Nieruchomości komercyjne: stopa kapitalizacji pod presją

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: jak zachowują się stopy kapitalizacji?

Jak wynika z raportu, w ostatnim kwartale minionego roku czynsze za powierzchnie logistyczne wzrosły w skali całej Europy o 0,6%. W tym samym czasie nieruchomości biurowe zanotowały wzrost o 0,4%, a powierzchnie handlowe spadki rzędu 0,3%.

Okazuje się również, że w żadnym z sektorów nie zanotowano tak dużej presji zniżkowej na stopy kapitalizacji jak miało to miejsce w przypadku nieruchomości logistycznych. Na przestrzeni kwartału skurczyły się one średnio o 14 pb, a w ciągu całego roku o 39 pb. Największe spadki odnotowano we Francji i Niemczech, gdzie stopy kapitalizacji sięgają obecnie 6,15%.

„Przewidujemy, że w 2018 roku utrzyma się w Polsce presja zniżkowa na stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości we wszystkich sektorach, przy czym ich ceny będą nadal znacznie niższe niż na głównych rynkach europejskich, oferując inwestorom atrakcyjną wartość w przypadku aktywów wysokiej jakości. Ponadto prognozowany wzrost czynszów w kluczowych lokalizacjach logistycznych może przyczynić się do napływu dodatkowego kapitału do naszego kraju” - komentuje Soren Rodian Olsen, Partner, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield, Polska.

Nieruchomości logistyczne

„Wzrost czynszów w sektorze logistycznym dotyczył tylko kilku miast – w minionym kwartale na ok. dwóch trzecich rynków czynsze obniżyły się lub pozostały na dotychczasowym poziomie. Na przykład w Barcelonie i Madrycie wzrosły odpowiednio o 8,3% i 5% za sprawą dużej liczby zawieranych umów najmu, w tym przednajmu większych obiektów, głównie przez operatorów logistycznych 3PL i przedstawicieli sektora e-commerce” - powiedział Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w firmie Cushman & Wakefield.

Spośród wszystkich rynków największy wzrost czynszów kwartał do kwartału zaobserwowano w Wiedniu – aż o 10% (aczkolwiek z niskiego poziomu). Wynikał on między innymi z oddawania do użytku nowoczesnych obiektów logistycznych na przedmieściach miasta i rosnącego popytu na tego typu powierzchnie. Wzrosty odnotowano także w niektórych regionach Wielkiej Brytanii – w Manchesterze czynsze wzrosły o 7,1% ze względu na silny popyt ze strony operatorów e-commerce i konieczność usprawnienia łańcuchów dostaw.

Główne ulice handlowe

Z kolei czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych drugi kwartał z rzędu obniżyły się o 0,3% i w ujęciu rocznym spadły o 0,3% po raz pierwszy od 2010 roku. Tym samym zakończył się okres, w którym czynsze przy głównych ulicach handlowych w Europie wzrosły o prawie 40%. Spadki odnotowano na wybranych rynkach. Na przykład w Stambule czynsze obniżyły się o prawie 10% w ciągu kwartału i o blisko 25% na przestrzeni całego roku, ponieważ ze względu na zagrożenia dla gospodarki i wahania kursów walutowych sieci handlowe ograniczyły skalę ekspansji pomimo wzrostu gospodarczego i konsumpcji. Na dwóch trzecich rynków czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie przez dwa kolejne kwartały.

Stopa kapitalizacji dla nieruchomości położonych przy ulicach handlowych nadal się obniża, aczkolwiek największe zmiany nie dotyczą głównych lokalizacji.

„Czynsze przy niektórych najważniejszych ulicach handlowych w Europie nadal rosną. Jednocześnie w ostatnich miesiącach obserwujemy coraz lepsze wskaźniki gospodarcze. Jednak trend ten nie odzwierciedla postępującej polaryzacji pomiędzy najsilniejszymi i najsłabszymi segmentami rynku. Sieci handlowe coraz częściej decydują się na zamknięcie nierentownych sklepów i inwestowanie głównie w obiekty flagowe” - powiedział Darren Yates, dyrektor działu badań i analiz rynku handlowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

Tempo wzrostu czynszów za powierzchnie w budynkach biurowych spowolniło w ostatnim kwartale do 0,4%, ale w ujęciu rocznym wzrosły one o 2,4%. Liderem wzrostów w ubiegłym kwartale był Budapeszt (9,1%), co wynikało z silnego popytu, rekordowo niskich wskaźników pustostanów i niedostępności powierzchni klasy A. Czynsze wzrosły na wszystkich pięciu kluczowych rynkach biurowych Niemiec – najbardziej w Berlinie (+5,5%) i we Frankfurcie (+5%). Wśród głównych czynników wzrostu należy wymienić wysoki poziom aktywności najemców we wszystkich miastach i stosunkowo niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej w większości z nich (w Berlinie wynoszący zaledwie 2,2%). Według prognoz, w 2018 roku czynsze w budynkach biurowych będą nadal rosły.

Popyt inwestycyjny utrzymuje się na wysokim poziomie, a ubiegłoroczny wolumen transakcji inwestycyjnych może przekroczyć wartość odnotowaną w 2016 roku. Powoduje to presję zniżkową na stopy kapitalizacji, które obniżyły się na większości rynków w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych są już na rekordowo niskim poziomie na wielu rynkach i nie przewidujemy większych zmian w przyszłości.