Powierzchnie biurowe: rynki regionalne z impetem do przodu

Przeczytaj także: Powierzchnie biurowe: Warszawa w tyle za regionami

Usługi dla biznesu napędzają regiony

W pierwszych trzech kwartałach br. wolumen transakcji na powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych wyniósł ok. 350 000 mkw. Największą aktywność wykazują najemcy z sektora usług biznesowych (m.in. outsourcing, centra usług wspólnych, IT), stanowiący ok. 80% popytu. Najbardziej popularne są projekty biurowe realizowane w bezpośrednim otoczeniu centrum ze względu na poprawiającą się komunikację miejską i rosnące wymagania pracowników dotyczące lokalizacji biura i jego bezpośredniego otoczenia.

Coraz większą popularnością wśród najemców z sektora BPO cieszą się Szczecin i Lublin, największe tzw. „rynki wschodzące”. Również Rzeszów, Bydgoszcz i Opole zaczynają się wyróżniać na tle pozostałych miast o podobnej wielkości. Są to korzystne lokalizacje m.in. ze względu na różnego rodzaju ulgi ze strony władz, szczególnie dla firm szukających możliwości otwarcia nowych centrów biznesowych nieprzekraczających 200-300 stanowisk pracy. Spodziewamy się, że tendencja ta utrzyma się w najbliższych latach.

Luka podażowa

Oczekuje się, że w 2016 r. w Krakowie, Trójmieście i Łodzi nastąpi luka podażowa, co może spowodować wzrost liczby transakcji przednajmu na projekty biurowe planowane na 2017 r.

Czynsze bazowe od dłuższego czasu kształtują się na dość stabilnym poziomie pomimo sporych wahań stopy pustostanów. Nadal obserwujemy małe zróżnicowanie w stawkach czynszu pomiędzy poszczególnymi miastami. W nadchodzących latach spodziewamy się większej dywersyfikacji rynku. Na największych rynkach regionalnych (Wrocław i Kraków) czynsze bazowe w centrum, w tym w najlepszych lokalizacjach będą się stopniowo różnicowały w stosunku do lokalizacji poza centralnych.

Pustostany

Wskaźnik pustostanów w Poznaniu wynosi 18%, co jest jednak spowodowane oddaniem do użytku dużego projektu, kompleksu Business Garden (41 900 mkw.). W przyszłym roku na poznański rynek trafi ponad 25 000 mkw. powierzchni biurowej, głównie za sprawą projektu Maraton, budowanego przez dewelopera Skanska, a wskaźnik pustostanów w stolicy Wielkopolski zmniejszy się do poziomu 15%.

W przypadku Krakowa (3,72% wolnej powierzchni), Łodzi (6,13%) i Trójmiasta (11,31%), wskaźnik powinien się stopniowo zmniejszać ze względu na ograniczoną podaż. W Katowicach (12,25%) oczekiwana jest stabilizacja stopy pustostanów. We Wrocławiu natomiast w związku z wprowadzeniem na rynek nowych projektów spodziewamy się, że wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrośnie z obecnego poziomu 8,69% do 10%.

Pustostany na poziomie ok. 10% to tzw. „zdrowy poziom” zapewniający równowagę między podażą a popytem. Należy jednak mieć na uwadze, że rynki o mniejszej skali są bardziej podatne na wahania podażowo-popytowe. Niskie pustostany mogą zniechęcać nowych najemców do danego rynku i paradoksalnie okazać się niekorzystne dla samych deweloperów. Z drugiej strony, wyższe pustostany we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach pobudzają popyt na rynku, co pozytywnie wpłynie na transakcje w 2016 r.

Wzrost liczby transakcji

Stopy kapitalizacji na rynkach regionalnych wahają się w przedziale od 6,75% do 8% dla najlepszych aktywów. Najpłynniejsze rynki (np. Kraków i Wrocław) osiągają najlepsze wskaźniki poniżej 7% w przypadku najlepszych produktów. Na takich rynkach jak Łódź i Katowice kształtują się one zwykle powyżej 7,5%.

Na rynku biurowym poza Warszawą popyt ze strony funduszy inwestycyjnych wciąż przewyższa podaż ciekawych projektów biurowych. Szacujemy, że w 2016 r. zostanie zawartych więcej transakcji na rynkach regionalnych niż w 2015 r., a stopy kapitalizacji ulegną obniżeniu.

Według danych Cushman & Wakefield do końca przyszłego roku najwięcej powierzchni biurowej przybędzie w Krakowie 130 000 mkw. We Wrocławiu zostanie oddanych do użytku ok. 95 000 mkw., w Katowicach ok. 45 000 mkw., a w Łodzi ok. 45 000 mkw.. W Poznaniu, podobnie jak w Trójmieście na rynek trafi ok. 20 000 mkw. Warto zwrócić uwagę, że średnio 25-30% powierzchni biurowej planowanej na 2016 r. jest już wynajęta.

Do najbardziej spektakularnych projektów biurowych w trakcie realizacji należy III faza Silesia Business Park w Katowicach, realizowana przez dewelopera Skanska, który buduje również biurowiec Maraton w Poznaniu. Z kolei w Trójmieście powstaje kompleks biurowy Tensor Gdynia, budowany przez Euro Styl. W Łodzi największym projektem do oddania jest II faza University Business Park realizowana przez GTC. Natomiast we Wrocławiu powstaje budynek biurowy Business Garden Wroclaw, a w Krakowie Axis.

Krzysztof Misiak, Partner, Dyrektor Sekcji Miast Regionalnych,