Warszawski rynek biurowy, czyli wyraźna luka podażowa

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Polsce I poł. 2018

U schyłku czerwca br., rynek biurowy w Warszawie dysponował 5,41 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, co oznacza, że od początku roku powiększył się o niemal 173 700 mkw. nowych biur. Do użytkowania oddanych zostało aż 15 obiektów, w tym najbardziej okazałe: Proximo II w strefie Zachodniej Centrum, Equator IV w strefie Jerozolimskie oraz praski kompleks Koneser. Coraz wyraźniej zarysowującą się tendencją są rewitalizacje obiektów biurowych jak np. Centrum Marszałkowska, czy wznoszący się w miejscu dawnej siedziby Kredyt Banku przy ul. Kasprzaka projekt LIXA,

- Widoczny od jakiegoś czasu trend rewitalizacji i modernizacji obiektów zabytkowych nadal się utrzymuje, a duże zainteresowanie najemców zachęca deweloperów do realizacji tego typu unikatowych biur. Jak pokazują ostatnie kwartały, większość oddawanej do użytku powierzchni jest wchłaniana przez rynek. W I kwartale zostały oddane do użytku Hotel Europejski oraz pierwsza faza Elektrowni Powiśle, a obiekty takie jak ArtN czy Browary Warszawskie są obecnie w budowie – powiedziała Anna Górska - Kwiatkowska, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield.

Po pierwszym półroczu w konstrukcji znajdowało się 707 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego znakomita większość (567 000 mkw.) położona jest w strefie centralnej. Wśród powierzchni, których realizacja rozpoczęła się w II kwartale br. warto zwrócić uwagę na projekt Central Tower. Plany zakładają, że do końca roku w Warszawie pojawi się kolejne 50 000 mkw. gotowych do użytkowania biur.

W pierwszej połowie roku wskaźnik absorpcji wyniósł 148 000 mkw., co stanowi wzrost o 11% w porównaniu do pierwszej połowy 2017 roku. Całkowita aktywność najemców wzrosła o 8% (424 700 mkw.) w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie roku był zdominowany przez nowe umowy (65%) renegocjacje (24%) i ekspansje (10%). Do najbardziej aktywnych najemców możemy zaliczyć firmy oferujące elastyczną przestrzeń do pracy m.in. WeWork (coworking), firmy z sektora IT oraz branży finansowej. Wśród największych transakcji należy wymienić wynajęcie 14 800 mkw. przez firmę z sektora publicznego w budynku Piękna 2.0, umowę przednajmu 13 500 mkw. podpisaną w Varso przez Cambridge Innovation Center, czy renegocjację umowy najmu 11 850 mkw. przez spółkę PLL LOT w budynku PLL LOT HQ.

- Ze względu na ograniczoną ilość powierzchni biurowej dostępnej od zaraz, najemcy planujący zwiększyć swoją powierzchnię coraz częściej decydują się na zawarcie umowy w projektach będących obecnie w budowie. W pierwszej połowie roku umowy tego rodzaju obejmowały 22% wszystkich nowych transakcji zawartych na rynku. W budynkach będących obecnie w budowie już 12% całkowitej dostępnej powierzchni biurowej zostało zabezpieczone umowami przednajmu. Co więcej, dane wskazują, że dla budynków planowanych do oddania w drugiej połowie 2018 roku, wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 27%, dla budynków planowanych na 2019 rok - 10%, a dla budynków wchodzących na rynek w 2020 roku - 11% – powiedział Jan Szulborski, konsultant w Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield, autor raportu.

Po pierwszej połowie 2018 roku wskaźnik pustostanów dla warszawskiego rynku biurowego wzrósł nieznacznie o 0,2 pp. (11,1%). Zmianę trendu spowodowało oddanie w drugim kwartale do użytku prawie 150 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W stolicy dostępne jest obecnie ponad 600 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 432 000 mkw. w strefach poza centrum i 167 600 mkw. w strefie centralnej.
Czynsze nominalne dla najlepszych biur w ścisłym centrum utrzymują się na poziomie 23,5-24 €/mkw./m-c. W strefie Centralnej Zachodniej, odnotowującej największą aktywność najemców, czynsze wahają się w przedziale 17-19 €/mkw./m-c. Dla lokalizacji poza centrum stawki pozostały na relatywnie niezmienionym poziomie, czyli 13-16,5 €/mkw./m-c.

-Wskaźniki podsumowujące pierwsze półrocze 2018 roku na warszawskim rynku nieruchomości komercyjnych jednoznacznie pokazują, że dochodzi do zmiany pozycji negocjacyjnej najemców oraz wynajmujących. Aktualnie możemy coraz śmielej mówić o rynku wynajmującego. Wstrzymany został spadek czynszów bazowych, a w najbardziej atrakcyjnych mikrolokalizacjach biurowych obserwujemy wzrost stawek najmu. Jest to spowodowane zmniejszeniem podaży w 2017 roku i utrzymującym się wysokim popytem ze strony najemców. Szacujemy, że do drugiej połowy 2020 roku, kiedy na rynek zostanie dostarczonych kilka wielkopowierzchniowych inwestycji, popyt będzie przewyższał podaż doprowadzając do dalszego obniżania wskaźnika pustostanów. Ograniczona oferta powierzchni biurowych oraz postępujące prace modernizacyjne infrastruktury drogowej w Warszawie mogą wpłynąć na wzrost popularności projektów zlokalizowanych na mokotowskim Służewcu. Pierwsze półrocze 2018 roku potwierdziło duże zainteresowanie Warszawą ze strony operatorów biur serwisowanych oraz co-worków, które konsekwentnie zwiększają powierzchnie swoich nowo otwieranych centrów. Zwiększony popyt jest generowany również przez sektor usług wspólnych dla biznesu (SSC/ BPO) oraz ekspansje najemców mających już swoje siedziby w Warszawie – powiedział Piotr Capiga, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield.