Biurowce w Warszawie: czynsze spadają, a zyski i tak rosną

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości w Europie: trendy 2015

Czynsze za powierzchnie biurowe w Warszawie ustawicznie spadają. W roku 1995 jeden m² nowoczesnego biura kosztował miesięcznie € 48, dziś jest to o połowę mniej. Najbardziej spektakularne spadki widzieliśmy w pierwszych jedenastu latach funkcjonowania rynku. Wpływ na to miały zarówno rosnąca podaż, jak i dojrzewanie rynku. Wzrost czynszów obserwowaliśmy jedynie w latach 2006 – 2008 oraz 2011 – 2013. Obecnie w sytuacji dużej nadpodaży tendencja znowu jest spadkowa. W ciągu ostatnich 21 lat mieliśmy tym samym do czynienia z 15 latami spadków oraz 6 latami wzrostu. Bardziej racjonalne wydaje się zatem prognozowanie czynszów w dół.

Tymczasem na rynku od lat obserwuje się w wycenach prognozy przepływu dochodów zakładające indeksację na poziomie 2% rocznie, rzeczoznawcy indeksują zarówno czynsz umowny, jak i rynkowy po zakończeniu trwania umów najmu. Czy słusznie?

Jeśli w roku 1996 założylibyśmy 2% wzrost czynszów, dziś musiałaby wynosić € 67 miesięcznie. Takie samo założenie dokonane w roku 2000 oznaczałoby dzisiejsze czynsze w wysokości € 41/m². Prognozy krótkoterminowe mylą się mniej spektakularnie, a jednak wciąż są fałszywe.

Gdyby prognoza czynszów z roku 2010 miała się sprawdzić, dzisiejszy poziom czynszów musiałby wynieść € 28, wobec rzeczywistych € 23,5/m². Jednak spadek czynszów nie przekreśla opłacalności inwestycji w budynki komercyjne, bowiem w tym samym czasie stopy zwrotu spadały, a wartości budynków za m² wzrosły.

Poza tym na dochodowość inwestycji wpływ mają również czynniki pozarynkowe takie jak dostępność i koszt kredytów oraz innych form finansowania czy wykorzystanie dźwigni
finansowej, które w ostatnich latach działają na korzyść inwestorów.

Spadają również stopy zwrotu z inwestycji. Pierwsza transakcja w Polsce budynkiem komercyjnym była dokonana w roku 1997 przy stopie zwrotu wynoszącej 13,25% - 14,8%
(sprzedaż budynku biurowego Wiśniowy Business Park A za € 13,5 mln), dziś najlepsze stopy zwrotu w Warszawie spadły do historycznie niskiego poziomu 5,5%, co więcej są one znacznie wyższe niż oprocentowanie 10 letnich obligacji, które obecnie wynosi 2,5%.

Tym samym wartości jednego m² budynków biurowych rosną. W połowie lat 90. najlepsze budynki wyceniane były na ok. € 3 900 za jeden m², dzisiaj ta wartość oscyluje wokół € 4 500 – € 5 000/m². Zatem nawet przy spadających czynszach, nieruchomości komercyjne gwarantują zyski z zainwestowanego kapitału.

Dorota Lachowska,