Nieruchomości komercyjne w CEE: Polska ciągle nr 1

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: inwestorzy ostrożni, ale nie bierni

Jakie widoki przed rynkiem najmu?

Jak wynika z najświeższego badania RICS nt. nastrojów panujących na rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju w II kw. br. (Poland Commercial Property Monitor Q2 2016), w badanym okresie zaznaczył swoją obecność rosnący popyt ze strony najemców. Nie jest to jednak nic zaskakującego, ponieważ taka sytuacja ma miejsce już dwunasty kwartał z rzędu. Najwięcej zyskały sektory przemysłowy i biurowy. Popyt na nieruchomości handlowe wzrósł w mniejszym stopniu.

Niczym nowym nie jest również gwałtowny wzrost dostępności wolnej powierzchni, który świetnie wpisuje się w serię następujących po sobie kwartalnych wzrostów zapoczątkowanych w IV kw. 2011 r. Największy przyrost powierzchni na wynajem odnotował sektor biurowy odzwierciedlając tym samym trwający z górą od pięciu lat trend.

Liczba nowo rozpoczętych inwestycji wzrosła we wszystkich sektorach rynku ponownie na czele z rozwojem nowego budownictwa biurowego.

Aktualna dynamika popytu i podaży sprawia, że oczekiwania respondentów co do wzrostu wartości czynszów w perspektywie 12 miesięcy pozostają negatywne w odniesieniu do większości sektorów rynku. Wyjątek stanowią sektory nieruchomości handlowych i przemysłowych typu prime, na których spodziewane są wzrosty czynszów i ich utrzymanie na stabilnym poziomie. Jednocześnie badani oczekują, że najbardziej znaczący spadek czynszów w nadchodzącym roku dotyczyć będzie drugorzędnych nieruchomości biurowych.

Respondenci oczekują, że w średnim okresie czynsze na rynkach nieruchomości typu prime utrzymają stabilny poziom podczas gdy prognozy względem rynków nieruchomości drugorzędnych pozostają o wiele bardziej ostrożne.

Nastroje na rynku inwestycyjnym

Popyt inwestycyjny w II kw. br. utrzymał się na względnie stałym poziomie w każdym sektorze rynku. Choć nadal zdecydowanie pozytywny wskaźnik RICS dotyczący zapytań ze strony inwestorów wykazał skromniejszy wzrost. Podobną tendencję odzwierciedlają dane opisujące liczbę zapytań ze strony inwestorów zagranicznych.

Podaż nieruchomości na sprzedaż znacznie wzrosła w sektorze biurowym, skromniej w sektorze przemysłowym podczas gdy podaż jednostek handlowych pozostała na mniej więcej niezmienionym poziomie.

Oczekiwania respondentów co do wzrostu wartości kapitału w 12-miesięcznym okresie pozostają mieszane. Z jednej strony prognozy wskazują na skromny wzrost w odniesieniu do aktywów handlowych typu prime podczas gdy perspektywy dla najlepszych nieruchomości w sektorach biurowym i przemysłowym pozostają nieznacznie pozytywne. Jednocześnie oczekuje się dalszej zniżkowej presji na ceny w sektorze drugorzędnych nieruchomości biurowych.

W ogólnym ujęciu respondenci przewidują utrzymanie się powyższych trendów w średnim okresie przy bardziej pozytywnych prognozach dla najlepszych aktywów biurowych w najbliższych trzech latach.

Wskaźnik nastrojów na rynku inwestycyjnym (kompleksowy wskaźnik ogólnych warunków na rynku inwestycyjnym) przesunął się w II kw. w dół do neutralnego obszaru i osiągnął poziom +4. Spadek w porównaniu do +15 w I kw. może sugerować, że rynek inwestycyjny w Polsce traci na rozpędzie.

„Polska utrzymała swoją pozycję lidera na rynku inwestycyjnym regionu Europy Środkowo-Wschodniej z dwukrotnie wyższym wolumenem transakcji inwestycyjnych zawartych w I połowie 2016 roku w stosunku do I połowy 2015 roku. Niezależnie od pogorszenia nastrojów inwestorów związanego z Brexit-em i oczekiwanym odpływem kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej w kierunku rynków najbardziej bezpiecznych, Polska na tle regionu jest postrzegana jako rynek płynny, o dużej skali z relatywnie szeroką ofertą najlepszych aktywów. Potwierdza to utrzymujący się ożywiony popyt na rynku inwestycyjnym, co z kolei skutkuje obniżaniem stóp kapitalizacji za najlepsze aktywa we wszystkich sektorach nieruchomości. Jednakże, w przypadku aktywów oportunistycznych zwłaszcza w sektorze biurowym obserwujemy odwrotny trend ze względu na rosnącą podaż i towarzyszący jej wzrost pustostanów oraz spadek czynszów efektywnych. Oczekuje się, że stopy kapitalizacji za mniej atrakcyjne produkty inwestycyjne mogą nadal rosnąć” – mówi Monika A. Dębska-Pastakia FRICS MRTPI, Partner i Prezes Zarządu Knight Frank Polska.