Rynek magazynowy w I poł. 2018 r.

Przeczytaj także: Magazyny w oczekiwaniu na rekord

Popyt: Dominacja Polski Centralnej i dynamiczny rozwój Polski Wschodniej

W II kwartale br. liczba transakcji okazała się niższa niż w poprzednich, niezwykle zresztą mocnych trzech miesiącach, ale całe półrocze rynek magazynowy zdołał zakończyć rekordem 2,02 mln mkw. wynajętej powierzchni (o 11% więcej aniżeli w analogicznym okresie poprzedniego roku). 2/3 transakcji stanowiły nowe umowy najmu oraz ekspansje. Liderką pod względem popytu brutto (nowe umowy i przedłużenia) okazała się Polska Centralna, która może pochwalić się wynajęciem 430 tys. mkw. magazynów. Drugie miejsce przypadło w udziale regionowi Warszawy (380 tys. mkw.), a podium zamknął Wrocław (287 tys. mkw.). Jeżeli chodzi o nowe kontrakty, to i w tym przypadku dominowały Polska Centralna oraz Warszawa.

Po stronie popytu dominuje 5 tradycyjnych lokalizacji, w których wynajętych zostało 1,56 mln mkw., ale liczba transakcji na mniejszych i nowych rynkach stale rośnie. Udział nowych regionów w strukturze popytu wyniósł 23%, o 12% więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym.

Rynkiem, który odnotował najwyższy wzrost o 512% w dynamice popytu był region Polski Wschodniej, co przełożyło się na 153 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowo - produkcyjnej. Wysoki wynik regionu jest głównie zasługą umowy najmu na 130 tys. mkw. dla Zalando pod Olsztynkiem, ale liczba transakcji będących w toku świadczy o zwiększonym zainteresowaniu wschodnią częścią kraju przez nowych graczy oraz firmy produkcyjne obecne w regionie. Ponadto, warto też wspomnieć, ze region Poznania po przestoju w ubiegłym roku, odnotował wzrost w dynamice sprzedaży o 67%. W Poznaniu wynajętych zostało ponad 260 tys. mkw. o ponad 105 tys. mkw. więcej niż w I połowie 2017 r. – komentuje Anna Głowacz, Head of Industrial – Leasing Agency w AXI IMMO.

Podaż: W budowie rekordowa liczba metrów kwadratowych

Aktywność deweloperska utrzymuje się na wysokim poziome, od początku roku oddanych do użytku zostało 640 tys. mkw. Jest to dobry wynik, ale niższy o 11% w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym.

Od stycznia do końca czerwca najwięcej powierzchni powstało w Polsce Centralnej 225,000 mkw., następnie w regionie Warszawy (115 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (blisko 100 tys. mkw.). Łącznie te trzy regiony wygenerowały 68% z całości nowej podaży w I połowie br. Na koniec czerwca całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły poziom 14,5 mln mkw. Największy udział w nowej podaży mieli deweloperzy: Panattoni (65%),następnie, daleko za liderem, Goodman (12%), P3 (8%) i Hillwood (6%).

Deweloperzy korzystają z bardzo dobrej koniunktury i realizują rekordową liczbę metrów kwadratowych. Na koniec czerwca w budowie było 2,3 mln mkw.,o ponad 600 tys. mkw. więcej niż w analogicznym okresie w roku ubiegłym. Najwięcej powierzchni w budowie jest w Polsce Centralnej – 710 tys. mkw., dwa razy mniej, bo 350 tys. mkw. jest realizowane w regionie Górnego Śląska, następnie w Warszawie i okolicach 240 tys. mkw. Wśród nowych lokalizacji najwięcej buduje się w Polsce Wschodniej, bo ponad 215 tys. mkw. – dodaje Anna Głowacz.

Poziom pustostanów: Niska dostępność powierzchni zwłaszcza na nowych rynkach

Stabilny, wysoki popyt nawet przy wysokiej liczbie nowych inwestycji powoduje, że poziom pustostanów wykazuje tendencję spadkową. Na koniec czerwca br. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4% i był niższy o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 1,9% niższy niż w I połowie 2017 r. Brak powierzchni gotowej od zaraz występuje w Polsce Zachodniej. Niewielki wybór mają również najemcy na młodych rynkach tj. w Bydgoszczy i Toruniu (0,25%), Szczecinie (0,75%) i Polsce Wschodniej (1,5%). Najwyższa dostępność z racji wielkości regionów i naturalnej rotacji najemców występuje na głównych rynkach tj. na Górnym Śląsku (6,4%), w okolicach Warszawy (5,8%) i Poznaniu (5,3%).

Stawki czynszów na dalszej drodze wzrostu

Od początku roku stawki w większości regionów wykazują tendencję wzrostową, zwłaszcza dotyczy to nowo budowanych obiektów. Wzrost stawek transakcyjnych jest efektem wyższych kosztów związanych z realizacją inwestycji. Nadal najatrakcyjniejsze stawki efektywne są możliwe do uzyskania w okolicach Warszawy (1,9 – 2,4 euro/mkw.), głównie w istniejących obiektach. Trend wzrostowy widoczny jest również w Poznaniu i Wrocławiu.

Prognoza dobrej koniunktury utrzymana

Rynek magazynowy w Polsce staje się coraz bardziej dojrzały, ale zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe i produkcyjne nie słabnie, dzięki wysokiej konsumpcji, dobrym wskaźnikom produkcji oraz inwestycjom firm. Potencjał sektora jest jeszcze bardzo duży, pomimo coraz bardziej widocznego problemu braku rąk do pracy.

Rozwój nowych lokalizacji magazynowych w oparciu o byłe miasta wojewódzkie będzie kontynuowany. Reorganizacja modelów łańcuchów dostaw, realizowane i planowane nowe odcinki autostrady A1 czy dróg ekspresowych będą sprzyjały nowym inwestycjom w takich miastach, jak: Częstochowa, Gorzów Wielkopolski czy Kalisz.

Na znaczeniu będą zyskiwały inwestycje miejskie, niezbędne do realizacji szybkich dostaw do klienta końcowego. Tego typu projekty były dotąd realizowane głównie w Warszawie, pojedyncze we Wrocławiu czy Łodzi. Aktualnie deweloperzy w odpowiedzi na zmiany w łańcuchach dostaw realizują i przygotowują inwestycje, które będą wpisywały się w logistykę „ostatniej mili”. Szczególnie aktywni w tej dziedzinie są Panattoni z formatem City Logistics i 7R z platformą City Flex.

Tendencja wzrostowa stawek czynszów utrzyma się, ze względu na wyższe koszty zakupu gruntów oraz budowy nowych projektów. Jednak pomimo wzrostu czynszów o 0,2 do 0,5 euro na mkw. stawki najmu w Polsce nadal pozostają wysoce konkurencyjne względem krajów Europy Zachodniej czy nawet naszych południowych sąsiadów Czech.