Inwestycje w nieruchomości w Europie Śr.-Wsch. w I poł. 2017 r.

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości w Europie Śr. IV kw. 2016

Cushman & Wakefield przedstawia sytuację na rynkach nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Okazuje się, że dominującą na nich siłą są inwestorzy europejscy. Ich obecny udział w rynku sięga 46%, co jest najwyższym poziomem, jaki odnotowano od 2010 roku. Inwestorzy krajowi odpowiadają za 35% wolumenu transakcji inwestycyjnych, natomiast gracze spoza Starego Kontynentu - za 19%. Ostatnie pięć lat przyniosło istotny wzrost inwestycji zagranicznych względem krajowych.

Największy, przeszło 50-procentowy udział w wolumenie obrotów mają transakcje inwestycyjne w sektorze nieruchomości handlowych. W zestawieniu z poprzednimi latami dostrzegalne jest mniejsze zainteresowanie powierzchniami biurowymi.

Liderem regionu okazują się Czechy, gdzie w nieruchomości handlowe i biurowe zainwestowano odpowiednio 1023 mln euro i 590 mln euro. Natomiast w sektorze magazynowym najwyższą wartość transakcji inwestycyjnych odnotowano na Węgrzech – 305 mln euro.

W bieżącym roku sektor nieruchomości handlowych cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, o czym świadczy nie tylko łączny wolumen obrotów, lecz także wartość pojedynczych transakcji. W pierwszym półroczu w tym właśnie sektorze odnotowano trzy największe transakcje o łącznej wartości 1 mld euro.

Duża aktywność inwestorów w sektorze nieruchomości handlowych świadczy o pozytywnych nastrojach konsumenckich. Z wyjątkiem Rosji i Turcji, które nadal odczuwają skutki zawirowań gospodarczych i politycznych, sprzedaż detaliczna w regionie rośnie w tempie 5-6% rocznie (według Oxford Economics), przy czym w Polsce wzrośnie w bieżącym roku aż o 8%. W latach 2018-2024 dynamika wzrostu sprzedaży detalicznej może spowolnić do 3-4% rocznie.

Na rynku konsumenckim w Rosji nadal odczuwalne są skutki kryzysu, ale inwestorzy wykorzystują spadek cen nieruchomości prognozując, że w 2018 roku nastąpi ożywienie gospodarki.

W skali całego regionu najwięcej zainwestowano w Czechach (2,2 mld euro), a w dalszej kolejności w Rosji (1,6 mld euro) i Polsce (1,1 mld euro). W ostatnich pięciu latach znaczenie Rosji na rynkach kapitałowych zmalało, na czym zyskała Polska. Aktualne dane wskazują na względną równowagę na rynku transakcji inwestycyjnych, gdzie dominującą pozycję mają wymienione wyżej trzy kraje, a na Węgry i Rumunię przypada wolumen wynoszący odpowiednio 0,9 mld euro i 0,7 mld euro.

Prognoza

Biorąc pod uwagę dynamiczny wzrost sprzedaży detalicznej i gospodarki w Europie Środkowo-Wschodniej, przewidujemy, że wolumen transakcji inwestycyjnych w bieżącym roku przekroczy poziom 17 mld euro i będzie wyższy od ubiegłorocznego. W kolejnych latach (2018-2020) wartość obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych może wzrosnąć do rekordowych 20 mld euro.

Ożywienie gospodarcze w Rosji i Turcji będzie głównym motorem napędowym wzrostu wolumenu transakcji inwestycyjnych ze względu na wielkość tych rynków.

Polska i Czechy pozostaną głównymi rynkami w regionie, ale pod względem dynamiki wzrostu aktywności inwestycyjnej wyprzedzą je Węgry i Rumunia.

W drugiej połowie roku wartość transakcji w sektorze nieruchomości biurowych może wzrosnąć i osiągnąć wyższy poziom niż w sektorze handlowym. Świadczyć to będzie o optymistycznych prognozach dotyczących wzrostu gospodarczego i oraz dobrej sytuacji na rynku pracy w regionie.

