Nieruchomości komercyjne: w Europie dobrze, w Polsce lepiej

Przeczytaj także: Nowe sposoby na nieruchomości komercyjne

Dane przedstawione przez Savills dowodzą, że wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie osiągnęła w I kwartale tego roku poziom 46 mld euro, co jest wynikiem o 8% niższym od zanotowanego w analogicznym okresie poprzedniego roku. Taki rezultat pozostaje w zgodzie ze średnią długoterminową (-3%) i to pomimo pewnej nieprzewidywalności, którą zawsze cechuje się pierwszy kwartał.

Na przestrzeni trzech pierwszych miesięcy tego roku wartość transakcji inwestycyjnych podskoczyła m.in. w Polsce (+329%), Belgii (+248%) i Luksemburgu (+144%). W przypadku naszego kraju za wzrost obrotów w znacznej mierze odpowiadała sprzedaż portfela nieruchomości handlowych za 1 mld euro, z kolei w Belgii – sfinalizowanie w pierwszym kwartale kilku dużych transakcji rozpoczętych w czwartym kwartale 2017 roku. Z danych firmy Savills wynika, że największymi rynkami inwestycyjnymi w Europie są nadal Wielka Brytania, Niemcy i Francja, na które przypada łącznie 63% zainwestowanego kapitału.

Największe spadki aktywności inwestycyjnej odnotowano w Rumunii (-81%), Czechach (-77%) i Holandii (-53%). W przypadku Czech i Holandii może to częściowo wynikać z bardzo dużej aktywności inwestorów w 2017 roku, w którym zainwestowali oni na tych rynkach znacznie więcej, niż wynosi średnia długoterminowa. Ponadto spadek obrotów w pierwszym kwartale może być przejściowy, a w kolejnych miesiącach można oczekiwać ponownego wzrostu aktywności inwestycyjnej.

W pierwszym kwartale bieżącego roku ilość kapitału zagranicznego zainwestowanego w regionie pozostała na stabilnym poziomie. Na inwestorów międzynarodowych przypadło ok. 30% wszystkich transakcji transgranicznych. Odnotowano jednak wyraźne różnice pod względem alokacji w poszczególne klasy aktywów i zainteresowania poszczególnymi lokalizacjami geograficznymi w zależności od kraju pochodzenia inwestorów.

„Pomimo spowolnienia aktywności inwestycyjnej w pierwszym kwartale, obecnie przewidujemy, że obroty na rynku nieruchomości za cały rok będą zbliżone do ubiegłorocznego wolumenu i wyniosą ok. 242 mld euro. Najlepsze nieruchomości europejskie są nadal preferowaną klasą aktywów ze względu na atrakcyjne różnice pomiędzy stopami kapitalizacji a oprocentowaniem długoterminowym oraz mocne perspektywy wzrostu czynszów. Najwięcej kapitału nadal będzie przeznaczane na inwestycje w nieruchomości biurowe, ale inwestorzy także będą poszukiwali możliwości lokowania środków w alternatywnych aktywach” - dodaje Marcus Lemli, dyrektor działu inwestycyjnego na Europę w Savills.

Aktywność inwestorów w Polsce jest obecnie rekordowo wysoka. Savills przewiduje, że po najlepszym w historii pierwszym kwartale, całoroczny wolumen transakcji zbliży się do 6 mld euro.

„Polska jest obecnie beneficjentem kolejnego roku wysokiej aktywności inwestorów w Europie. Za sprawą dużych transakcji portfelowych w sektorach handlowym, biurowym i magazynowym, oraz wyśrubowanych cen na wiodących rynkach Europy Zachodniej napływ kapitału do Polski jest obecnie bardzo wysoki. Inwestorów zachęcają relatywnie wyższe stopy zwrotu oraz zdrowszy poziom czynszów w naszym kraju. Tradycyjnie, inwestorzy koncentrują się na najlepszych aktywach w każdym z sektorów komercyjnych oraz poszukują okazji w budynkach z potencjałem wzrostu wartości lub efektu skali poprzez budowę atrakcyjnych portfeli nieruchomości” - komentuje Michał Stępień Associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce.

Według Savills, stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych spadły do rekordowo niskiego poziomu ze względu na utrzymujące się duże zainteresowanie inwestorów tą klasą aktywów. W przypadku najlepszych obiektów biurowych w COB zmniejszyły się średnio o -22 pb rok do roku i wynoszą obecnie 3,86%. Największe zmiany w porównaniu z pierwszym kwartałem 2017 roku odnotowano we Frankfurcie (-70), w Amsterdamie (-60), Lizbonie (-50), Helsinkach (-50) i Berlinie (-50). Ponadto z danych Savills wynika, że wskutek niewystarczającej podaży powierzchni biurowej najlepszej jakości w centralnych lokalizacjach pod dużą presją znalazły się także stopy kapitalizacji dla drugorzędnych budynków biurowych w COB (Centralnym Obszarze Biznesu) oraz dla najbardziej atrakcyjnych biurowców poza COB. W skali europejskiej zmniejszyły się one odpowiednio o 32 pb do 4,93% i o 37 pb do 4,91%.

„Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych pozostaną na stabilnym poziomie na głównych rynkach, ale będą nadal malały w innych regionach kontynentu, zwłaszcza w krajach Europy Środkowo-Wschodniej i Południowej. Zmniejszą się także różnice pod względem stóp kapitalizacji pomiędzy poszczególnymi klasami aktywów i lokalizacjami, ale najbardziej atrakcyjne aktywa będą nadal cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów” - mówi Lydia Brissy, dyrektor w dziale badań Savills w Wielkiej Brytanii.

„W tym roku stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Polsce osiągną rekordowo niskie wartości, jednak nadal pozostaną na atrakcyjnym poziomie w relacji do wiodących rynków Europy Zachodniej, w szczególności w kontekście relatywnie niskich czynszów. Warto zauważyć, że różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy, a stopami dla obiektów położonych poza COB jest nadal relatywnie wyższa, niż na rynkach zachodnich. Potencjalna kompresja stóp kapitalizacji dla drugorzędnych nieruchomości położonych w centrum Warszawy oraz najlepszych obiektów zlokalizowanych poza COB, staje się głównym magnesem dla nieco bardziej spekulacyjnego kapitału inwestycyjnego” - dodaje Michał Stępień z polskiego oddziału Savills.