprowadzoną przez Knight Frank prognozą, uwzględniającą średnią absorpcję netto z minionych dwóch lat oraz nową podaż przyjętą według harmonogramów deweloperów, na koniec 2014 roku tempo wzrostu wskaźnika pustostanów w Warszawie powinno zdecydowanie zwolnić.

W ciągu minionych trzech miesięcy obserwowano stabilizację wywoławczych stawek czynszów za powierzchnię biurową, które w budynkach zlokalizowanych w COB wahały się od 16 do 25 EUR/m2/miesiąc, a w lokalizacjach poza centrum mieściły się w przedziale 11-18 EUR/m2/miesiąc. Zachęty oferowane najemcom przez właścicieli budynków (okresy bezczynszowe oraz udział w kosztach wykończenia powierzchni są standardem na rynku biurowym) powodują, że efektywne stawki czynszów są niższe o około 15-30% od stawek wywoławczych.

Rynek inwestycyjny

W III kwartale 2014 roku wolumen transakcji biurowych na warszawskim rynku inwestycyjnym wyniósł około 213,8 mln EUR i tym samym ponad dwukrotnie przewyższył wartość zakupów sfinalizowanych w poprzednim kwartale. Największą transakcją na stołecznym rynku biurowym, opiewającą na niemal 160 mln EUR było nabycie budynków T-Mobile Office Park oraz Łopuszańska Business Park. Oba projekty, zrealizowane przez firmę Ghelamco, zostały oddane do użytkowania w maju 2013 roku. Kupujący to amerykański fundusz SOF-IX International Holdings, należący do Starwood Capital Group. Poza nieruchomościami w Warszawie, transakcja obejmowała także zakup budynku Katowice Business Point. W III kwartale 2014 fundusz Hines Poland Sustainable Income Fund (HPSIF) nabył od Kronos Real Estate, za kwotę 41 mln EUR, biurowiec Ambassador Office Building zlokalizowany w drugiej największej dzielnicy biznesowej w Warszawie - Służewcu.

Była to pierwsza transakcja zakupu nieruchomości zrealizowana przez fundusz HPSIF, którego strategia polega na aktywnym zarządzaniu nabywanymi nieruchomościami w celu podnoszenia ich wartości. W analizowanym okresie właściciela zmieniły także dwa mniejsze budynki biurowe: Żoliborz Plaza oraz Rakowiecka City. Żoliborz Plaza, była siedziba firmy Skanska w Polsce, został sprzedany prywatnemu inwestorowi za kwotę 10 mln EUR. Nowym nabywcą biurowca Rakowiecka City, który dotychczas wchodził w skład portfela Polskiego Holdingu Nieruchomości, została Ambasada Republiki Turcji.

Popyt na warszawskie nieruchomości biurowe utrzymuje się na wysokim poziomie. Pożądane są zarówno aktywa najwyższej jakości (tutaj wśród kupujących nadal dominują niemieckie fundusze inwestycyjne), jak i budynki, które dzięki odpowiedniemu zarządzaniu mogą zwiększyć swoją wartość. Tego typu produkty są preferowane między innymi przez amerykańskie fundusze, do niedawna jeszcze nieobecne na polskim rynku inwestycyjnym.