Grunty inwestycyjne w Polsce w 2016 r.

Przeczytaj także: Grunty inwestycyjne w Polsce w 2015 r.

W minionym roku grunty inwestycyjne radziły sobie całkiem dobrze. Szczególnym zainteresowaniem ze strony nabywców cieszyły się - podobnie jak rok wcześniej - zlokalizowane w dużych miastach tereny przeznaczone pod budowę inwestycji mieszkaniowych. Nie brakowało również chętnych na ziemie umożliwiające budowę parków handlowych oraz hoteli. Zapotrzebowanie na grunty biurowe - pomimo rosnącej podaży i konkurencji na rynku najmu - zdołało się utrzymać na poziomie z poprzedniego roku.

„Jest to efekt, między innymi, powrotu inwestorów do długofalowych strategii opierających się na budowie banków ziemi” - wyjaśnia Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL

W ubiegłym roku najtrudniej było o grunty inwestycyjne pod realizacje komercyjne w atrakcyjnych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach Warszawy, Krakowa czy Gdańska. Z kolei o wyższej dostępności gruntów można było mówić w odniesieniu do Wrocławia, Łodzi czy Katowic, co w naturalny sposób przełożyło się na ilość prowadzonych tam negocjacji i pomyślnie zakończonych transakcji sprzedaży gruntów.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę mieszkaniową

W minionych dwunastu miesiącach, już trzeci rok z rzędu, rosła sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym. W realiach, w których na dobre oprocentowanie lokaty bankowej, raczej nie ma co liczyć, kupno nieruchomości wielu inwestorów uznało za najlepszą lokatę kapitału.

„W przypadku gruntów mieszkaniowych, nierównowaga między popytem na atrakcyjne grunty inwestycyjne a ich niską podażą miała przełożenie na wzrost cen gruntów w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowo-mieszkaniowej planowanych projektów. Ceny ofertowe i transakcyjne nie osiągnęły tak zawrotnych poziomów jak w 2007 r., a deweloperzy starali się być bardziej ostrożni. Nadal jednakże mamy rekordowo niskie koszty finansowania połączone z bardzo dobrymi wynikami sprzedaży. Wiele mieszkań kupowanych jest inwestycyjnie oraz z pominięciem finansowania bankowego. Brak silnego wzrostu cen mieszkań wraz z wizją zakończenia rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz wzrostem wymagań banków dotyczących wysokości wkładu własnego kredytobiorcy studzą jednakże optymizm deweloperów. W dłuższym okresie czasu wartości gruntów nie mogą rosnąć szybciej niż ceny mieszkań. W 2017 r. stabilizacja cen gruntów wydaje się bardziej prawdopodobna niż duże wzrosty cen mieszkań lub też spadki marż deweloperskich”, wyjaśnia Jacek Kamiński, Dyrektor w Dziale Wycen, JLL.

Polska jest nadal postrzegana jako atrakcyjny rynek mieszkaniowy w Europie. W 2016 r. nastąpił wzrost zainteresowania ze strony podmiotów z zagranicznym kapitałem inwestycjami w segmencie mieszkaniowym – m.in. deweloperów z Ukrainy, Turcji i Skandynawii.

„W 2017 r. nie należy oczekiwać kolejnych rekordów sprzedaży na rynku pierwotnym. Nie oznacza to jednak spadku zainteresowania gruntami pod projekty mieszkaniowe. Deweloperzy chcą uzupełnić banki ziemi, a dzięki bardzo dobrym wynikom sprzedaży dysponują środkami finansowymi na realizację tego celu”, informuje Jacek Kamiński.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę biurową

2016 r. był intensywnym rokiem na rynku biurowym – na rynek trafiła rekordowa liczba metrów kwadratowych, a i popyt utrzymywał się na wysokim poziomie. Inwestorzy analizowali z większym niż w ubiegłych latach zainteresowaniem oferty gruntów poza Warszawą, w tym również w mniej oczywistych lokalizacjach, takich jak Lublin, Szczecin czy Rzeszów.

Warto zaznaczyć, że rynek nieruchomości gruntowych, chociaż związany z rynkiem najmu biur, nie jest jego lustrzanym odbiciem. W efekcie, gdy na rynku najmu rośnie konkurencja i współczynnik pustostanów, ceny gruntów przeznaczonych pod inwestycje biurowe z reguły wykazują jedynie nieznaczną tendencję zniżkową. Nowe transakcje zakupu terenów inwestycyjnych mają miejsce, często z perspektywą rozpoczęcia budowy dopiero za parę lat.

„Podobnie jak w ubiegłym roku, w 2017 inwestorzy będą musieli zmierzyć się ze znacznie wyższą podażą pieniądza nad produktem w postaci dostępnych, atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. W szczególności dotyczy to najbardziej pożądanych, centralnych i dobrze wyeksponowanych lokalizacji. Zainteresowaniem będą cieszyć się nie tylko atrakcyjnie położone działki z budynkami do wyburzenia, przebudowy lub rozbudowy, ale też tereny wymagające ponadstandardowych nakładów finansowych z uwagi na obowiązek przeprowadzenia kosztownej remediacji gruntu lub objęcie ochroną konserwatorską. Pod warunkiem oczywiście, że ich lokalizacja będzie spełniać kryteria inwestora”, wyjaśnia Daniel Puchalski.

