Ulice handlowe odzyskają dawny blask?

Przeczytaj także: Handlowe ulice w Warszawie: stracą czy zyskają na pandemii?

Przechodnie już przyzwyczaili się do nieustannej rotacji szyldów przy takich prestiżowych i znanych ulicach jak Nowy Świat w Warszawie, Floriańska w Krakowie czy przy placu Kościuszki we Wrocławiu. Markowe sieci przenoszą się do galerii handlowych, a mniejsi przedsiębiorcy plajtują. Rotacja najemców przy głównych ulicach handlowych, wyraźnie pokazuje, które branże są w stanie utrzymać się w takich lokalizacjach.

– Obserwujemy rozkwit sektora gastronomi oraz sektora spożywczego. Dobrze rozwijają się też usługi typu zdrowie i uroda. Z ulic handlowych wycofuje się natomiast moda i inne branże niespożywcze – twierdzi Katarzyna Michnikowska, associate director Research and Consultancy Services z Colliers International Poland.

Jak dodaje ekspertka z Colliers, na rynku nieruchomości handlowych ważną zasadą gwarantującą stabilność najmu jest powiązanie wysokości czynszu z poziomem generowanych obrotów.

– Inaczej mówiąc, czynsz w zależności od branży powinien stanowić określony procent obrotów, jakie najemca jest w stanie wygenerować w danej lokalizacji i na danej powierzchni. Branże, które aktualnie rozwijają się przy głównych ulicach mają zatem większy margines bezpieczeństwa niż np. moda czy artykuły dla dzieci – wyjaśnia ekspertka z Colliers.

– Zjawisko to dotyczy zarówno sieci krajowych jak i międzynarodowych chociaż z pewnością z powodów kapitałowych jest barierą przede wszystkim dla lokalnych, mniejszych przedsiębiorców, a nie tych sieciowych – dodaje Katarzyna Michnikowska.

Po ile metr?

Najbardziej prestiżowe i zarazem najdroższe adresy handlowe w Polsce znajdziemy w Warszawie. Metr kwadratowy najlepszych powierzchni przy takich ulicach, jak Nowy Świat, okolice Marszałkowskiej i Chmielnej (głównie oferta gastronomiczna), czy Plac Trzech Krzyży i ulica Mokotowska (oferta dla klienta elitarnego, zamożnego) kosztuje nawet 80–90 euro miesięcznie. Nieco tańsze lokalizacje znajdziemy w Krakowie, gdzie za metr kwadratowy na Rynku Głównym, ulicach Brackiej, Floriańskiej czy Siennej zapłacimy 65–75 euro. Za stawkę 40–45 euro można wynająć metr kwadratowy we Wrocławiu przy Placu Kościuszki, Placu Solnym, ulicy Kotlarskiej czy Wita Stwosza.

Warto porównać te stawki z największymi europejskimi rynkami. Warszawa, która oferuje najwyższe czynsze w Polsce, wciąż pozostaje jedną z najtańszych lokalizacji w Europie, szczególnie w zestawieniu z takimi miastami, jak Londyn czy Paryż, gdzie stawki są 20 razy wyższe. Ale w naszej stolicy jest również dużo taniej niż np. w Pradze, bo w stolicy Czech stawki wynajmu przy prestiżowych ulicach handlowych są dwa razy wyższe.

Oczywiście czynników, które decydują o wysokości stawki jest wiele. Wystarczy wymienić chociażby: atrakcyjność lokalizacji, widoczność i dostępność (witryna, wejście z ulicy, brak elementów ograniczających widoczność), stan techniczny budynku i lokalu, atrakcyjne sąsiedztwo, wielkość lokalu itd.

– Najemców wyłania się w przetargach, których warunki są z góry bardzo szczegółowo ustalane, a wyznacznikiem wygranej jest przede wszystkim oferowana wysokość czynszu. W większości miast istnieje jednak pula lokali, które przeznaczone są dla najemców w specjalnych programach np. w Łodzi „Lokale dla kreatywnych” – mówi Katarzyna Michnikowska z Colliers.

Wybór klientów

Robiąc zakupy Polacy swoje kroki kierują przede wszystkim do galerii handlowych, które coraz częściej powstają w centrach miast – w odróżnieniu od Europy Zachodniej, gdzie takie obiekty zlokalizowane są głównie na obrzeżach i stanowią uzupełnienie oferty miejskiej. Handel śródmiejski rozwija się tam bardzo prężnie, a robienie zakupów na ulicach handlowych jest wielowiekową tradycją.

Jak tłumaczy Jan Jakub Zombirt, dyrektor Działu Doradztwa Strategicznego Jones Long Lasalle (JLL), doceniamy galerie handlowe, koncentrujące w jednym miejscu sklepy wielu marek i możliwości rozrywki.

