Handlu, wracaj do hal

Przeczytaj także: Ulice handlowe w czasach pandemii. Co się zmienia?

Jak przyznają specjaliści z rynku nieruchomości komercyjnych, obserwujemy powrót handlu czy usług do centrów polskich miast, ale nie jest to proces „przenoszenia się handlu”, a raczej odrodzenia się strefy handlowej, która przez wiele lat była zaniedbana.

– Polski handel w ostatnich 25 latach przeszedł transformację, na którą rynki na zachodzie Europy miały dużo więcej czasu. Wiele obiektów handlowych przestaje obecnie odpowiadać potrzebom coraz bardziej wymagającego i zamożnego polskiego klienta. To, co właśnie kupujący doceniają najbardziej w halach targowych, to indywidualne podejście i bezpośredni kontakt z dostawcą – tłumaczy Patrycja Dzikowska, associate director, dział doradztwa i analiz rynkowych, Cushman & Wakefield.

Specyficzny klimat

W Europie Zachodniej hale targowe mają swoje stałe miejsce od lat i świetnie uzupełniają ofertę centrów handlowych. Wiele z nich zostało zmodernizowanych i oprócz oferty handlowej – głównie spożywczej – tworzą niepowtarzalny klimat i często stają się atrakcją turystyczną, jak np. Wielka Hala Targowa w Budapeszcie czy La Boqueria w Barcelonie. W Paryżu np. niemal każda dzielnica ma swoje lokalne „marche”. W Polsce też odradzają się zabytkowe hale w Warszawie (Hala Koszyki, „Zieleniak” przy ul. Banacha), Gdyni, Gdańsku (Gildia Kupiecka) czy Wrocławiu. W Warszawie Stowarzyszenie Architektów Polskich (SARP Oddział Warszawski) we współpracy z urzędem miasta prowadzi projekt pilotażowy „Warszawskie Centra Lokalne”.

– Na podstawie zgłoszeń mieszkańców wyłoniono dziesięć miejsc pilotażowych, które są mieszkańcom bardzo bliskie ze względu na odległość, miejsca, w których mogą spotkać się i porozmawiać z sąsiadami, posiedzieć na ławce, iść na plac zabaw z dzieckiem, zrobić zakupy. Te miejsca dziś zaniedbane mają przejść metamorfozę i stać się modelowym przykładem późniejszych zmian innych tego typu obiektów w Warszawie. Jednym z nich będzie bazarek na Ochocie przy ul. Mołdawskiej – mówi Piotr Sawicki, sekretarz zarządu OW SARP.

Wyboru takich miejsc dokonano na podstawie następujących kryteriów: znajdują się w niewielkiej odległości od miejsc zamieszkania (10-15 minut na piechotę); służą wymianie: handlowej, intelektualnej, społecznej; mają swój niepowtarzalny charakter, budują lokalną tożsamość, mają ofertę dla różnych grup wiekowych i społecznych; łączą ludzi, budują lokalną wspólnotę; zawierają element powszechnie dostępnej przestrzeni publicznej i są wielofunkcyjne.

Sławne ulice

– Duże centra handlowe i sklepy sieciowe oferujące szeroki zakres produktów oczarowały polskich konsumentów w latach 90. Natomiast bardziej „tradycyjne” hale targowe zawsze miały grupę stałych klientów. Obecne zmiany zachowań zakupowych i poszukiwanie różnorodnych towarów dobrej jakości przekładają się na rosnącą popularność hal targowych. Na rynek wchodzą nowe marki, dotychczasowi uczestnicy zmieniają swoje koncepty handlowe bądź tworzą nowe. Dlatego m.in. obserwujemy silną tendencję do modernizacji i rozbudowy obiektów wraz ze zmieniającym się rynkiem i konsumentem. Trend ten nie wyklucza powstawania nowych obiektów handlowych, na które tworzy się miejsce np. w nowych kwartałach mieszkaniowych – dodaje Patrycja Dzikowska.

