Nieruchomości komercyjne w Polsce. Gdzie widać ożywienie?

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości: najlepsze lokalizacje 2017

Rezultaty najnowszej ankiety RICS za I kw. 2017 wyraźnie wskazują, że na wszystkich analizowanych rynkach widoczne jest rosnące zainteresowanie ze strony najemców, a wskaźniki rosną w tempie, którego nie notowano od końca 2015 roku.

W każdym z sektorów dostrzegalny był wzrost dostępności powierzchni na wynajem, przy czym największa kwartalna podwyżka stała się udziałem sektora biurowego. Na podkreślenie zasługuje również rosnąca wartość pakietów zachęt oferowanych przez właścicieli budynków, chociaż nie można pominąć milczeniem, że ich tempo było najsłabszym z jakim mieliśmy do czynienia od 2013 roku.

Nieruchomości komercyjne pną się w górę

I kwartał br. przyniósł kolejny już, silny wzrost aktywności budownictwa komercyjnego, za co w znacznej mierze odpowiedzialne okazały się nowe inwestycje biurowe. Równocześnie nie można pominąć milczeniem sytuacji w sektorze magazynowym, gdzie liczba rozpoczętych realizacji rosła najszybciej od 2008 roku.

Według respondentów w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy jedynymi kategoriami, w stosunku do których spodziewany jest pozytywny wzrost czynszów, są główne rynki magazynowe i handlowe. Perspektywy dla najlepszych nieruchomości biurowych pozostają stabilne, przy jednoczesnym oczekiwanym spadku czynszów dla lokalizacji drugorzędnych we wszystkich sektorach rynku.

Wskaźnik nastrojów najemców (kompleksowy wskaźnik uchwytujący dynamikę rynku) przesunął się do stabilnie neutralnego poziomu -1. Jest to pierwsza od 2012 roku sytuacja, w której warunki rynkowe, opisywane na podstawie uzyskanych od uczestników badania informacji, nie uległy pogorszeniu. Wskaźnik ten jest przede wszystkim zgodny ze stabilną dynamiką rynku i nie oznacza jeszcze stanowczej poprawy.

Ożywienie na rynku inwestycyjnym

Po niewielkim spadku odnotowanym w ostatnim kwartale 2016 roku, zapytania inwestycyjne powróciły na ścieżkę wzrostu w I kw. bieżącego roku. Podaż inwestycji rosła w stałym tempie we wszystkich obszarach rynku, przy czym wzrost ten rozkładał się równomiernie na wszystkie sektory. Zdecydowanie wzrosła również liczba zapytań ze strony inwestorów zagranicznych we wszystkich obszarach rynku.

Podaż nieruchomości na sprzedaż nieznacznie wzrosła w obszarach magazynowym i handlowym rynku oraz w nieco silniejszym tempie w sektorze biurowym.

Dwunastomiesięczne oczekiwania co do wartości kapitału poddane zostały przez respondentów korekcie w górę (w porównaniu z IV kw. 2016) we wszystkich głównych podsektorach rynku, przy czym największe zyski przewidywane są dla najlepszych aktywów handlowych i magazynowych. Z drugiej strony ankietowani oczekują, że w nadchodzącym roku wartości kapitałowe będą narażone na spadki na wszystkich drugorzędnych rynkach.

Łącznie 57% respondentów uważa, że warunki na lokalnym rynku odpowiadają pewnemu etapowi ożywienia, z jakim mamy do czynienia w chwili obecnej. W ostatnim kwartale minionego roku 42% oceniało, że rynek znajduje się w fazie spowolnienia.

Wskaźnik nastrojów inwestorów wzrósł do +19 (z -4 w IV kwartale) zaznaczając najsilniejszy odczyt od końca 2015. Oznacza to, że nastąpił wzrost na rynku inwestycyjnym, po okresie stagnacji przez większość minionego roku.

„Dynamiczna poprawa nastrojów inwestycyjnych odnotowana w badaniu przeprowadzonym przez RICS w I kw. 2017, jest odzwierciedleniem niesłabnącego zainteresowania inwestorów polskim rynkiem nieruchomości, a jednocześnie powracającej stabilizacji otoczenia rynkowego.

Rok 2016 przyniósł szereg wydarzeń, które naruszyły status quo. W Polsce były to zapowiadane ale i realne zmiany legislacyjne w zakresie struktur podatkowych czy problemy z odzyskiwaniem VAT. Na świecie - referendum dot. Brexitu w Wlk. Brytanii oraz wybory prezydenckie w Stanach Zjednoczonych. Pomimo niesłabnącego zainteresowania inwestorów polskim rynkiem nieruchomości, niepewność otoczenia rynkowego przyczyniła się do wstrzymywania decyzji inwestycyjnych.

Wydaje się że w 2017 wraca poczucie stabilizacji przy jednoczesnym niesłabnącym zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami inwestycyjnymi w Polsce. Odzwierciedla to skokowy wzrost poziomu Investment Sentiment Index w pierwszym kwartale 2017.

Informacja o słabej dynamice rynku nieruchomości spoza sektora prime zazwyczaj pojawia się na marginesie głównych wniosków, a dotyczy przecież znakomitej większości rynku. Wraz z dojrzewaniem rynku i zwiększaniem jego zasobów, coraz więcej nieruchomości będzie przechodziło do grupy secondary i wymagało aktywnego zarządzania oraz strategicznej współpracy pomiędzy sektorem publicznym i komercyjnym na bazie szerokiej wizji rozwoju miasta. W Warszawie przykładem takiego procesu jest Mokotów, gdzie rozwiązanie systemowych problemów i przywrócenie wartości nieruchomości dla całej dzielnicy może się powieść poprzez strategiczne współdziałanie podmiotów komercyjnych, publicznych oraz organizacji społecznych.

Na tle innych stolic objętych badaniem RICS, w Warszawie zwracają uwagę niskie wyceny nieruchomości w stosunku do wartości godziwej i ocena obecnego rynku jako niedowartościowanego. To dobra wiadomość w kontekście działań zmierzających do wprowadzenia w Polsce ustawy o REIT’ach, która ma otworzyć dostęp do inwestowania w stabilne nieruchomości komercyjne inwestorom detalicznym, a jednocześnie przyczyni się do dalszego wzrostu płynności inwestycji nieruchomościowych w Polsce”, Joanna Kowalska-Szymczak MRICS, Syrena Real Estate.

„W Polsce pojawili się nowi najemcy poszukujący znacznej powierzchni biurowej, również na rynkach regionalnych, co wielu obserwatorów rynku uważa za pozytywny dla polskiego rynku efekt Brexitu. Po kilkumiesięcznym okresie niepewności związanej ze strukturyzacją transakcji i zwrotem podatku VAT sytuacja na rynku inwestycyjnym powoli się stabilizuje – kolejni inwestorzy otrzymują zwrot podatku VAT zapłaconego w związku z zakupem nieruchomości, co uspokaja nastroje inwestorów i wpływa na wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych”, Małgorzata Cieślak-Belgy MRICS, REINO Partners.