– Możemy tam skorzystać z różnorodnych rozrywek, coraz szersza oferta gastronomiczna umożliwia nam również spotkania biznesowe, a zakupy robimy w komfortowych warunkach – uważa Jakub Zombirt.

A te nie są bez znaczenia, biorąc pod uwagę polski klimat.

– W Polsce pogoda odgrywa dużą rolę w kształtowaniu naszych preferencji. Mając do wyboru zakupy w deszczu i zimnie z jednej strony oraz komfortową wycieczkę po sklepach w galerii handlowej z drugiej, najczęściej wybierzemy ten wygodniejszy wariant, tym bardziej, że zazwyczaj bez problemu znajdziemy tam miejsce parkingowe – wyjaśnia Zombirt.

Innym czynnikiem, który sprzyjał dotąd przenoszeniu się sieci handlowych do galerii są kwestie dostępności odpowiednich lokali handlowych dających duże możliwości ekspozycji towaru, skomplikowane procedury przetargowe i nie zawsze jasny status własności nieruchomości.

Kolejnym wyzwaniem jest często ograniczona możliwość przebudowy lokalu ze względu na ograniczenia konserwatorskie, a przecież większość „reprezentacyjnych ulic zakupowych” znajduje się w zabytkowych częściach miast.

Na niekorzyść działa również mniejszy niż w Paryżu, Londynie czy Mediolanie ruch turystyczny. Polska, choć jest często wybieranym dziś przez turystów krajem, to w liczbach bezwzględnych przyciąga mniej zagranicznych gości, a to przekłada się również na kondycję sklepów ulokowanych przy najbardziej prestiżowych ulicach polskich aglomeracji – twierdzi ekspert z JLL.

Władze miast nie wspierają kupców

Jak przyznaje Grzegorz Stiasny, wiceprezes Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), żeby ulice handlowe odzyskały dawny blask i przyciągnęły klientów muszą być konkurencyjne dla galerii handlowych.

Bo to przez brak zagospodarowania przestrzennego, chaos architektoniczny, brak jednolitej wizji handel przeniósł się do galerii handlowych – twierdzi wiceprezes SARP.

– I tu właśnie widzę rolę włodarzy miast, którzy są w większości zarządcami budynków na ulicach handlowych. Władze polskich miast powinny mieć strategię wobec kupców i wspierać ich w konkurowaniu z wielkimi sieciami ulokowanymi w galeriach handlowych – uważa wiceprezes SARP.

– Moim zdaniem, wzorem zachodnim, taka ulica powinna mieć menedżera, który zarządzałby w imieniu stowarzyszenia kupców daną ulicą. W tej chwili te działania kupców są niewystarczające, ale i władze miasta też nie pomagają – ocenia Grzegorz Stiasny.

Wiceprezes podaje przykład warszawskiego Żoliborza czy Bielan, gdzie jako jedyni burmistrzowie sprzeciwili się na ich terenie budowy galerii. W efekcie wybudowano je w sąsiednich dzielnicach (Arkadia, Wola Park).

Jan Jakub Zombirt z JLL z kolei, wskazuje na inne czynniki, które pomogłyby ożywić ulice handlowe.

– Jak pokazuje przykład Katowic czy Łodzi, konieczna jest rewitalizacja najbardziej atrakcyjnych obszarów miejskich, przy czym nie chodzi o samą lokalizację, a także o pomysł – wskazuje ekspert z JLL.

W przypadku Łodzi na uwagę zasługuje chociażby np. popularny koncept Off Piotrkowska, a już wkrótce ofertę miasta uzupełni kompleks Monopolis powstający w rewitalizowanych przestrzeniach dawnego Monopolu Wódczanego.

W Katowicach ważną ulicą jest Trzeciego Maja, położona w bliskim sąsiedztwie dworca kolejowego.

– Zabudowa handlowego centrum Katowic to budynki z przełomu XIX i XX w., które przeszły rewitalizację. Siatka wąskich ulic, które zostały przekształcone w alejki spacerowe, zdecydowanie dodatnio wpłynęła na ożywienie handlu w tym obszarze. Kolejną kwestią wartą rozpatrzenia, choć kontrowersyjną, jest zamknięcie ulic handlowych dla ruchu samochodowego – mówi Jakub Zombirt z JLL.

Jednocześnie warto podkreślić, że nie ma jednego wzorca, czy modelu, wedle którego powinna się rozwijać ulica handlowa.

Polacy stosunkowo niedawno zmienili swoje nawyki zakupowe i zachłysnęli się zakupami w nowoczesnych centrach handlowych. Potrzeba czasu, abyśmy się przyzwyczaili do „nowej” formy robienia zakupów, która jest nowa przecież tylko z nazwy.