Inwestycje w nieruchomości komercyjne: popyt przed podażą

Przeczytaj także: Inwestycje w Polsce wciąż kuszą

Najnowsze opracowanie zawiera analizy i przewidywania odnośnie globalnych inwestycji w nieruchomości komercyjne. Jego autorzy przekonują, że tegoroczny popyt inwestycyjny będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, za co w znacznej mierze odpowiadać będą nowi gracze oraz inwestorzy zainteresowani dywersyfikacją portfeli nieruchomości. W efekcie przewyższy podaż, co z kolei oznacza, że spadków cen spodziewać się raczej nie należy.

- Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że w latach 2017/2018 globalne inwestycje w nieruchomości komercyjne nie stracą na swojej dynamice. Najprawdopodobniej również staniemy się świadkami zmian w strukturze inwestorów i ich preferencjach. Dla wielu z nich kluczowa pozostaje możliwość zapewnienia sobie źródła przychodów i zwrotu z kapitału, ale dla niektórych liczy się głównie zwrot kapitału w czasach niepewności i intensywnych zmian. Inwestorzy z tych dwóch grup różnią się podejściem do ryzyka i cen, ale niepewna sytuacja gospodarcza na świecie sprawia, że preferowaną strategią inwestycyjną jest nadal dywersyfikacja portfela nieruchomości - mówi David Hutchings, dyrektor ds. strategii inwestycyjnych w dziale Rynków Kapitałowych EMEA w firmie Cushman & Wakefield.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne 2017 - inne najważniejsze ustalenia The Atlas Summary 2017:

• Inwestycje w nieruchomości komercyjne koncentrować się będą nadal na największych miastach, co gwarantować ma redukcję ryzyka i zwiększenie płynności.
• Inwestorzy zainteresowani wzrostem lub wyższym zwrotem z inwestycji będą poszukiwać nowych możliwości lokowania kapitału. Mogą między innymi chętniej podejmować nowe rodzaje ryzyka na głównych rynkach inwestycyjnych, a także drugorzędnych w najbardziej atrakcyjnych krajach oraz w wybranych lokalizacjach, w tym na niektórych rynkach wschodzących.
• Dalszy wzrost zainteresowania nowymi segmentami rynku i stylami inwestowania we wszystkich regionach. Dywersyfikacja portfeli inwestycyjnych staje się coraz bardziej powszechna i odzwierciedla zmieniające się trendy w zakresie demografii, postępu technologicznego, mobilności i funkcji miejskich. Do nowych kategorii aktywów zalicza się m.in. nieruchomości mieszkaniowe (np. domy opieki dla seniorów), centra danych oraz położone w obrębie miast obiekty logistyczne i rekreacyjne.

Trendy regionalne

W Europie stabilny wzrost gospodarczy, niewielka inflacja i niskie stopy procentowe dobrze wróżą rynkom najmu w najbardziej dynamicznie rozwijających się lokalizacjach. Kapitał nadal napływa do tego regionu ze wszystkich stron świata, ale wolumen transakcji inwestycyjnych zmniejszył się – głównie z powodu ograniczonej podaży i utrzymującej się awersji do ryzyka. Inwestorzy reprezentujący kapitał azjatycki będą coraz częściej wkraczać na kolejne rynki europejskie i w bieżącym lub przyszłym roku wyprzedzą inwestorów z Ameryki Północnej pod względem skali inwestycji zagranicznych w Europie.

Najlepsze perspektywy zrównoważonego wzrostu oferują przede wszystkim Niemcy (głównie Berlin), kraje nordyckie, a także Hiszpania – zwłaszcza Barcelona i Madryt. We Francji na największe zainteresowanie inwestorów może liczyć Paryż, aczkolwiek ostatecznie zależeć to będzie od wyniku wyborów prezydenckich – do większej aktywności zachęcać ich będzie skala wydatków na inwestycje infrastrukturalne. Londyn również pozostanie w kręgu zainteresowań inwestorów – wpływ Brexitu poznamy dopiero za jakiś czas, a obawy o nieuchronne i znaczne spowolnienie aktywności inwestycyjnej okazały się wyolbrzymione.

- Wzrost gospodarczy i bardzo silny popyt na rynkach najmu we wszystkich sektorach sprawiają, że Polska wpisuje się w trendy ogólnoeuropejskie. Polska oferuje stabilny wzrost przychodów w dłuższej perspektywie, co przekłada się na rekordowe zainteresowanie naszym krajem wśród inwestorów z Azji. Ponadto przewidujemy, że w bieżącym roku na polski rynek mogą wejść także nowi gracze europejscy – mówi Soren Rodian Olsen, Partner w firmie Cushman & Wakefield w Polsce.

Region Azji i Pacyfiku może liczyć na dalszy wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w 2017 r. Dobre wskaźniki ekonomiczne zachęcają do lokowania kapitału w tej części świata oraz przyczyniają się do stopniowego wzrostu popytu na nowoczesne powierzchnie komercyjne ze strony inwestorów lokalnych, regionalnych i międzynarodowych.

W strategiach dotyczących segmentu core i core plus głównym celem inwestorów będą nadal Japonia i Australia, ale wobec ograniczonej podaży aktywów wzrostu popytu można również oczekiwać w głównych miastach Chin, Singapuru i Korei Południowej, a także na rynkach core plus takich jak Tajpej i Auckland oraz w mniejszych miastach lub na zdecentralizowanych rynkach miast takich jak Sydney. Zyskać mogą także rynki wschodzące, w tym dzięki inwestycjom poprzez lokalne platformy w Chinach w deweloperów borykających się z brakiem płynności lub nadmiernie zadłużonych, a także dzięki inwestycjom ukierunkowanym na wzrost w największych miastach Indii.

Ameryka Północna pozostanie ważnym celem inwestorów w 2017 r., a do czynników rekordowego poziomu aktywności inwestycyjnej w USA należy zaliczyć nieznacznie mniejsze lecz nadal duże nadzieje pokładane w ożywienie gospodarki dzięki inicjatywom prezydenta Trumpa oraz rosnące ceny nieruchomości w wyniku aktywności na rynkach najmu. Jednak ze względu na ograniczoną podaż i wyższe ceny wolumen transakcji inwestycyjnych w bieżącym roku może być niższy niż w ostatnich dwóch latach. USA są obecnie na bardziej zaawansowanym etapie cyklu, co w połączeniu ze wzrostem inflacji przełoży się na wzrost stóp procentowych i tym samym na dalsze umocnienie się dolara. Jeżeli gospodarka amerykańska będzie rozwijać się zgodnie z oczekiwaniami, USA będą przyciągać kolejnych inwestorów. Wśród niekorzystnych zjawisk można wymienić niepewność polityczną, rosnące koszty finansowania dłużnego oraz wzrost wskaźnika pustostanów w wyniku większej aktywności deweloperskiej.

Największe miasta charakteryzujące się odpowiednią płynnością i wzrostem gospodarczym będą w dalszym ciągu przyciągać większość kupujących. Dotyczy to przede wszystkim Nowego Jorku, Chicago, Los Angeles i Bostonu, a zwłaszcza Waszyngtonu ze względu na zmiany na scenie politycznej. Wzrost aktywności inwestycyjnej możliwy jest także w mniejszych miastach oraz na dobrze skomunikowanych i zdecentralizowanych rynkach wokół największych miast. Z kolei inwestorzy z segmentu core plus będą raczej najbardziej zainteresowani obiektami wielofunkcyjnymi w miastach odnotowujących wzrost, takich jak Miami, Atlanta, Austin, Denver, Phoenix, Charlotte i Seattle.