Atrakcyjność inwestycyjna miast na świecie 2016

Przeczytaj także: Atrakcyjność inwestycyjna miast na świecie 2015

Na pierwszym miejscu zestawienia bez zaskoczeń - kolejny rok z rzędu miano najbardziej atrakcyjnej lokalizacji pod względem inwestycji w nieruchomości przypada Nowemu Jorkowi. Stany Zjednoczone wyraźnie też brylują - wśród 25 najszybciej rozwijających się rynków znalazło się aż 15 tamtejszych miast (m.in. Los Angeles, San Francisco, Waszyngton, Chicago, Dallas oraz Boston). W pozostałej dziesiątce znalazły się:

• Toronto w Kanadzie (22 miejsce),
• cztery miasta europejskie, w tym Londyn (3), Paryż (5), Berlin (18) i Amsterdam (20) oraz
• pięć miast z regionu Azji i Pacyfiku: Tokio (6), HongKong (13), Szanghaj (15), Sydney (19) i Melbourne (25).

Zmieniają się priorytety inwestorów zagranicznych, o czym świadczą większe przepływy kapitału zagranicznego w Ameryce i Azji niż w Europie, a także zmiany w rankingu miast. Londyn, w którym wartość transakcji inwestycyjnych zmniejszyła się z 39 mld USD do 25 mld USD, utracił pozycję największego rynku inwestycyjnego świata na rzecz Nowego Jorku. Wskutek niewielkiej podaży aktywów i konkurencji na lokalnych rynkach na znaczeniu straciły także inne duże miasta, w tym Tokio, Waszyngton i Frankfurt. Pod względem wolumenu inwestycji zagranicznych w grupie 25 najbardziej atrakcyjnych lokalizacji znalazło się dziesięć miast z regionu EMEA, dziewięć z Ameryki Północnej i sześć z regionu Azji i Pacyfiku.

– Pomimo niepewności na rynkach coraz więcej inwestorów docenia nieruchomości ze względu na stabilność przepływów pieniężnych i odporność na inflację, a dodatkowym czynnikiem zachęcającym do inwestowania jest duży poziom aktywności na rynkach najmu – powiedział David Hutchings, autor raportu i dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield. – Z przedstawionych danych wynika rosnąca popularność Stanów Zjednoczonych wśród inwestorów. Wskazuje na to duży udział miast amerykańskich w wolumenie transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach oraz wiodąca pozycja Nowego Jorku pod względem zarówno łącznej wartości obrotów, jak i inwestycji zagranicznych. Jednak nie słabnie atrakcyjność regionu EMEA, w którym znajduje się najwięcej miast przyciągających kapitał zagraniczny.

Ameryka Północna

Z raportu firmy Cushman & Wakefield wynika, że w zestawieniu najbardziej atrakcyjnych miast pod względem inwestycji w nieruchomości awansowały zarówno Los Angeles, jak i San Francisco. Ponadto na Amerykę Północną przypada 24 spośród 50 większych miast odnotowujących najszybszy wzrost aktywności inwestycyjnej – wolumen obrotów w tych lokalizacjach (z wyłączeniem terenów inwestycyjnych) przekroczył 1 mld USD. Największy wzrost (o 50,5%) odnotowała Filadelfia, ale inne miasta takie jak Toronto, Denver, San Diego i Phoenix nie pozostawały daleko w tyle.

EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka)

W opinii inwestorów z całego świata Londyn stracił na atrakcyjności ze względu na obawy związane z Brexitem i wysokie ceny w okresie poprzedzającym referendum w sprawie wyjścia Wielkiej Brytanii z UE. Mimo to nadal przyciąga najwięcej kapitału w regionie EMEA. W rankingu 25 najbardziej popularnych miast regionu znalazły się również Paryż, Berlin i Amsterdam. Największe wzrosty wolumenu transakcji inwestycyjnych wśród najważniejszych miast odnotowano w Paryżu, Amsterdamie, Kopenhadze i Mediolanie. Wysokimi obrotami mogą pochwalić się także Rzym i Helsinki, a także rynki regionalne w Wielkiej Brytanii i Niemczech, takie jak Liverpool, Newcastle, Birmingham, Norymberga i Stuttgart.

– Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce wzrosła w ciągu 12 miesięcy do czerwca 2016 r. o 29,1%. Polskim rynkiem interesują się inwestorzy zagraniczni z Ameryki Północnej i Azji, a także z RPA (w przypadku nieruchomości handlowych). Dane wskazują na spadek wolumenu obrotów w Warszawie, co wynika z niewielkiej aktywności inwestycyjnej w stołecznym sektorze nieruchomości biurowych w 2015 r. Przewidujemy jednak, że w bieżącym roku wartość obrotów w tym sektorze w Warszawie wzrośnie dzięki kilku bardzo dużym transakcjom zawieranym w trzecim i czwartym kwartale – powiedział Soren Rodian Olsen, Partner w Cushman & Wakefield Polska.

