Rynek magazynowy w I kw. 2018 r.

Przeczytaj także: Rynek magazynowy. W budowie aż 56 inwestycji

POPYT

Pod względem popytu I kwartał bieżącego roku okazał się wręcz imponujący. Powierzchnia wynajętych magazynów sięgnęła 1,16 mln mkw., z czego aż 70% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Taki wynik oznacza 20-procentową poprawę względem analogicznego kwartału przed rokiem. Warto też podkreślić, że wystarczyły zaledwie trzy lata, aby popyt w pierwszych trzech miesiącach roku podskoczył o 86%.

Jak wynika z analizy, największą ilością umów może pochwalić się Polska Centralna, gdzie wynajęcia doczekało się 236 tys. mkw., z czego znakomita większość, bo aż 94% to nowe umowy najmu. Drugie miejsce przypadło w udziale regionowi Warszawy (ponad 200 tys. mkw.), a podium zamknął Wrocław (172 tys. mkw.). Na pokaźny wynik w Polsce Centralnej wpłynęła m.in. transakcja Leroy Merlin na 124 tys. mkw. Największy udział przedłużeń w strukturze najmów miał miejsce we Wrocławiu i Poznaniu.

Warto też zwrócić uwagę na dalszy rozwój nowych lokalizacji magazynowych w Polsce Wschodniej oraz Polsce Zachodniej. Poprawa infrastruktury, zwłaszcza budowa kolejnych odcinków dróg ekspresowych S8 i S7 w połączeniu z relatywnie większą dostępnością kadr wpływa na wzmożone zainteresowanie inwestorów nowymi lokalizacjami w woj. warmińsko-mazurskim i podlaskim – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W strukturze popytu pozycję dominującą zachowały firmy logistyczne (32%), sieci handlowe (21%) i e-commerce (19%). Są to trzy główne siły napędowe popytu, których wzrosty są bezpośrednio związane z wysokim poziomem konsumpcji w Polsce i Europie oraz zmianami w modelach sprzedaży i nową organizacją łańcuchów dostaw.

PODAŻ

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2018 r. wyniosła blisko 13,9 mln mkw., do końca 2018 przekroczy poziom 15 mln mkw. Od stycznia do końca marca br. oddanych zostało 314 tys. mkw., o 34% mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Głównie ze względu na przerwy w budowie związane z niskimi temperaturami w zimie. Najwięcej powierzchni dostarczono w regionie Polski Centralnej ponad 150 tys. mkw., następnie w okolicach Warszawy 40 tys. mkw. i po 32 tys. mkw. na Górnym Śląsku, w Szczecinie i Polsce Zachodniej.

Natomiast w budowie jest imponująca liczba 1,98 mln mkw. Jest to efekt wysokiego popytu z ostatnich dwóch kwartałów, w tym podpisania umów na realizację dużych, powyżej 100 tys. mkw. inwestycji BTS dla sektora e-commerce i sieci handlowych. Aktualnie największym placem budowy jest region Polski Centralnej, gdzie powstaje 462 tys. mkw., na drugim miejscu jest Górny Śląsk (386 tys. mkw.), następnie Warszawa (258 tys. mkw.).

Z blisko 2 mln mkw. 25% stanowi powierzchnia spekulacyjna. Należy jednak zaznaczyć, że w większości przypadków powierzchnia nie zabezpieczona umową najmu stanowi komponent inwestycji, która w 30- 40% jest już wynajęta przed rozpoczęciem budowy. Deweloperzy intensywnie pracują nad nowymi projektami, jednak skłonność do podejmowania ryzyka związanego w 100% ze spekulacyjnymi projektami jest ograniczona – dodaje Anna Głowacz z AXI IMMO.

POZIOM PUSTOSTANÓW

Średni współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec marca br. spadł do poziomu 4,2%, jednak na wybranych, dużych rynkach wzrósł. Niska dostępność lub brak powierzchni gotowej od zaraz występuje w nowych lokalizacjach i na młodych rynkach, gdzie nie buduje się spekulacyjnie. Najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się w regionie Poznania (7,5%) i w Krakowie (7,3%). Delikatny wzrost dostępności dotyczy istniejących obiektów, z których relokują się najemcy do nowo powstałych magazynów.

STAWKI CZYNSZÓW

Ze względu na wyższe koszty inwestycji stawki czynszów utrzymują trend wzrostowy w większości lokalizacji. Pomimo wzrostu czynszów bazowych, nadal najniższe stawki efektywne deweloperzy oferują w okolicach Warszawy od 1,9 euro/mkw. Tendencję wzrostową wyraźnie widać we Wrocławiu i na Górnym Śląsku. Stabilnie stawki utrzymują się w Polsce Centralnej.

PROGNOZY

Rynek jest w szczytowej formie, bardzo dobre wskaźniki makroekonomiczne pozwalają stawiać optymistyczne prognozy dla rynku magazynowego na dalszą cześć roku. Jeśli wskaźniki popytu i tempo rozwoju nowych inwestycji pozostaną na przybliżonych poziomach, możemy spodziewać się pobicia ubiegłorocznego rekordu 3 mln mkw. wynajętych w ciągu 12 miesięcy.

Ten rok przyniesie również większą aktywność deweloperów w segmencie magazynów miejskich (Small Business Units). Jest to odpowiedź na zapotrzebowanie najemców, którzy pracują nad wzrostem efektywności i skróceniem do minimum czasów dostaw do klienta końcowego.

Niska dostępność pracowników w głównych hubach logistycznych będzie powodowała, że duże inwestycje e-commerce i produkcyjne będą lokowały się we wschodniej części kraju, gdzie dostępność kadr jest wyższa, a infrastruktura coraz lepsza. Duże rynki dalej będą się rozwijać, dzięki efektowi skali i ilości biznesów już obecnych w regionie.