Magazyny w Polsce. III kwartał z rekordem podaży

Przeczytaj także: Magazyny w Polsce. II kwartał z rekordem popytu

Magazyny w Polsce zdecydowanie rosną w siłę, a zapotrzebowanie na ten rodzaj nieruchomości komercyjnych ciągle utrzymuje się na okazałym poziomie. Z danych przedstawionych przez Cushman & Wakefield wynika, że w III kwartale podpisano 128 umów najmu, które opiewały na 723 000 mkw. powierzchni magazynowej. Łączny wolumen transakcji przekroczył od początku roku 2,5 mln mkw., co względem analogicznego okresu poprzedniego roku oznacza wzrost o 15%. Identycznie jak miało to miejsce w poprzednich trzech miesiącach, największe zapotrzebowanie na magazyny zaznacza się na Górnym Śląsku (126 000 mkw.), w sąsiedztwie Warszawy (121 000 mkw.), a także w Polsce Centralnej (120 000 mkw.). Od początku roku widać również spore zainteresowanie powierzchniami logistycznymi położonymi w okolicach Trójmiasta (41 000 mkw.) oraz Szczecina (53 000 mkw.).

Jeżeli chodzi o strukturę popytu, to w III kwartale br. widoczna była dominacja nowych umówi, które stanowiły 60% transakcji. Ba kolejnych pozycjach uplasowały się przedłużenia wcześniej zawartych kontraktów (30%) oraz powiększenia powierzchni najmu (10%). Najbardziej aktywną grupą najemców byli operatorzy logistyczni (45%), wśród pozostałych, aktywne były także sieci handlowe (11%), branża AGD (9%), e-commerce (7%) oraz firmy z branży produkcyjnej (7%) i motoryzacyjnej (6%).

Deweloperzy zakończyli realizację 29 projektów o łącznej powierzchni 980 000 mkw. (z czego 56% stanowiły inwestycje firmy Panattoni). Oznacza to, że całkowite zasoby rynku magazynowego wzrosły do 12,86 mln mkw. (+18% względem roku ubiegłego). Najwięcej powierzchni powstało w okolicach Warszawy (372 000 mkw.), w regionie Szczecina (317 000 mkw.), Poznania (206 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (202 000 mkw.).

Z końcem trzeciego kwartału 2017 roku w budowie pozostawało 1,05 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego 75% zostało już zabezpieczone umowami najmu. Najwyższą aktywność deweloperską zaobserwowano w Polsce Centralnej (330 000 mkw.), na Górnym Śląsku (205 000 mkw.) oraz w okolicach Warszawy (133 000 mkw.). Wśród największych inwestycji dominują duże projekty typu BTS, jak np.: Amazon w Sosnowcu (135,000 mkw., Panattoni), BSH w Łodzi (79 000 mkw., Panattoni), czy K+N w Piotrkowie Trybunalskim (61 000 mkw., P3). Popularne są także inwestycje o charakterze mieszanym, których realizacja rozpoczyna się po uzyskaniu 30 - 40% stopnia przednajmu.

Na koniec września 2017 roku puste magazyny raczej należały do rzadkości - wskaźnik pustostanów wyniósł 5,4% (698 000 mkw.) i był o 0,8 pp. mniejszy niż rok wcześniej (6,2%). Najwyższy udział powierzchni niewynajętej wśród pięciu głównych regionów odnotowano w Poznaniu (8,1% lub 148 000 mkw.) oraz w strefie Warszawa - miasto (7,9% lub 56 000 mkw.). Najniższy współczynnik utrzymuje się nadal w regionie Polski Centralnej (1,3% lub 21 000 mkw.). W przypadku pozostałych rynków regionalnych wskaźnik pustostanów waha się od 0,7% w Szczecinie do 15,9% w regionie Polski Zachodniej.

Czynsze nominalne na największych rynkach magazynowych nie uległy zmianie i na koniec III kwartału wynosiły od 2,40 do 3,60 euro/mkw./miesiąc. Najwyższe stawki obowiązywały w strefie miejskiej Warszawy (4,00 - 5,25 euro/mkw./miesiąc) oraz w Krakowie (3,50 - 4,50 euro/mkw./miesiąc). Natomiast czynsze efektywne uwzględniające zachęty finansowe dla najemców zawierały się w przedziale od 1,90 do 3,20 euro/mkw./miesiąc. Podobnie jak w przypadku czynszów nominalnych, najwyższe stawki obowiązują w stolicy (3,50 - 4,60 euro/mkw./miesiąc) i Krakowie (ok. 2,80 - 3,60 euro/mkw./miesiąc).

- W ostatnich latach presja na wzrost stawek spowodowana rosnącym popytem na magazyny kompensowana była proporcjonalnym wzrostem podaży. Na poszczególnych rynkach charakteryzujących się wysoką konkurencją wśród deweloperów pozycja negocjacyjna najemców jest wciąż silna, jak np. w Poznaniu, gdzie odnotowano nieznaczny spadek dolnej granicy czynszów efektywnych o ok. 5%. Z kolei na tych rynkach, gdzie dostępność powierzchni magazynowej jest ograniczona, np. w Łodzi czy Bielsku-Białej, obserwuje się niewielką tendencję wzrostową czynszów. W perspektywie kilku miesięcy spodziewamy się silniejszej presji na wzrost czynszów najmu, co wiąże się rosnącymi kosztami – powiedział Adrian Semaan, konsultant w dziale Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w firmie Cushman & Wakefield, autor raportu.

- Spodziewamy się, że do końca roku zostanie przekroczona kolejna granica na rynku magazynowym w Polsce i łączne zasoby wyniosą ponad 13 mln mkw. powierzchni. Powodem jest coraz bardziej prężny rozwój sektora e-commerce oraz duża aktywność firm z branży produkcyjnej, w tym m.in. motoryzacyjnej i AGD. Duże znaczenie dla rozwoju rynku magazynowego w Polsce mają również z pewnością korzystne warunki makroekonomiczne, liczne inwestycje w infrastrukturę drogową oraz wysoki potencjał polskiej gospodarki. Dodatkowo niewielki udział inwestycji spekulacyjnych gwarantuje stabilizację stopy pustostanów na niskim poziomie. Najemcy mogą spodziewać się wzrostu stawek czynszu z uwagi na wzrost kosztów inwestycyjnych - przede wszystkim ze względu na rosnące ceny materiałów i usług budowlanych – powiedziała, Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.