Komentarz rynkowy – James Chapman, Partner Międzynarodowy, Rynki Kapitałowe w Europie Środkowo-Wschodniej, Cushman & Wakefield

W ciągu minionych 12 miesięcy odnotowaliśmy kilka dużych transakcji. Na początku bieżącego roku uczestniczyliśmy m.in. w sprzedaży portfela nieruchomości handlowych i biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej firmie CPI za kwotę blisko 700 mln euro. Transakcja ta dotyczyła 10 obiektów wysokiej klasy, zlokalizowanych w czterech krajach regionu. Z kolei na 1 mld euro oszacowano przejęcie Echo przez firmę Griffin, a następnie utworzenie i wprowadzenie na giełdę firmy Echo Polska Properties - to tylko dwa przykłady transakcji o bardzo dużej skali inwestycji, nawet jak na standardy globalne.

Europa Środkowo-Wschodnia jest istotnym beneficjentem międzynarodowych przepływów kapitałowych. Znacząco wzrosła wartość kapitału z regionu Azji i Pacyfiku, czego dowodem są zakupy sfinalizowane w Pradze przez CEFC, przejęcie platformy logistycznej P3 przez GIC za kwotę 2 mld euro, a także zakup przez CIC portfela Logicor, w tym aktywów za ok. 1 mld euro na terenie Europy Środkowo-Wschodniej. W całym regionie na rynku nieruchomości handlowych odnotowano znaczny wzrost aktywności inwestorów pochodzących z RPA, a wartość kapitału napływającego z tamtej części świata może wzrosnąć jeszcze bardziej w drugim półroczu 2017 r. dzięki wejściu do Polski nowych inwestorów, w tym m. in. GrowthPoint w ramach platformy GlobalWorth.

Jednak brak kapitału, pomimo tych pozytywnych trendów, wywiera presję na stopy kapitalizacji nieruchomości na rynkach drugorzędnych w sektorze centrów handlowych i logistycznych, a nawet w przypadku niektórych budynków biurowych w Warszawie. W ostatnich 18 miesiącach wskaźnik ten dla wielu aktywów w wymienionych sektorach rynku pozostał na niezmienionym poziomie lub nawet wzrósł.

W następnych 12 miesiącach sytuacja się zmieni wraz ze wzrostem aktywności inwestorów zachęconych optymalizacją rynków najmu i brakiem kompresji stóp kapitalizacji.

Sektor nieruchomości biurowych w Polsce będzie głównym celem inwestorów ze względu na sytuację na rynku najmu. Zyskiwać będą nowe nieruchomości oraz obiekty o ugruntowanej pozycji z niskim wskaźnikiem pustostanów, zapewniające dostęp do infrastruktury transportowej i innych udogodnień. Stwarza to możliwości realizacji strategii core i core plus, a arbitraż zadłużenia uzasadnia podejmowanie aktywności inwestycyjnej.

Rok 2017 upłynie pod znakiem bardzo dużych transakcji, które przełożą się na rekordowe wyniki rynku inwestycyjnego. W Polsce sfinalizowane już zostały transakcje dotyczące obiektów Logicor, IKEA i CBRE GI, a niedługo nowego właściciela znajdzie portfel nieruchomości handlowych Metro szacowanych na ok. 1 mld euro. Kolejne duże przejęcia są planowane także w sektorze biurowym i logistycznym. Przewidujemy, że w latach 2018-2020 wolumen obrotów osiągnie jeszcze wyższy poziom dzięki alternatywnym inwestycjom zapewniającym nowe możliwości coraz większej liczbie inwestorów wchodzących na rynek.

Do alternatywnych inwestycji zalicza się m.in. dynamicznie rozwijające się sektory takie jak budownictwo wielorodzinne i mieszkania dla studentów, dedykowane obiekty F&B oraz rozwiązania dotyczące dystrybucji na ostatnim etapie łańcucha dostaw. Obserwujemy ponadto wzrost możliwości w zakresie dokapitalizowania funduszy, oferujących odpowiednie platformy dla inwestorów wchodzących na rynek.

Wspomniane wyżej trendy rodzą nowe wyzwania, z którymi będzie musiała zmierzyć się cała branża nieruchomości. Rzeczoznawcy i inwestorzy będą musieli ustalić nowe zasady dotyczące oceny strumieni przychodów z mniej przewidywalnych źródeł. Jednocześnie, wycena nieruchomości będzie musiała odzwierciedlać rosnącą wartość aktywów, które spełniają zmieniające się oczekiwania uczestników rynku, szczególnie w zakresie stylu pracy, zakupów i spędzania wolnego czasu.

Europa Środkowo-Wschodnia wkracza w jeden z najciekawszych etapów od lat. Mamy rzeczywiste podstawy do optymizmu.