Rynek nieruchomości podziękuje Brytyjczykom?

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Europie: hamowanie po rekordach

• W najlepszej sytuacji znajdą się kluczowe lokalizacje Starego Kontynentu, przede wszystkim w Niemczech
• Najlepsze nieruchomości w Londynie i Wielkiej Brytanii ciągle będą przyciągać inwestorów, ale na spadek cen raczej nie ma co liczyć
• Aktywność inwestycyjna w znacznym stopniu zależeć będzie od podaży, jednak należy się spodziewać, że stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości nadal będą pikować – taka sytuacja będzie miała miejsce przynajmniej poza Wielką Brytanią

Autorzy opracowania prognozują, że w krótkim horyzoncie czasowym Brexit wywrze większy wpływ na aktywność inwestycyjną niż na wartości najbardziej atrakcyjnych nieruchomości, które - ze względu na dość ograniczoną podaż oraz oraz niskie stopy procentowe - mają utrzymywać się na stabilnym poziomie. Najważniejszym czynnikiem przesądzającym o poziomie aktywności będzie podaż, ale stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości – przynajmniej poza terenem Wielkiej Brytanii – będą nadal się zmniejszać.

Wolumen transakcji inwestycyjnych w Wielkiej Brytanii będzie znacznie niższy niż w latach 2014/2015, ale wobec wzrostu aktywności inwestorów na innych rynkach przełoży się to na niewielki spadek obrotów w skali całego kontynentu europejskiego. Według prognoz firmy Cushman & Wakefield wartość transakcji inwestycyjnych w Wielkiej Brytanii spadnie o 25%, ale w innych krajach europejskich wzrośnie o ok. 10%. Zważywszy na znaczenie Wielkiej Brytanii, oznaczać to będzie spadek wolumenu obrotów w UE o 6% w porównaniu ze wcześniej prognozowanym dziewięcioprocentowym wzrostem w sytuacji, gdyby Brytyjczycy zagłosowali za pozostaniem w UE.

Według autorów raportu na głównych rynkach utrzyma się wysoki popyt na nieruchomości, ale inwestorzy zachowają dużą ostrożność. Jednocześnie stopniowy wzrost zainteresowania nowymi rynkami może spowolnić lub wzrosną oczekiwania co do premii w stopach kapitalizacji. W związku z tym różnice pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych i drugorzędnych nieruchomości mogą się powiększać, do czego przyczyni się również coraz większe rozwarstwienie na rynku finansowania.

David Hutchings, autor raportu i dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:

„Niektórzy inwestorzy będą obserwować rozwój wydarzeń, ale wielu nie może czekać – chcą bezpiecznie ulokować kapitał inwestycyjny. Jednak obecnej sytuacji nie można porównać do skutków upadku banku Lehman Brothers czy kryzysu w strefie euro. Ponadto wobec różnych prawdopodobnych scenariuszy na przyszłość należy oczekiwać z czasem wzrostu aktywności zarówno kupujących, jak i sprzedających.

W zakresie strategii inwestycyjnych oznacza to, że inwestorzy powinni w miarę możliwości starać się wykorzystać poczucie niepewności i nerwowe reakcje rynków oraz jednocześnie monitorować ewentualne zmiany nastrojów i warunków geopolitycznych, np. rosnące znaczenie Azji.

Atrakcyjnym celem dla inwestorów mogą być sektory nastawione na obsługę rynku krajowego takie jak sieci handlowe i logistyka ostatniego kilometra. Dotyczy to jednak tylko nowoczesnych nieruchomości i najlepszych lokalizacji, które mogą spełnić oczekiwania najemców. W Wielkiej Brytanii dużym zainteresowaniem będą cieszyć się globalne centra takie jak Londyn i Cambridge oraz inne konkurencyjne lokalizacje, natomiast w Europie inwestorzy powinni zwrócić uwagę na miasta, które mogłyby zyskać na Brexicie, takie jak Frankfurt, Paryż, Dublin, Luksemburg, Mediolan, Amsterdam, Berlin oraz globalne rynki – głównie Singapur i Nowy Jork. Niektóre firmy będą prawdopodobnie zainteresowane nie tylko tymi głównymi miastami Europy Zachodniej, lecz także innymi lokalizacjami w UE, które umożliwią im redukcję kosztów. Jest to szansa dla rynków takich jak Warszawa, jak i polskich miast regionalnych.

Szacowanie ryzyka na nowo utrudnia określenie trendów w zakresie wartości kapitałowych. Jednak z czasem – zakładając, że Wielka Brytania ostatecznie opuści UE – stopa wolna od ryzyka wzrośnie, którą w krótkiej perspektywie kompensować będą niższe stopy procentowe. Na niektórych rynkach wyceny mogą zacząć uwzględniać zagrożenia dla stabilności finansowej i całej Unii Europejskiej. Z tego względu zasadnicze cechy lokalizacji i jej efektywność dla biznesu będą mieć większe znaczenie niż unia polityczna czy kraj, w którym dana lokalizacja się znajduje”.