Kolejnym trendem, który przychodzi do nas z zachodniej Europy, będzie tworzenie tzw. „ulic handlowych”, jak np. Oxford Street w Londynie. Jest to jedna z najdłuższych ulic handlowych w Europie, mierząca około 2,5 km, gdzie znajduje się nie tylko ponad 300 sklepów w większości należących do międzynarodowych sieci handlowych i domów towarowych, ale też przeróżne bary i restauracje. W niedalekim sąsiedztwie Oxford Street leżą też inne ulice handlowe: Regent Street, Carnaby Street, New Bond Street oraz Jermyn Street. Właściwie każda europejska stolica: Berlin, Paryż czy Rzym ma swoją słynną ulicę pełniącą również nierzadko funkcję atrakcji turystycznej.

Jednak mimo rodzącej się mody na zakupy i spędzanie wolnego czasu w halach targowych właściciele galerii handlowych nie powinni czuć się zagrożeni.

Zdaniem specjalistów, oferta centrów handlowych, ulic handlowych, hal targowych i innych skupisk handlu doskonale się uzupełnia. Galerie starają się kierować swoją ofertę do jednorodnej grupy odbiorców, natomiast klienci hal targowych to osoby o bardzo zróżnicowanym profilu konsumenckim i dochodach. To inny segment handlowy niż galerie; klienci centrów są często również klientami hal targowych.

– Takie obiekty nie są w stanie zaoferować powierzchni handlowych takich jak galeria, w związku z czym liczba sklepów i punktów usługowych w halach jest siłą rzeczy mniejsza. Zatem pozostałe zakupy wciąż będziemy robić w galeriach – mówi Łukasz Bernatowicz, radca prawny, ekspert Business Center Club (BCC).

– Jeżeli chodzi o stawki czynszu, to mówimy o zupełnie dwóch różnych jakościowo miejscach do handlu. Trudno jest zatem mówić o jakieś konkurencji. Na ich poziom wpływa wiele czynników, jak np. wspomniana wcześniej jakość obiektu i jego oferty, wzrost poziomu konkurencji, umiejętność stworzenia spójnego wizerunku obiektu i zarządzania nim oraz w konsekwencji wykreowania grupy lojalnych klientów, co przekłada się na odwiedzalność, a także obroty handlowców. Dlatego też właściciele galerii handlowej nie powinni obawiać się odpływu najemców do hal targowych – tłumaczy Patrycja Dzikowska.

Rewitalizacja nie dla każdego

Wydawałoby się, że wraz z rodzącą się modą pojawi się również możliwość pozyskania nowych kontraktów przez firmy budowlane czy deweloperskie. Lokalizacja w centrum miasta i niepowtarzalna atmosfera to atuty dla firm nieruchomościowych i budowlanych. To, co będzie odstręczać potencjalnych wykonawców rewitalizacji, to przede wszystkim poziom trudności realizacji ze względu choćby na zabytkowy charakter obiektu.

– Dla firm budowlanych jest to pewna szansa. Niemniej pamiętajmy, że nie każda firma wykonawcza jest w stanie podołać tego typu inwestycji organizacyjnie i finansowo. Są to zlecenia dla wyspecjalizowanych wykonawców, których na rynku nie ma aż tak wielu. Rewitalizacja takiego obiektu jest skomplikowana i kosztowna. Projekt architektoniczny i budowlany muszą uwzględniać aspekty historyczne, współpracę z konserwatorem zabytków, a samo odtworzenie historycznego kształtu obiektu, z uwzględnieniem jego pozostałości, również nie jest łatwe. Kilka takich miejsc zostało już przywróconych do dawnych funkcji, ale nie spodziewałbym się, żeby było to zjawisko masowe – uważa Łukasz Bernatowicz.

Potwierdza to Patrycja Dzikowska:

– Nie oczekujemy boomu, bo rewitalizacja tradycyjnej hali targowej to przedsięwzięcie bardzo czasochłonne i pociągające za sobą wiele kosztów.
Przykład Hali Koszyki, która ma wszelkie szanse, żeby stać się modnym miejscem na mapie Warszawy pokazuje, że trzeba być wizjonerem i dysponować dużym kapitałem, aby stworzyć ciekawy obiekt. Trudno też rozważać budowę zupełnie nowych obiektów tego typu, ponieważ główną zaletą hal targowych jest ich unikatowy charakter, na który składa się wieloletnia historia. Zdarzają się oczywiście wyjątki, jak niemal futurystyczny Markthal w Rotterdamie, ale na polskim rynku warto chyba wykorzystać potencjał istniejących już lokalizacji – twierdzi Dzikowska.