Z uwagi na zmieniające się trendy na rynku i rozwój infrastruktury, niektóre lokalizacje, a wraz z nimi działki inwestycyjne, zyskują lub tracą zainteresowanie potencjalnych nabywców. Zmiany w preferencjach inwestorów są szczególnie widoczne w Warszawie. Dużo chętniej analizują oni obecnie działki w sąsiedztwie II linii metra, w tym tereny po prawej stronie Wisły, niż popularne jeszcze parę lat temu grunty na Służewcu Przemysłowym.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę handlową

W związku z wysokim nasyceniem powierzchnią handlową, przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości inwestorzy bardzo dokładnie analizują ten współczynnik, jak również siłę nabywczą i nawyki zakupowe okolicznych mieszkańców oraz konkurencyjne projekty. Głównym czynnikiem decydującym o ich zainteresowaniu danym gruntem jest jednak taki poziom zainteresowania potencjalnych najemców, który umożliwi szybkie wynajęcie projektowanego obiektu handlowego na warunkach gwarantujących rentowność inwestycji.

Białych plam na mapie handlowej Polski jest coraz mniej. W efekcie nie każdy obszar, dla którego zagwarantowano w planie miejscowym możliwość realizacji obiektu wielkopowierzchniowego, stanowi obiekt zainteresowania inwestorów. W szczególności właściciele gruntów o dużych areałach oraz terenów zlokalizowanych blisko budowanej lub funkcjonującej już galerii handlowej stają przed dylematem określenia nowego sposobu ich zagospodarowania.

„W ubiegłym roku zainteresowaniem cieszyły się grunty m.in. pod parki handlowe w miastach powyżej 100 000 mieszkańców. Obserwujemy jednocześnie wzrost liczby ofert sprzedaży, których przedmiotem są obiekty handlowe mające lata świetności już za sobą, jak również grunty inwestycyjne przeznaczone pod obiekty wielkopowierzchniowe, wymagające stworzenia nowej strategii sprzedażowej z uwagi na brak rynkowego uzasadnienia dla realizacji planowanej wcześniej galerii handlowej”, informuje Daniel Puchalski.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę hotelową

Do najbardziej aktywnych operatorów na rynku w 2016 r., pod których marką otworzyły się lub powstają obiekty hotelowe, należą AccorHotels / Orbis, Hilton Worldwide, Marriott International, Best Western, InterContinental Hotels Group, Louvre Hotels Group, Carlson Rezidor Hotel Group czy B&B Hotels. W minionym roku można było zaobserwować również rosnącą liczbę inwestycji i projektów w segmencie condo również w dużych miastach, a nie tylko w popularnych miejscowościach wypoczynkowych. Deweloperzy dostrzegli w tym szansę na dywersyfikację swojej oferty. Natomiast niewystarczająca dla zaspokojenia potrzeb studentów podaż akademików zwróciła uwagę inwestorów prywatnych na ten obszar rynku – komfortowe prywatne akademiki mogą śmiało konkurować z ofertą mieszkań na wynajem.

„W kolejnych latach branża hotelarska w Polsce może liczyć na dalszy rozwój. Będziemy obserwować rosnącą ofertę condoapartamentów w miastach oraz rozwój turystyki medycznej, co przełoży się na zapotrzebowanie na grunty umożliwiające realizację tego typu inwestycji. Ponadto, rosnący udział młodego pokolenia w grupie gości hotelowych będzie sprzyjać powstawaniu obiektów hotelowych, uwzględniających ich gusta i oczekiwania”, komentuje Daniel Puchalski.

Grunty rolne

Po przyjęciu w maju 2016 r. ustawy ograniczającej obrót ziemią rolną, liczba chętnych na jej zakup znacząco zmalała. Niska aktywność rynku sprawiła, że ceny pod koniec pierwszej połowy roku stały w miejscu, a następnie wykazywały tendencję spadkową. Deweloperzy nierzadko rezygnowali z podejmowania analizy nieruchomości, jeśli tylko zachodziły jakiekolwiek przesłanki wskazujące na możliwość podlegania gruntu pod przepisy nowej ustawy.

„W 2016 r. nastąpiło również bardzo wyraźne, w porównaniu z ubiegłymi latami, zmniejszenie zainteresowania inwestycjami na rynku ziemi rolnej ze strony podmiotów z kapitałem zagranicznym. Inwestorzy gotowi do zaangażowania posiadanych środków finansowych w długoletniej perspektywie zwracają uwagę na stabilność prawa dającą możliwość bezpiecznego planowania. Nagła zmiana zasad obrotu gruntami rolnymi zaowocowała w wielu przypadkach wstrzymaniem decyzji o rozwoju w Polsce. Co ciekawe jednak, inni inwestorzy postrzegają nowe ustawodawstwo jako szansę. Transakcje na poziomie akcji i udziałów w spółkach stanowią okazję do przejęcia tego typu aktywów”, wyjaśnia Daniel Puchalski.

Perspektywa na 2017

Dotychczasowe zainteresowanie inwestorów gruntami inwestycyjnymi w Polsce, jak również ilość kierowanych do JLL zapytań o tereny w IV kwartale 2016 r. oraz na początku tego roku, pozwala sądzić, że 2017 będzie równie dobry albo nawet lepszy dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości.

„Spodziewamy się kontynuacji aktywności deweloperów w segmencie gruntów mieszkaniowych, jak też równie wysokiego jak w 2016 r. zainteresowania terenami, na których można zrealizować projekty hotelowe w dużych i średnich miastach oraz gruntami handlowymi w miastach powyżej 50 000 mieszkańców. Atrakcyjnie zlokalizowane i przygotowane pod względem prawnym nieruchomości przeznaczone na cele biurowe również znajdą swoich nabywców, jeśli będą położone w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Katowicach czy Łodzi. W przypadku gruntów rolnych, pomimo zmiany ustawodawstwa, dostrzegamy zainteresowanie ze strony podmiotów posiadających duże areały ziemi, co daje szanse na sporadyczne transakcje w tym segmencie rynku”, podsumowuje Daniel Puchalski.