Nieruchomości komercyjne w Europie: hamowanie po rekordach

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości w Europie Śr. I kw. 2016

W skrócie

• Wartość transakcji zawartych w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku sięgnęła 46,5 mld EUR, co jest wynikiem o 14% niższym od osiągniętego w I kw. 2015 r.
• Pomimo ogólnego wyhamowania aktywności, na mniejszych rynkach odnotowano wzrosty.
• Zauważalny stał się spadek napływu kapitału spoza Europy – mniej dużych transakcji
• Polski rynek pozostaje kołem zamachowym aktywności w regionie CEE
• Nieruchomości komercyjne nie stracą na atrakcyjności – w 2016 r. wolumen transakcji może wzrosnąć o 5–10%

W badanym okresie wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął 45,6 mld EUR, a więc o 14% mniej niż w pierwszych trzech miesiącach 2015 r. i 15% poniżej średniej dla analogicznego okresu z trzech lat. Niższy okazał się również wolumen roczny, liczony do końca I kw. 2016 r., który wyniósł 276,5 mld EUR, czyli o 6% mniej niż w poprzednim kwartale. Spowolnienie świadczy o tym, że rynek potrzebuje czasu po rekordowym 2015 r.

– Co prawda wyniki z pierwszego kwartału mogą nieco rozczarowywać, ale aktywność inwestycyjna w Europie jest z roku na rok coraz wyższa. Wielka Brytania nadal przyciąga najwięcej kapitału, jednak jej udział w rynku maleje, w miarę jak inwestorzy szukają możliwości inwestycji w innych lokalizacjach. Największe wzrosty odnotowaliśmy w innych krajach Europy – mówi Nigel Almond, Dyrektor Capital Markets Research w Cushman & Wakefield.

Sytuacji na brytyjskim rynku inwestycyjnym zaszkodziły nieco obawy przed wyjściem kraju z UE – wolumen transakcji osiągnął poziom 13,9 mld EUR, czyli o 30% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jest to jednak nadal dobry wynik, jeśli wziąć pod uwagę średnią z ostatnich 10 lat. W porównaniu do bardzo mocnego I kw. 2015 r., aktywność inwestycyjna we Francji spadła aż o 47%, do 3 mld EUR. Również w Niemczech, gdzie zainwestowano 7,9 mld EUR, wolumen transakcji spadł w stosunku do I kw. 2015 r. o 18%. W przygotowaniu jest jednak wiele transakcji, a inwestorzy wykazują duże zainteresowanie, więc spadki będą prawdopodobnie krótkotrwałe.

Poza trzema największymi rynkami wolumen transakcji wzrósł o 15% w porównaniu do I kw. 2015 r. i sięgnął 21,6 mld EUR, co wskazuje na coraz lepszą sytuację gospodarczą na kontynencie. Dalsze wzrosty zaobserwowano na południu Europy – we Włoszech (+43% do 1,5 mld EUR) i Hiszpanii (+22% do 3,4 mld EUR). W Holandii odnotowano zwyżkę równą 43% – zawarto transakcje na 2,5 mld EUR. Świadczy to o rosnącym zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami spowodowanym rozwiązaniem problemów wcześniejszego ich zadłużenia. Również na rynkach skandynawskich I kw. 2016 r. zakończył się z dobrym wynikiem: w Szwecji wolumen transakcji był o 22% wyższy niż w tym samym okresie przed rokiem, a w Finlandii – aż o 285%.

Inwestorzy są coraz bardziej aktywni także w Europie Środkowo-Wschodniej. Roczny wolumen transakcji w tym regionie, liczony do końca I kw. 2016 r., wyniósł 7 mld EUR, o 7% więcej niż rok wcześniej. Choć jest to wynik niższy niż wzrost na poziomie 23% odnotowany dla całej Europy, Polska wyróżniała się na tle pozostałych państw regionu – roczny wolumen transakcji wzrósł w tym okresie o 55% i drugi kwartał z rzędu przekroczył 4 mld EUR. To najlepsze wyniki od 2007 r., które potwierdzają coraz większą atrakcyjność rynków Europy Środkowo-Wschodniej dla inwestorów.

Z niższym wolumenem transakcji wiąże się mniejszy napływ kapitału. Największy spadek dotyczył źródeł kapitału spoza Europy – I kw. 2016 r. zakończył się z wynikiem 9,6 mld EUR, czyli o 29% niższym niż przed rokiem. Wolumen europejskich inwestycji transgranicznych zmniejszył się o 11%, a inwestycji krajowych – zaledwie o 9%.

– Choć w pierwszym kwartale część inwestorów spoza Europy wycofała się z rynku, nadal obserwujemy coraz większą różnorodność wybieranych lokalizacji. Wielka Brytania traci na popularności na rzecz reszty kontynentu, co może się wiązać m.in. z niepewną pozycją kraju w Unii Europejskiej. Niższa aktywność inwestycyjna wynika również z braku odpowiednich produktów, czyli transakcji wartych powyżej 500 mln EUR. Na rynku europejskim wciąż jednak aktywni są inwestorzy z Azji: w ostatnim czasie zainteresowanie, zwłaszcza większymi transakcjami, przejawiają gracze z Australii, Singapuru, Hongkongu i Chin – dodaje Nigel Almond.

Inwestorzy za najbardziej atrakcyjne uważają nadal budynki biurowe i to w te obiekty zainwestowano najwięcej kapitału, a wolumen transakcji utrzymał się na względnie stabilnym poziomie w stosunku do I kw. 2015 r. Również sektor powierzchni przemysłowych odnotował wynik zbliżony do tego sprzed roku – spadek wyniósł zaledwie 8%. Spowolnienie na rynku najmocniej odbiło się na sektorze handlowym: po bardzo dobrym 2015 r. nastąpił spadek o 46% do 8,3 mld EUR w związku z mniejszą liczbą dostępnych centrów handlowych. To jednak powinno zmienić się w nadchodzących miesiącach, kiedy na rynek trafi więcej wysokiej jakości obiektów. Inwestycje w sektorze hoteli i obiektów rozrywkowych zwiększyły się o 130%, co również świadczy o skłonności inwestorów do dywersyfikacji portfela – nie tylko pod względem lokalizacji, lecz także typu nieruchomości.

– Mimo słabszego początku roku pozostajemy optymistami. Na rynek nieruchomości komercyjnych wciąż napływa sporo kapitału, a na całym kontynencie szykuje się wiele transakcji, również na największych rynkach we Francji i Niemczech. Kraje te wyraźnie zyskują na mniejszym zainteresowaniu inwestorów Wielką Brytanią w związku z możliwością wyjścia z Unii Europejskiej. Jeśli jednak Brytyjczycy zagłosują za pozostaniem w UE, w drugiej połowie roku nastąpi wyraźne ożywienie, a wolumen transakcji może wzrosnąć nawet do poziomu o 5–10% wyższego niż w rekordowym 2015 r. – podsumowuje Jan-Willem Bastijn, Dyrektor EMEA Capital Markets w Cushman & Wakefield.