Magazyny: deweloperzy i najemcy nie zawodzą

Przeczytaj także: Rynek magazynowy w I poł. 2016 r.

Statystyki opublikowane przez Cushman & Wakefield wskazują, że pod koniec drugiego kwartału 2016 roku podpisano umowy na 650 tys. m kw. powierzchni magazynowej, co jest wynikiem o ok. 6% (34 tys. m kw.) lepszym od uzyskanego w analogicznym okresie minionego roku. Największa aktywność najemców zaznaczyła się w okolicach Warszawy (188 tys. m kw.), a także Wrocławia (132 tys. m kw.) oraz stolicy Wielkopolski (110 tys. m kw.). W przypadku mniejszych regionów na czele, podobnie jak w pierwszym kwartale, uplasowały się Bydgoszcz i Toruń (54 tys. m kw.), Rzeszów (13 tys. m kw.) oraz Szczecin (11 tys. m kw.).

Pokaźny popyt na magazyny sprawił, że współczynnik pustostanów utrzymał się na niskim poziomie. Na koniec drugiego kwartału 2016 roku było prawie 580 tys. m kw. wolnej powierzchni magazynowej. Najwyższą wartość wskaźnika niewynajętej przestrzeni odnotowano w Warszawie (9,7%) i jej okolicach (9,2%). Natomiast w regionach najwięcej pustostanów znajduje się w Poznaniu (5,3%), Wrocławiu (4,2%), Polsce Centralnej (3,9%) oraz na Górnym Śląsku (3,6%).

Niska stopa pustostanów oraz szybka absorpcja nowej powierzchni magazynowej zachęca deweloperów do realizacji coraz większej liczby projektów spekulacyjnych. Obecnie dostępne pozostaje około 53% powierzchni w budowie. 30% wolumenu inwestycji realizowanych pod koniec czerwca 2016 roku stanowiły obiekty „szyte na miarę” (BTS). Natomiast pozostałe 17% projektów objęte zostało kontraktami najmu w trakcie realizacji inwestycji.

Wysoka aktywność deweloperów przełożyła się na prawie 796 tys. m kw. budowanej powierzchni magazynowej. Około 75% inwestycji zlokalizowanych jest na największych rynkach magazynowych, tj. w Poznaniu (173 tys. m kw.), regionie Warszawy i okolic (134 tys. m kw.), na Górnym Śląsku (113 tys. m kw.) oraz w Polsce Centralnej (105 tys. m kw.), a także w Trójmieście (76 tys. m kw.), Wrocławiu (65 tys. m kw.), Lublinie (50 tys. m kw.) i Krakowie (46 tys. m kw.).

Rosnąca aktywność deweloperów wpływa na wysoki poziom podaży na rynku. W drugim kwartale 2016 roku zasoby powierzchni magazynowej w Polsce powiększyły się o 207 tys. m kw. (wzrost o ok. 28% w porównaniu do drugiego kwartału 2015 r.). Najwięcej nowej powierzchni ukończono w regionie Poznania (81 tys. m kw.), Polski Centralnej (57 tys. m kw.), Wrocławia (30 tys. m kw.) oraz w Szczecinie (17 tys. m kw.).

Na koniec drugiego kwartału 2016 roku czynsze nominalne pozostały na stabilnym poziomie, jednak w niektórych lokalizacjach takich jak Górny Śląsk odnotowano nieznaczny wzrost stawek czynszu wskutek niskiego wskaźnika powierzchni niewynajętej. Najwyższe stawki obowiązywały w strefie miejskiej Warszawy (4,00–5,40 EUR/m kw./miesiąc), a najniższe w Polsce Centralnej (2,40–3,80 EUR/m kw./miesiąc) oraz na obrzeżach Warszawy (2,50–3,80 EUR/m kw./miesiąc). W pozostałych regionach czynsze kształtują się na poziomie 2,50–4,00 EUR/m kw./miesiąc.

Miasta regionalne

Warszawa pozostaje największym rynkiem magazynowym w Polsce z zasobami na poziomie ok. 3 mln 70 tys. m kw. Na rynkach regionalnych dominację utrzymuje Górny Śląsk (ok. 1 mln 850 tys. m kw.), a najszybciej rozwija się Poznań (1 mln 563 tys. m kw.). W drugim kwartale 2016 r. aktywność najemców w stolicy utrzymała się na wysokim poziomie osiągając 214 tys. m kw. całkowitego popytu (wzrost o 55% w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku). Wolumen transakcji we Wrocławiu wyniósł 132 tys. m kw. (dwukrotnie więcej niż w II kwartale 2015 r.), natomiast w Poznaniu 110 tys. m kw. Najmniej transakcji odnotowano w Krakowie (12,5 tys. m kw.). Najwyższy w skali rynku współczynnik powierzchni niewynajętej pozostaje w Warszawie i okolicach (Warszawa – 9,7%, obrzeża – 9,2%). Największy wzrost wskaźnika pustostanów zanotowano w Trójmieście (+4,3%, w perspektywie rocznej wzrost do poziomu 6,1%), natomiast w Krakowie odnotowano spadek o 7,2%, co oznacza brak dostępnej od zaraz powierzchni magazynowej.

Rynki wschodzące

Region południowo-wschodniej Polski cieszy się rosnącym zainteresowaniem zarówno najemców, jak i deweloperów. Liderem pod względem istniejących zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej na rynkach wschodzących pozostaje Rzeszów (nieco ponad 250 tys. m kw.), wyprzedzając Szczecin (177 tys. m kw.) i Bydgoszcz-Toruń (158 tys. m kw.). Na koniec II kwartału najwięcej nowej powierzchni w budowie znajdowało się w Lublinie (49 tys. m kw.) i Bydgoszczy-Toruniu (31 tys. m kw.). Najniższy współczynnik pustostanów zaobserwowano w Szczecinie (0,1%, spadek o 3,7%), natomiast najwyższy wskaźnik odnotowano w Rzeszowie (5,5%).

– W pierwszej połowie 2016 r. rynek powierzchni magazynowych w Polsce nadal dynamicznie się rozwijał, o czym świadczy wzrost aktywności deweloperów i najemców. W minionym półroczu odnotowaliśmy dalszy rozwój zarówno głównych rynków powierzchni magazynowej, jak i lokalizacji wschodzących. Duża podaż nowej powierzchni (650 tys. m kw. w pierwszej połowie br.) nie spowodowała wzrostu wskaźników pustostanów. Świadczy to o szybkiej absorpcji powierzchni oddawanej do użytku, co z kolei zachęca deweloperów do budowy kolejnych obiektów magazynowych i przemysłowych na terenie całego kraju. Duży odsetek powierzchni dostarczanej w ramach inwestycji spekulacyjnych również jest bardzo pozytywnym sygnałem. Oznacza to, że deweloperzy przewidują, iż popyt utrzyma się na wysokim poziomie – powiedział Tom Listowski, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.