Rynek biurowy w Europie: Budapeszt, Praga i Warszawa motorem popytu

Przeczytaj także: Powierzchnie biurowe 2015-2017: Warszawa, Budapeszt, Bukareszt, Bratysława, Praga

Autorzy opracowania „European Office Property Clock” porównali relatywne położenie poszczególnych rynków europejskich w kolejnych fazach cyklu zmiany stawek najmu. Użyto do tego schematu zegara, który uwzględniał cztery następujące fazy:

• przyspieszenia wzrostu stawek najmu (rental growth accelerating),
• spowolnienia wzrostu (rental growth slowing),
• przyspieszenia spadku (rents falling) oraz
• czynszów spadających do minimum (rents bottoming out).

Stawki najmu

Zanotowane w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku spadki (-0,7%) okazały się przejściowe. W II kwartale czynszom udało się powrócić na ścieżkę wzrostu - w ujęciu kwartalnym europejski indeks czynszów sięgał 0,5% kw. Spośród 24 analizowanych lokalizacji, w siedmiu odnotowano podwyżki, m.in. w Barcelonie (5,7%), Berlinie (4,5% ), Frankfurcie (1,4%) i Monachium (1,5%). Z kolei obniżki zaobserwowano na paryskim (-1,4% w centrum) i warszawskim rynku biurowym (-2,1%).

Mateusz Polkowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL, informuje:

„Stawki najmu w Warszawie nieznacznie spadły w II kw. 2015 r., pomimo rekordowego popytu. Obniżka czynszów jest wynikiem dynamicznie rosnącej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej w mieście i trend ten utrzyma się w najbliższym czasie, szczególnie w starszych, słabiej zlokalizowanych projektach biurowych, ale również w inwestycjach mocno konkurujących o transakcje typu pre-let. Nadal jednak koszt wynajmu biura w Warszawie jest wyższy niż w innych stolicach państw regionu Europy Środkowo – Wschodniej .

Spadek ten znajduje to odzwierciedlenie w „Office Clock” przygotowywanym przez JLL co kwartał. Warszawa znajduje się w prawej, dolnej części zegara gromadzącej lokalizacje, w których czynsze znajdują się pod presją zniżkową. Najwyższe miesięczne czynsze transakcyjne w Centrum Warszawy wahają się od 21 do 23,5 euro za mkw., a poza Centrum od 11 do 18 euro za mkw.

Popyt w górę

W II kw. 2015 r. na europejskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na ponad 2,8 mln mkw. (wzrost o 2% rok do roku). Słabszą aktywność najemców r-d-r zarejestrowano m.in. w Paryżu, Lyonie, Brukseli, Mediolanie i Madrycie. Z kolei rynki niemieckie nabrały tempa – dotyczy to szczególnie Berlina i Hamburga. Popyt wzrósł również w Londynie i Barcelonie.

„To był bardzo dobry kwartał dla rynków biurowych w Europie Środkowo – Wschodniej. Region zanotował znaczący wzrost aktywności najemców. W Pradze popyt wzrósł aż o 84% r-d-r., Budapeszt odnotował najwyższe wyniki kwartalne od ponad 15 lat. Również Warszawa cieszyła się bardzo dużą aktywnością najemców, a II kwartał okazał się rekordowym pod względem popytu w stolicy i sięgnął 221 100 mkw.”, wymienia Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowej, JLL.

Europejski współczynnik powierzchni niewynajętej w dół

Duża aktywność najemców przyczyniła się do spadku poziomu pustostanów na europejskim rynku biurowym – do 9,4%. Dalszy spadek jest raczej mało prawdopodobny, jako że w II połowie roku rynek może wzbogacić się nawet o 3 mln mkw. nowej powierzchni biurowej.

Pomimo ogólnego spadku napędzanego przez Budapeszt i Pragę współczynnik powierzchni niewynajętej w Europie Środkowo – Wschodniej jest znacznie wyższy (16,1%) niż w Europie Zachodniej (8,6%). Wskaźnik pustostanów w Warszawie wzrósł do 14,1% na koniec II kw. Trend wzrostowy utrzyma się wraz z wejściem na rynek nowej podaży w II poł. 2015 r. i w 2016 r.