Powierzchnie handlowe. Dobre wyniki i wielkie wyzwania

Przeczytaj także: Polski rynek nieruchomości handlowych 2016

Aktywność deweloperska prezentowała się w minionym roku całkiem nieźle. Otwarcia doczekało się 20 nowych obiektów handlowych, w tym:

• 10 centrów handlowych (280 100 mkw.),
• 3 parki handlowe (sumaryczna powierzchnia najmu 20 700 mkw.),
• 7 magazynów wolnostojących (78 700 mkw.

Istotną częścią ruchu na rynku handlowym były również rozbudowy istniejących już obiektów. Poddano im 6 centrów handlowych, 2 parki handlowe i jedno centrum wyprzedażowe. W efekcie tych prac do użytkowania oddano 2 500 mkw. powierzchni najmu, co stanowiło niemałą, bo 10. część całości ubiegłorocznej podaży.

Centra handlowe pozostają dominującym formatem handlowym w kraju z 426 obiektami o łącznej powierzchni 10,47 mln mkw. Stanowią one 73% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej kraju. Struktura podaży jest typowa dla wschodzących rynków z regionu. W krajach Europy Zachodniej obserwuje się znacznie większy udział parków handlowych, co wskazuje, że w nadchodzących latach proporcje w tym kierunku będą się zmieniać także w Polsce.

Lucyna Śliż, Associate Director, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield, powiedziała:

„Roczne wydatki Polaków w ostatnich dwóch latach wzrosły o ok. 6-7 proc. Nasze społeczeństwo jest coraz bardziej świadomym konsumentem, a struktura wydatków zaczyna przypominać tę dla krajów o wyższym stopniu zamożności. Możemy to zaobserwować w liczbie oraz profilu marek debiutujących na polskim rynku, a także liczbie nowootwieranych sklepów znanych marek.”

Patrząc na rynek handlowy z perspektywy regionów, ze względu na swój potencjał ekonomiczny i konsumpcyjny zyskują głównie największe ośrodki miejskie powyżej 400 tys. mieszkańców. Dobrym przykładem jest Warszawa, w której otwarto m.in. Galerię Północną (64 000 mkw.), a do tego w budowie jest Galeria Młociny (67 000 mkw.), a w planach Centrum Handlowe Towarowa 22. Z kolei miasta poniżej 100 tys. mieszkańców cechują się jeszcze niewykorzystanym potencjałem, co może stanowić w najbliższych latach istotny kierunek dalszego rozwoju rynku.

Rozwój rynku handlowego widać jednak nie tylko dzięki powstawaniu nowych obiektów. Wiele z nich, szczególnie tych istniejących ponad 10 lat, inwestuje w modernizację lub zmianę charakteru oferowanej powierzchni. To efekt rosnącej konkurencyjności, a także konieczności dopasowania do oczekiwań klientów, co przyczyniło się do zwiększenia liczby centrów wyprzedażowych, takich jak Outlet Graffica (Rzeszów), czy Metropolitan Outlet (Bydgoszcz).

Ponad 0,5 miliona mkw. powierzchni handlowej jest obecnie w budowie, z czego prawie 80% zostanie oddane do użytku w 2018 roku. Działalność deweloperska koncentruje się w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców, gdzie ponad 300 000 mkw. powierzchni handlowej ma zostać otwarte w 2018 roku.

Oprócz nowych obiektów, na polskim rynku debiutują również kolejne marki. W 2017 roku było ich 34, w tym m.in.: Newbie, Hamleys, BeFree, Zarina, Love Republic, Sfera, czy pierwszy pełnoformatowy sklep Victoria’s Secret. Należy również zauważyć, że otwarciom nowych obiektów lub przekształcaniu ich nie towarzyszy wzrost średniego odsetka pustostanów (4% na koniec 2017 r.).

Małgorzata Dziubińska, Associate Director, Dzial Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield, autorka raportu, komentuje:

„Wyniki polskich firm, jak i sprzedaż detaliczna oraz produkcja przemysłowa utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i rządowy program 500+ przyczynił się do wzrostu konsumpcji w Polsce. Bardzo dobra sytuacja na rynku pracy przyczyni się do podwyżek płac, ale w związku z wysokim wzrostem gospodarczym i niekorzystnymi tendencjami demograficznymi może doprowadzić do wzrostu inflacji. Niskie bezrobocie i wzrost wynagrodzeń to dla pracowników dobra sytuacja, bo to oni dyktują obecnie warunki na rynku pracy. Dla gospodarki oznacza to jednak brak rąk do pracy, zwłaszcza wykwalifikowanych specjalistów.”

Innym istotnym trendem na rynku jest zauważalna koncentracja własności przez największe podmioty. Paweł Partyka, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield, mówi:

„Zwiększenie koncentracji własności na rynku powierzchni handlowych może mieć wprawdzie wpływ na obniżenie podaży produktu w krótkim terminie, ale nie powinno znacznie wpływać na płynność rynku inwestycyjnego w dłuższej perspektywie”.

W przypadku stawek czynszowych zauważalne jest powiększanie się dysproporcji. Jeśli w najbardziej popularnych miejscach stawki utrzymują się na tym samym poziomie (lub lekko wzrastają), to już w centrach o mniejszej renomie odczuwalna jest presja zniżkowa.

Anna Oberc, Associate Director, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield, komentuje:

„W związku z bardzo wysoką podażą powierzchni handlowej w ostatnich latach, rynek nieruchomości handlowych przesunął się w kierunku rynku najemcy. Najemcy coraz częściej zawierają umowy, w których wysokość czynszu uzależniana jest od wysokości obrotów. Dodatkowo wejście do znacznej części galerii warunkują otrzymaniem dodatkowych zachęt w postaci okresów bezczynszowych oraz pokrycia części kosztów wykończenia sklepu. Tylko nieliczne galerie handlowe nie zmagają się z takimi wyzwaniami. Mając dużą liczbę oczekujących najemców posiadają silniejszą pozycję negocjacyjną.”

Przed branżą handlową stoją również inne wyzwania. W związku z wprowadzeniem w roku 2018 częściowego zakazu handlu w niedziele można spodziewać się zmian w zwyczajach zakupowych konsumentów, co może wiązać się z koniecznością wydłużenia godzin otwarcia sklepów w dni powszednie i soboty. Nowe prawo może w szczególności dotknąć centra wyprzedażowe, generujące 80% swoich obrotów w weekendy oraz branżę gastronomiczną w centrach handlowych. Może się to jednak przyczynić do ożywienia ulic handlowych czy też przekształceń w centrach handlowych w celu lepszego dostosowania oferty do nowych realiów.

Ada Budynek, Konsultant w Dziale Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield, mówi:

„W przypadku sklepów modowych, zakupy w niedziele odpowiadają za 20% tygodniowego obrotu, którego nie są one w stanie nadrobić w całości w inne dni tygodnia. Niewykluczone, że najemcy będą ograniczać ekspansję i kontynuować optymalizację sieci.”