Azja i Pacyfik

Tokio spadło z drugiego na trzecie miejsce rankingu najbardziej atrakcyjnych miast pod względem inwestycji w nieruchomości, a do pierwszej piątki najbardziej popularnych wśród inwestorów lokalizacji weszły również Szanghaj, Hongkong, Sydney i Melbourne. Do tej grupy dołączył także Singapur. Imponujące wzrosty wolumenów transakcji inwestycyjnych w ujęciu rocznym odnotowano na niektórych rynkach wschodzących takich jak Chongqing i Shenzhen w Chinach – odpowiednio o 866% i 243%.

Strategia inwestycyjna

Zmiany w makroskali, takie jak spowolnienie gospodarcze w Chinach, Brexit i wybory prezydenckie w USA, oznaczają, że wielu inwestorów nie ma pewności co do wyboru najbardziej odpowiedniej lokalizacji.

Brexit może wpłynąć na zmiany w globalnym rankingu miast, ponieważ inne lokalizacje starają się wykorzystać poczucie niepewności, które pojawiło się wśród najemców i inwestorów na rynku londyńskim. Jednak w tej rywalizacji pomiędzy miastami raczej nie będzie jednego zwycięzcy. Londyn stracił pozycję lidera wśród miast przyciągających najwięcej kapitału zagranicznego raczej na krótko – relatywne wyceny już stają się coraz atrakcyjniejsze, a stopy kapitalizacji w innych lokalizacjach ulegają kompresji.

W perspektywie średnioterminowej wpływ netto na Londyn może okazać się niewielki, jeżeli stolica Wielkiej Brytanii ponownie postawi na innowacyjność i umiejętnie wykorzysta zachodzące zmiany. Wówczas – jeżeli jeszcze bardziej otworzy się na świat – być może nawet umocni swoją pozycję na arenie międzynarodowej.

Autorzy raportu wskazują również, że w skali globalnej poszczególne miasta będą mogły zagwarantować sobie wysokie pozycje w rankingach, o ile zwiększą inwestycje w tworzenie bardziej efektywnych, bezpieczniejszych i zdrowszych warunków do życia, pracy i pobytu z uwzględnieniem zasad zrównoważonego rozwoju. Miasta muszą oferować odpowiednią infrastrukturę komunikacyjną i tranzytową oraz różnorodność. Coraz częściej potrzebują także inteligentnych rozwiązań architektonicznych w budynkach i infrastrukturze. Powinny także skupić się na potrzebach pracowników i firm.

– Uważamy, że inwestorzy będą nadal chętnie inwestować w nieruchomości. Pomimo wzrostu stabilności w minionych 12 miesiącach różne rodzaje ryzyka nadal się utrzymują. Niepewność w skali globalnej sprawia, że inwestorzy będą podejmować decyzje ostrożnie, ale z drugiej strony pozytywnym czynnikiem jest optymizm wśród przedsiębiorstw. W połączeniu ze zmianami w strukturze popytu, które dokonują się pod wpływem nowych technologii, ewolucji stylu życia i metod pracy, prognozy średnioterminowe dla nieruchomości wysokiej jakości napawają optymizmem – powiedział Carlo Barel di Sant’Albano, dyrektor generalny, dział globalnych rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield. – Ponadto wobec przyspieszenia tempa zmian społecznych oraz gospodarczych wzrasta znaczenie posiadania odpowiedniej nieruchomości. Oznacza to, że w odróżnieniu od nieruchomości o słabszych parametrach obiekty najwyższej jakości mogą zapewnić większy potencjał zysków. W warunkach utrzymujących się niskich stóp procentowych oczekiwania inflacyjne i nieprzewidywalność we wszystkich kategoriach aktywów jedynie podkreślają znaczenie nieruchomości w dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.

– Ze względu na dużą konkurencję miasta muszą intensyfikować działania, aby przyciągać pracowników. Oznacza to konieczność budowania wartości marki, z którą młodzi ludzie się identyfikują, oraz większej niż dotychczas koncentracji na kwestiach zdrowia i bezpieczeństwa. Niezbędne jest także dotrzymywanie kroku postępowi technologicznemu i uwzględnianie zmian zachodzących w stylu życia – dodaje David Hutchings.