Nieruchomości komercyjne w Polsce. Pikują nastroje, ale nie popyt

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Polsce. Gdzie widać ożywienie?

Nieruchomości komercyjne w kierunku większej równowagi

II kwartał bieżącego roku przyniósł spadek wskaźnika nastrojów najemców, który obniżył się z poziomu -1 do poziomu -5. Mimo to obraz polskiego rynku najmu nadal jest bardzo stabilny.

Wzrosty widoczne były natomiast w popycie ze strony najemców, którego dynamika przypominała to, co działo się w zeszłym kwartale. Najbardziej intensywne wzrosty popytu widoczne były na rynku nieruchomości biurowych i przemysłowych. Nieco słabszym zainteresowaniem najemców cieszyły się powierzchnie handlowe.

Rosła także, choć nieco mniej dynamicznie niż w poprzednich trzech miesiącach, dostępność powierzchni na wynajem. Po raz pierwszy od 2014 roku wskaźniki popytu w znacznej mierze zgadzały się z odczytami wskaźników podaży.

Rosła także liczba nowych inwestycji, a największy wzrost został odnotowany w sektorze nieruchomości biurowych. W sektorach przemysłowym i handlowym aktywność budowlana również nabrała rozmachu w ciągu kwartału.

Pomimo presji nadpodaży wolnej powierzchni, nieco łagodniejszej w I kw., oczekiwania dotyczące najmu w perspektywie 12 miesięcy przesunęły się głębiej w negatywny obszar. Istotnie, z wyjątkiem nieruchomości handlowych typu prime, oczekuje się spadku wartości czynszów we wszystkich podsektorach w nadchodzącym roku.

Zainteresowanie inwestorów rynkiem nadal wysokie

Wskaźnik nastrojów na rynku inwestycyjnym spadł z +19 w poprzednim kwartale do bardzo neutralnego poziomu -1 w najnowszym badaniu RICS. To sugeruje, że warunki na rynku inwestycyjnym w ostatnich trzech miesiącach były mniej lub bardziej jednostajne.

Liczba zapytań inwestycyjnych po raz kolejny stopniowo rosła, równomiernie we wszystkich sektorach. Nadal rosła również liczba zapytań ze strony inwestorów zagranicznych, jednakże dynamika wzrostu zapytań zauważalnie spadła w sektorze biurowym i handlowym.

Podaż nieruchomości komercyjnych na sprzedaż wzrosła w szybszym tempie aniżeli w pierwszym kwartale roku, napędzana głównie przez wzrost podaży w sektorach nieruchomości biurowych i przemysłowych.

Oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych aktywów w ciągu najbliższych 12 miesięcy spadły w II kw., co było w dużej mierze spowodowane korektą w dół prognoz na rynkach drugorzędnych. Jednocześnie oczekuje się wzrostu stóp kapitalizacji na rynkach kategorii prime w nadchodzącym roku, z największymi spodziewanymi zyskami w podsektorze najlepszych nieruchomości handlowych.

Około 50% badanych postrzega, że warunki na lokalnym rynku są zgodne z wczesnym i środkowym etapem ożywienia.

„Pomimo, że Wskaźnik Sentymentu Inwestycyjnego podany przez RICS pozostaje minimalnie negatywny, obserwujemy bardzo mocny popyt ze strony inwestorów. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się najlepsze projekty handlowe i biurowe. Popyt na projekty handlowe odpowiadał za ponad 60% całej aktywności inwestycyjnej zarejestrowanej w pierwszym półroczu 2017. Z drugiej strony, brak podaży najlepszych projektów biurowych w centrum Warszawy, skierował zainteresowanie części inwestorów w stronę rynków regionalnych. Przede wszystkim te dwa wspomniane czynniki powodują wzrost presji na spadek stóp kapitalizacji. Wiele transakcji będących aktualnie w finalizacji pozwala nam pozytywnie patrzeć na drugą połowę roku, co może przełożyć się na rekordowy wolumen przekraczający 5 miliardów euro w całym roku 2017” – mówi Daniel Bienias MRICS, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce.

Metodologia
Kwestionariusze ankiety zostały rozesłane do uczestników w dniu 14 czerwca 2017 r. z terminem nadsyłania odpowiedzi do 10 lipca 2017 r. Respondenci zostali poproszeni o porównanie warunków panujących na rynku w ciągu ostatnich trzech miesięcy z poprzednimi trzema miesiącami, a także wyrażenie opinii na temat perspektyw dla rynku. Otrzymano w sumie 1427 odpowiedzi z firm, z czego 316 pochodziło z Wielkiej Brytanii. Odpowiedzi zostały pogrupowane w trzy podsektory nieruchomości (biurowe, handlowe i magazynowe) na szczeblu krajowym, tworząc odczyt bilansu netto dla rynku jako całości. Bilans netto = Odsetek respondentów zgłaszających wzrost określonej zmiennej (np. popytu ze strony najemców) minus osoby zgłaszające jej spadek (jeśli 30% zgłosiło wzrost i 5% zgłosiło spadek, bilans netto wyniesie 25%). Dane bilansu netto mogą wahać się od -100 do +100.