Rynek kredytów hipotecznych 2005

Przeczytaj także: Spadające ceny nieruchomości nie pomagają

Jeszcze kilka lat temu oferta kredytów hipotecznych była uboga, a wybór ograniczał się zazwyczaj do banku w którym prowadzone było konto osobiste. Z biegiem czasu na rynku pojawiła się konkurencja, zmieniły się też zasady wyboru kredytu. Obecnie banki kuszą potencjalnych klientów przede wszystkim wysokością oprocentowania. Pozostałe parametry kredytu, jak okres kredytowania czy możliwość jego wcześniejszej spłaty, schodzą na drugi plan. Czy tylko nasz rynek charakteryzuje się takim podejściem klientów do kredytów hipotecznych?

Rynek kapitałowy w Polsce jest rynkiem młodym. Większość rozwiązań została zaczerpnięta z doświadczonych już krajów – Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Klienci w Polsce traktują kredyt w kategoriach konieczności, a nie możliwości. Wybierając ofertę, szukają przede wszystkim niskiego oprocentowania i krótkiego okresu spłaty. Na zachodzie taka sytuacja również miała miejsce. Obecnie jednak klienci są bardziej świadomi, a co za tym idzie, bardziej wymagający. Banki, chcąc sprostać tym oczekiwaniom, oferują lepsze rozwiązania, które nie sprowadzają się jedynie do udzielenia kredytu, ale również do zarządzania zadłużeniem.

Porównując oferty kredytów hipotecznych w Polsce i w Stanach Zjednoczonych oraz Wielkiej Brytanii, możemy się doszukać wielu podobieństw. Jednym z nich jest możliwość finansowania zakupu nieruchomości w 100 proc., przy czym wymagane jest tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W Polsce jest to 20 proc. wartości nieruchomości, w Anglii zaledwie 5 proc. To oczywiście wpływa na koszt kredytu.

Podobieństwa można się również doszukać w maksymalnym okresie kredytowania – do 70. roku życia kredytobiorcy. Warto wspomnieć o ofertach, które dopuszczają możliwość wydłużenia tego okresu nawet do 80. roku życia – co najważniejsze, bez polisy na życie.

Podejście klientów w Stanach Zjednoczonych czy w Wielkiej Brytanii do produktów finansowych, determinuje banki do oferowania kredytów, które umożliwiają jego spłatę w kilku wariantach. Klient ma np. możliwość spłaty samych odsetek – kapitał zwracany jest bankowi dopiero na koniec okresu kredytowania. Takie rozwiązanie zachęca do inwestowania kapitału w instrumenty przynoszące wyższą stopę zwrotu od oprocentowania kredytu. Warto wspomnieć, że jeden z polskich banków wprowadził podobne rozwiązanie, umożliwiając odroczenie spłaty 20 proc. kwoty kredytu i przeznaczenie jej na inwestycję w fundusze inwestycyjne.

Zachodnie banki oferują również stałe stawki procentowe i nic w tym innowacyjnego, u nas jest podobnie – z tą tylko różnicą, że takie oprocentowanie może obowiązywać nawet przez 25 lat. Obecnie jeden z banków wprowadził na polski rynek ofertę ze stałym oprocentowaniem nawet na okres 30 lat. To kolejny dowód na to, że nasz rynek podąża śladami rynków rozwiniętych. Warto zwrócić uwagę, że przy tego typu oprocentowaniu kredytów zawsze występuje opłata za jego wcześniejszą spłatę. Po upływie okresu obowiązywania stałej stopy, klient spłaca kredyt według stopy zmiennej, czyli stawki referencyjnej podwyższonej o marżę banku.

Jeśli klient obawia się wzrostu stóp procentowych, a wybiera kredyt o zmiennym oprocentowaniu, może wybrać wariant tak zwanej szczytowej stopy procentowej. Dzięki temu odsetki płatne będą w oparciu o stawkę referencyjną powiększoną o marżę banku. Kiedy stawka (np. LIBOR) osiągnie zapisany w umowie szczyt, klient będzie już spłacał kredyt liczony po stałym oprocentowaniu. Marża banku jest w tym wypadku nieco wyższa, jednak kredytobiorca jest zabezpieczony przed wzrostem stóp procentowych.

Zdarzają się również oferty, w których oprocentowanie w pierwszych latach spłaty kredytu ustalane jest na bardzo niskim poziomie (najniższym na rynku w danym okresie). Podobnie jest w Polsce. Po upływie tego okresu stawka procentowa powraca do standardowego poziomu. Taki sposób naliczania odsetek można wykorzystywać wiele razy, dokonując refinansowania kredytu. Należy jednak zwrócić uwagę na opłaty za wcześniejszą spłatę, które mogą wpłynąć na opłacalność przedsięwzięcia.