Nieruchomości komercyjne w regionie EMEA - prognozy 2015

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w regionie EMEA III kw. 2014

Dobre czasy dla rynku inwestycyjnego

Aktywność inwestycyjna będzie wzrastać: jak szacuje Cushman & Wakefield, wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie EMEA może w bieżącym roku wspiąć się nawet o 20% i osiągnąć 247 mld euro (w minionym roku 206 mld euro). Popyt ciągle będzie wysoki, a coraz większe inwestycje funduszy, ożywienie na rynkach najmu w wielu miastach oraz rosnąca konkurencja w sektorze finansowym w 2015 r. pozwalają przypuszczać, że o będzie można również mówić o wzroście płynności na rynkach inwestycyjnych. Ponadto obawy krótkoterminowe, takie jak nieprzewidywalność rynków akcji, strach przed deflacją i niewielki wzrost gospodarczy, można zaliczyć do czynników dodatkowo stymulujących popyt na nieruchomości ze względu na wysokość stóp kapitalizacji i profil ryzyka tego typu inwestycji. Zwiększy się udział w rynku inwestycyjnym nieruchomości handlowych i logistycznych, ale we wszystkich segmentach inwestorzy będą poszukiwać aktywów wysokiej jakości. Należy także oczekiwać znacznego wzrostu aktywności deweloperskiej, która początkowo będzie koncentrować się wokół najważniejszych rynków biurowych regionu.
Potencjał wzrostu: do czynników znacznego ożywienia aktywności inwestycyjnej można zaliczyć większą płynność za sprawą luzowania polityki pieniężnej oraz wyniki testów wytrzymałościowych banków przeprowadzonych przez EBC. Z tego względu począwszy od bieżącego roku znikną ograniczenia na rynku, co ułatwi zawieranie kolejnych transakcji sprzedaży wobec wzrostu aktywności banków.

Rosnący rynek: do wzrostu podaży może się przyczynić nie tylko sprzedaż wierzytelności i aktywów oraz proces oddłużania się, lecz także chęć realizacji zysków oraz ożywienie aktywności deweloperskiej. Utrzyma się także rosnące zainteresowanie inwestorów nowymi rynkami i sektorami, do czego skłania niektórych konieczność znalezienia odpowiednich aktywów, a innych chęć podjęcia większego ryzyka w celu uzyskania wyższych zysków. Z tego względu popyt na aktywa typu core będzie nadal silny, ale należy także oczekiwać wzrostu zainteresowania w segmencie core-plus oraz value add.

Dalszy wzrost popytu: w 2014 r. najpopularniejszym regionem pod względem inwestowania w nieruchomości komercyjne była Europa Południowa, a zwłaszcza rynek hiszpański, na którym wolumen obrotów wzrósł o ok. 55%. Trend ten utrzyma się także w 2015 r. przy prognozowanym wzroście inwestycji o 45-50%. Jednak wzrostu popytu inwestycyjnego należy oczekiwać także w regionach, które nie cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów w ubiegłym roku. Dotyczy to między innymi Skandynawii, w której popyt może wzrosnąć w bieżącym roku o 25% (w 2014 r. wzrost o 7%) za sprawą dużej atrakcyjności tego regionu wynikającej z niskiego ryzyka strukturalnego i stosunkowo dobrych perspektyw wzrostu gospodarczego. W 2014 r. wolumen obrotów na rynkach inwestycyjnych Europy Środkowo-Wschodniej spadł o 15-20%, ale w bieżącym roku może wzrosnąć o 30-35%. Z kolei w przypadku Rosji i niektórych krajów Europy Wschodniej spoza Unii Europejskiej do czynników, które mogą negatywnie wpływać na aktywność inwestycyjną, można zaliczyć wydarzenia na Ukrainie, ceny surowców i ogólną niepewność co do rynków wschodzących. Natomiast większym optymizmem napawają perspektywy krótkoterminowe dla Europy Środkowej, a pozostałe rynki wschodnie należące do UE mogą liczyć na wzrost zainteresowania inwestorów, uzależnionego od podaży odpowiednich aktywów. Dla Europy Zachodniej prognozujemy obecnie wzrost o 15%, czyli nieznacznie niższy niż w ubiegłym roku (20%), co świadczy o tym, że na tych rynkach inwestycyjnych ożywienie przyszło wcześniej.
Kompresja stop kapitalizacji: przy silnej konkurencji wśród kupujących ceny będą rosnąć, a stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości mogą zmniejszyć się w ciągu roku o 25-50 pb do średniego poziomu dla wszystkich sektorów wynoszącego 5,6% w większych miastach.