Outlety wkraczają w fazę dojrzałą

Przeczytaj także: Outlety przed transformacją. Będą przypominać centra handlowe

Jak podaje Cushman & Wakefield, przedmiotem sprzedaży było 10 centrów, a łączna kwota tej transakcji opiewała na 1,28 mld euro, co uczyniło ją największą transakcją na europejskim rynku nieruchomości handlowych w 2016 roku.

Właścicielem oraz zarządcą funduszu IRUS, jednego z największych paneuropejskich funduszy inwestycyjnych, który znajduje się w posiadaniu 11 centrów wyprzedażowych, jest Grupa NEINVER.

W jednej z transakcji, obejmującej zakup sześciu centrów outletowych w Hiszpanii, Polsce i we Włoszech za kwotę przekraczającą 700 mln euro, Cushman & Wakefield doradzała TH Real Estate, firmie działającej w imieniu spółki joint venture utworzonej przez NEINVER oraz TIAA.

Wartą zauważenia transakcją był również zakup czterech centrów outletowych przez spółkę VIA Outlets (ustanowioną przez Hammerson, APG, Meyer Bergman i Value Retail). Obiekty zlokalizowane są w niedalekim sąsiedztwie dużych ośrodków miejskich w Niemczech, Portugalii, Hiszpanii i Polsce. Łączna wartość brutto przejmowanych aktywów wyniosła 587 mln euro (502 mln funtów).

Według danych firmy Cushman & Wakefield była to nie tylko jedna z największych transakcji we wszystkich sektorach nieruchomości bieżącego roku, lecz także w ciągu jednego dnia przekroczyła pod względem wartości łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w segmencie centrów outletowych za cały 2015 r. Transakcje zostały uzgodnione w warunkach bezprecedensowego popytu wśród inwestorów na tego typu obiekty handlowe, które w ostatnich latach odnotowują fenomenalne wyniki.

- Rynek centrów wyprzedażowych w Polsce podąża za trendami obserwowanymi w całej Europie zarówno pod względem coraz lepszych wyników, jak i kompresji stóp kapitalizacji. Obiekty prowadzone przez profesjonalnych operatorów stały się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym i cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, w tym reprezentujących kapitał core. Sklepy znanych projektantów w centrach wyprzedażowych oferują marki premium, które w tradycyjnych centrach handlowych byłyby poza zasięgiem wielu Polaków. Przyszłość tego sektora napawa optymizmem zważywszy na rosnącą siłę nabywczą konsumentów i wchodzenie na polski rynek centrów outletowych kolejnych marek z segmentu premium – mówi Paweł Partyka, Associate, Dział Rynków Kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield.

Rosnąca popularność centrów wyprzedażowych wśród inwestorów instytucjonalnych wynika z kompresji stóp kapitalizacji na rynku tradycyjnych nieruchomości handlowych. Różnice pomiędzy stopami kapitalizacji dla tradycyjnych obiektów handlowych i centrów outletowych w Europie szybko się zmniejszyły w minionym roku i mogą dalej się zmniejszać.

Z badań firmy Cushman & Wakefield wynika, że w ostatnich pięciu latach zasoby powierzchni w centrach outletowych rosły w tempie 6,4% rocznie – prawie dwukrotnie szybciej niż w tradycyjnych centrach handlowych. Wynika to z rosnącego zainteresowania inwestorów i sieci handlowych tym segmentem rynku, który wcześniej uważano za niszowy. Ponadto wartość sprzedaży w europejskich centrach wyprzedażowych rosła w ostatnich trzech latach o ok. 8% rocznie, a czynsze w minionych 12 miesiącach wzrosły o ponad 10%.

- Outlety w Polsce, od chwili debiutu tego formatu na rynku, zyskały ogromną popularność wśród klientów. Polscy konsumenci cenią sobie jakość oferty, ale pomimo stale rosnącej zasobności portfeli, nadal są bardzo wrażliwi na czynnik „ceny”. Zwłaszcza w ciągu ostatnich 3-5 lat wzrosty obrotów i odwiedzalności centów wyprzedażowych potwierdzają ich wzrastającą popularność. Sukcesy tego formatu na największych rynkach w Polsce przekonały deweloperów do wejścia na mniejsze rynki regionalne (np. Lublin, Białystok), gdzie stosunek ceny do jakości odgrywa jeszcze większą rolę wśród konsumentów. W odróżnieniu od bardziej rozwiniętych rynków Europy Zachodniej, dotychczas nie powstał obiekt dedykowany markom wyższego segmentu cenowego, choć operatorzy handlowi segmentu premium zaczynają być obecni w zestawie najemców centrów wyprzedażowych – powiedziała, Patrycja Dzikowska, Associate Director w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych Cushman & Wakefield.

Za ten wzrost odpowiadają głównie operatorzy i deweloperzy inwestujący w podniesienie jakości i zwiększenie atrakcyjności centrów outletowych w ostatnich 10 latach. Dodatkowo sieci znanych projektantów nie obawiają się już rozmycia marki i akceptują outlety jako odpowiedni kanał dystrybucji nadwyżki towarów, dzięki czemu rozbudowują bazę klientów. Ponadto szybki wzrost czynszów w popularnych lokalizacjach skłania deweloperów do uznania tego rodzaju obiektów za nowe kanały handlu.

Najnowsze dane dotyczące sektora centrów wyprzedażowych wskazują na wzrost sprzedaży od początku roku do trzeciego kwartału na poziomie ok. 4% z powierzchni zajmowanej oraz wzrost obrotów o prawie 7% w wyniku powiększenia powierzchni handlowej. W okresie przedświątecznym outlety mogą liczyć na dobre wyniki sprzedaży, a obecne wahania kursów walut mogą dodatkowo przyczynić się do oczekiwanego wzrostu w niektórych lokalizacjach.

W opinii działu wycen i doradztwa firmy Cushman & Wakefield, który odpowiada za wycenę 75% centrów wyprzedażowych w Europie, ten sektor rynku został uznany obecnie za pełnoprawny. W ostatnich pięciu latach czynsze w tym sektorze uzależnione od wyników sprzedaży rosły szybciej niż czynsze rynkowe w przypadku tradycyjnych nieruchomości. To z kolei zachęca deweloperów do realizacji kolejnych inwestycji w tym segmencie rynku.
Richard Ching, Partner, dział wycen centrów outletowych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:

„Sektor centrów wyprzedażowych w Europie wszedł w fazę dojrzałą i nie jest już uważany za specjalistyczny rynek niszowy. Świadczą o tym najnowsze transakcje, które są istotne pod każdym względem. W ostatnich trzech latach przychody ze sprzedaży rosły o 8% rocznie, czyli w tempie rzadko spotykanym w innych sektorach. Świadczy to o rosnącym zainteresowaniu danymi dotyczącymi wyników całego rynku. Analiza samego rynku centrów outletowych w okresie minionych trzech lat wskazuje na wyjątkowy wzrost tego sektora i jego rosnącą akceptację na poziomie instytucjonalnym.

Z sektorem tym wiążą się pewnego rodzaju ryzyka. Debiutanci na rynku powinni nawiązywać współpracę z operatorami centrów o silnej pozycji. Wobec ograniczonej podaży i coraz większego zainteresowania tym sektorem wśród inwestorów gracze rynkowi, którzy dysponują dokładnymi informacjami na temat rynku i planem operacyjnym pozwalającym minimalizować ryzyko, będą w stanie najlepiej wykorzystać obserwowane wyjątkowe wzrosty”.