Nieruchomości komercyjne idą na rekord

Przeczytaj także: Globalne inwestycje w nieruchomości 2017

Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy - pomiędzy kwietniem 2017 a marcem 2018 - transakcje, które przeprowadzono na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, warte były niemal 7 mld euro, a przeszło połowa tej kwoty przypadła na transakcje portfelowe. Niekwestionowanym liderem I kw. br. okazały się nieruchomości handlowe - dotyczące ich umowy opiewały na łączną sumę 1,78 mld euro.

Na szczególne podkreślenie zasługuje fakt, iż wynik osiągnięty z transakcji handlowych w I kwartale br. stanowi aż 93% całkowitego wolumenu, który udało się wypracować w tym segmencie przez cały ubiegły rok. Niedługo po wystrzałach noworocznych szampanów, zakończył się proces zakupu od Apollo Rida / Axa / Ares portfela 28 nieruchomości handlowych zlokalizowanych w całej Polsce (centra handlowe M1, Power Centre, wolnostojące obiekty Auchan, Bi1 oraz Praktiker) przez grupę Chariot Top, stworzoną przez konsorcjum Redefine, PIMCO i Oaktree. Transakcja na nienotowaną dotychczas w Polsce kwotę około 1 mld euro zapisała się na kartach historii krajowego rynku inwestycyjnego.

Niedługo po tym sfinalizowano pierwszą transzę odsprzedaży do grupy EPP części portfela, obejmującą cztery centra M1. Innym, znaczącym kamieniem milowym pierwszego kwartału była zmiana właściciela Galerii Katowickiej. Jeden z najpopularniejszych kompleksów handlowych na Górnym Śląsku za około 300 mln Euro trafił w ręce malezyjskiego funduszy Employees Provident Fund.

Dane pokazują, że inwestorzy w dalszym ciągu bardzo dobrze oceniają sektor nieruchomości komercyjnych, a licznik transakcji nieustannie się kręci. Rynek korzysta ze sprzyjającej koniunktury, a mocnym filarem jest postrzeganie Polski jako regionalnego lidera ze stabilną sytuacją gospodarczą. Warto zwrócić uwagę na rosnące znaczenie atrakcyjnych nisz, szczególnie, że z jednej strony na rynku obecna jest spora ilość kapitału, a z drugiej liczba tradycyjnych nieruchomości gwarantujących przewidywalnych, atrakcyjnych zwrotów jest ograniczona – mówi Mateusz Skubiszewski, Dyrektor, Rynki Kapitałowe CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Nie słabnie zainteresowanie logistyką

Dobra passa w sektorze magazynowo - logistycznym trwa. Po zeszłorocznym zakupie europejskiego portfela Logicor, w pierwszych trzech miesiącach br. na rynku odnotowano kolejną, znaczącą transakcję portfelową. Nabywcą zlokalizowanych w kilku krajach Starego Kontynentu nieruchomości Prologis został Ares Management. Autorzy analizy z BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że wynik wypracowany przez sektor w pierwszym kwartale wyniósł 135 mln euro, co oznacza, że był niewiele niższy niż przewyższający go zazwyczaj wynik osiągany przez rynek transakcji biurowych.

Rynek magazynowy rośnie i to nie tylko w kluczowych obszarach. Bardzo dobre wyniki sektora w Polsce są sukcesywnie stymulowane przez dobrą koniunkturę krajowej gospodarki, szybki wzrost e-commerce i procesy związane z poszerzającą się globalizacją branży wytwórczej i handlowej. Nie bez znaczenia jest także rozwój infrastruktury drogowej i komunikacyjnej jak np. ukończenie drogi szlaku jedwabnego i terminalu głębokowodnego w Gdańsku obsługującego ogromne azjatyckie statki towarowe. To wszystko sprawia, że projekty magazynowe i logistyczne przykuwają uwagę. W najbliższych kwartałach spodziewamy się utrzymania wysokiego popytu na obiekty generujące stałe, przewidywalne zwroty - komentuje John Palmer, Dyrektor, Sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Biura – zarówno Warszawa jak i regiony

W pierwszym kwartale roku inwestorzy wydali w sektorze biurowym około 142 mln euro, z czego połowa przypadła na rynki regionalne. W marcu firma Globalworth Poland stała się właścicielem warszawskiego biurowca Warta Tower. Poprzedniemu właścicielowi, Kulczyk Real Estate Holding za charakterystyczny kompleks ze szklaną fasadą, Globalworth Poland zapłacił około 55 mln euro. Za zbliżoną kwotę – około 54 mln euro – właściciela zmienił również wrocławski biurowiec Pegaz, który trafił w ręce niemieckiego funduszu Warburg – HIH. W okresie od stycznia do końca marca zainteresowanie inwestorów wzbudziły także mniejsze obiekty, stając się obiektami transakcji.

Potencjał sektora jest nadal duży. W ciągu ostatnich 24 miesięcy dostarczono wiele wysokiej jakości obiektów biurowych, a na rynku pojawia się coraz więcej projektów, w których funkcje biurowe przenikają się z funkcjami handlowymi, hotelowymi, i mieszkaniowymi. Poparciem dla tej tezy jest rosnący popyt przede wszystkim na obiekty biurowe (a także hotelowe) ze strony kapitału azjatyckiego oraz z Bliskiego Wschodu jak również uzupełnienie dla aktywnego kapitału europejskiego i z USA – mówi dr Piotr Goździewicz, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że niesłabnące zainteresowanie inwestorów w znacznym stopniu przełożyło się na rynki regionalne, czego efektem w krótkookresowej perspektywie będą finalizacje kolejnych transakcji.

Poszukiwane obiekty o różnej typologii

W minionym kwartale inwestorzy wykazali zainteresowanie projektami reprezentującymi wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych. Na radarze znalazły się zarówno najnowsze i najnowocześniejsze obiekty z wiodącą pozycją rynkową, jak i te starsze o doskonałych lokalizacjach, ze sporym potencjałem do repozycjonowania, aktywnego zarządzania i budowania nowej wartości. Takim portfelem są trzy starszej generacji centra handlowe (Czyżyny w Krakowie, Bielawy w Toruniu i Guliwer w Łodzi), zakupione od Aerium przez Newbridge za około 110 mln euro. W sektorze biurowym duży potencjał na adaptację budynku do zupełnie nowych funkcji zaoferuje nowemu właścicielowi wrocławska kamienica leżąca na placu Solnym, będąca dotychczas siedzibą jednego z banków.

Pochodzenie kapitału

Za sprawą transakcji handlowych zrealizowanych przez Top Chariot Group i EPP na rynek napłynęła znacząca ilość kapitału z RPA. Z kolei w sektorze hotelowym odnotować można wzrost zaangażowania niemieckich inwestorów. Jeden z nich, Union Investment, stał się właścicielem dwóch polskich hoteli należących do sieci Holiday Inn.

Polski rynek staje się coraz bardziej atrakcyjny dla graczy z Dalekiego Wschodu, czego dowodem jest zakup przez malezyjski fundusz emerytalny jednego z najważniejszych kompleksów handlowo-rozrywkowych na Górnym Śląsku. Warto również podkreślić obserwowany od kilkunastu miesięcy dość istotny udział w wolumenie inwestycyjnym wypracowywany przez inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, dla których lokowanie kapitału nad Wisłą jest elementem strategii dywersyfikacji portfela – komentuje Mateusz Skubiszewski, Dyrektor, Rynki Kapitałowe CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.