Polski rynek nieruchomości handlowych III kw. 2016

Przeczytaj także: Polski rynek nieruchomości handlowych I poł. 2016

W III kwartale br. polski rynek nieruchomości handlowych nie doczekał się rewolucji. Pojawiło się na nim zaledwie 7 500 mkw. nowej powierzchni powstałej w ramach rozbudowy Galerii Rynek w Tomaszowie Lubelskim oraz 3 800 mkw. parku handlowego w Radomsku. W rezultacie pod koniec badanego okresu całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,11 mln mkw. w ramach takich formatów jak: centra handlowe – 9,3 mln mkw., parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe – 3,59 mln mkw. oraz centra wyprzedażowe – 0,21 mln mkw. Wszystko wskazuje jednak na to, że końcówka roku będzie o wiele bardziej dynamiczna.

„Z naszych analiz wynika, że IV kwartał będzie intensywny biorąc pod uwagę planowane otwarcia nowych obiektów. Jeśli założenia deweloperów zostają zrealizowane w terminie, polski rynek może się wzbogacić o prawie 276 000 mkw. nowej powierzchni najmu w ramach centrów handlowych, z czego najwięcej przypadnie na Poznań – 99 000 mkw. oraz Aglomerację Warszawską – 45 000 mkw.”, wymienia Agnieszka Tarajko – Bąk, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Na koniec III kw. 2016 r. w budowie pozostawało 663 000 powierzchni handlowej w ramach wszystkich formatów, z czego prawie 591 000 mkw. przypadało na centra handlowe. Największy projekt, jaki odda się do użytku już w IV kw. tego roku, to Posnania (99 000 mkw. GLA) w Poznaniu. Inne projekty o bardzo dużej skali obecnie w budowie to Galeria Północna w Warszawie, Wroclavia we Wrocławiu czy Forum Gdańsk, których otwarcia przewidziane są na 2017 r.

„Wraz z rosnącą konkurencją i pojawianiem się nowych projektów handlowych, dostosowanych swoją wielkością i ofertą do obecnych potrzeb rynkowych, właściciele niektórych starszych obiektów przeprowadzają gruntowne zmiany. Rośnie liczba centrów poddawanych modernizacji, rozbudowie lub całkowitej przebudowie. Coraz częściej można zaobserwować powstawanie wielofunkcyjnych projektów łączących różne funkcje i formaty: mieszkaniowe, biurowe, hotelowe i handlowe, w tym np. hybrydowe centra wyprzedażowe z rozbudowaną ofertą spożywczą, sportową czy gastronomiczno-rozrywkową”, wyjaśnia Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Przykładem takiego hybrydowego obiektu jest Metropolitan Outlet w Bydgoszczy.

„Białych plam na mapie Polski jest coraz mniej, a niski współczynnik nasycenia powierzchnią handlową nie jest już gwarantem sukcesu. Rozwijają się inne kanały handlu - e-commerce, bio-bazary, targi modowe, obiekty wielofunkcyjne, które cieszą się rosnącą popularnością. Inwestorzy muszą zatem dziś stawiać nie tylko na standardową ofertę zakupową, żeby przyciągnąć klienta”, informuje Anna Wysocka.

Popyt

Polski rynek nadal przyciąga nowe sieci handlowe. Najwięcej debiutów na przestrzeni tego roku odnotowano właśnie w III kw. To właśnie w tym okresie swoje sklepy otworzyły m.in. Lego Store w Galerii Mokotów (Warszawa), Forever 21 i Steve Madden w Manufakturze (Łódź), Navigare w Plac Unii City Shopping (Warszawa), Tezenis w Poznań Plaza oraz Elena Miro przy ul. Pięknej (Warszawa). W tym samym czasie Kari, Brice oraz Dairy Queen podjęły decyzję o zamknięciu swoich sklepów w Polsce.

„Warto zauważyć, że najemcy poddają szczegółowej analizie wszystkie nowo powstające obiekty i racjonalnie realizują plany rozwoju, a część z nich optymalizuje portfele zamykając nierentowne lokalizacje na rzecz tych bardziej dochodowych. Niektóre sieci wprowadzają nowe koncepty sklepów i wciąż poszukują nowych lokalizacji, czego najlepszym przykładem jest rozwój m.in. H&M, CCC czy Grupy LPP”, dodaje Anna Wysocka.

Czynsze

Czynsze “prime”, które dotyczą najlepszych lokali o powierzchni 100 mkw. przeznaczonych dla branży moda i dodatki, w wiodących centrach handlowych, nadal pozostają najwyższe w Warszawie (do 130 euro za mkw. miesięcznie). W innych głównych aglomeracjach miesięczne stawki kształtują się w przedziale 45 – 55 euro za mkw.

Rynek inwestycyjny

Agata Sekuła, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL, komentuje:

„W III kw. 2016 r. całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła ok. 370 mln euro, w większości dzięki kupnie Bonarka City Center przez Rockcastle od TPG za 361 mln euro. To największa tegoroczna transakcja w sektorze handlowym, której przedmiotem był pojedynczy obiekt. Od początku roku właściciela zmieniły nieruchomości handlowe o łącznej wartości ok. 1,39 mld euro. Biorąc pod uwagę podpisane umowy przedwstępne i transakcje w zaawansowanym stadium z finalizacją planowaną w ostatnim kwartale 2016, przewidujemy, że łączna wartość transakcji na rynku nieruchomości handlowych w tym roku będzie zbliżona do poziomu z 2015, czyli przekroczy 2 mld euro”.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych pozostają na poziomie 5,0%.