Warszawskie biurowce jak świeże bułki

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy, czyli wyraźna luka podażowa

Nowa podaż – ograniczony wolumen, szybka absorpcja

Jak czytamy w raporcie, I połowa bieżącego roku zaowocowała zakończeniem 173 700 mkw. powierzchni biurowych, z czego lwia część (około 150 tys. mkw.) została oddana do użytkowania w II kwartale. Taki wynik stanowi 2/3 prognozy na cały bieżący rok. Prym wiodła strefa centralna, gdzie pojawiły się m.in. biurowce Proximo II, Spark C, Nowogrodzka Square oraz zlokalizowane u zbiegu Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej Centrum Marszałkowska (dawny dom towarowy Sezam). Warszawa zyskała również biurowce zrealizowane w ramach wielofunkcyjnego kompleksu Cedet oraz biura powstałe w kompleksie EC Powiśle.

Z raportu wynika, że duże zainteresowanie najemców przełożyło się bezpośrednio na wysoki poziom wynajęcia biurowców oddawanych na rynek. W drugim kwartale roku średni poziom obłożenia nowych projektów przekroczył ponad 70 proc. Dodatkowo, niektórym z nich, jak np. Proximo II czy Cedet, jeszcze przed otwarciem udało się skompletować listę najemców.

Rynek stołecznych biur jest w doskonałej formie. Zainteresowanie najemców powierzchniami biurowymi nie słabnie, rośnie popyt na obiekty biurowe zarówno wśród inwestorów wewnętrznych jak i zagranicznych, a biurowce dostarczane na rynek pierwszego dnia po otwarciu są wynajęte średnio w 70 procentach - mówi Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec II kw. zasoby biurowe w Warszawie przekroczyły 5,4 mln mkw. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że pod względem ilości powierzchni biurowej na czele znajduje się Strefa Centrum, z bardzo dynamicznie rozwijającą się podstrefą Centrum-Zachód. Na popularność biurowców w tej podstrefie znaczący wpływ ma doskonała lokalizacja i bliskość ścisłego centrum, ale także dostęp do komunikacji publicznej – rozbudowywana II linia metra oraz sieć tramwajowa i autobusowa.

Planowana podaż – znaczący wzrost strefy Centrum Zachód

Pod koniec czerwca na stołecznych budowach trwały prace przy około 750 tys. mkw. nowych biur. Ukończenie połowy z nich planowane jest na najbliższe 18 miesięcy. Autorzy raportu wskazują, że w najbliższych kwartałach na obraz rynku najbardziej będzie wpływać sytuacja w strefie Centrum, zwłaszcza w rejonie okolic Ronda Daszyńskiego, gdzie do użytku oddane zostanie aż 80 proc. powierzchni będącej obecnie w budowie. W najbliższym sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego deweloperzy budują około 290 tys. mkw. nowych biur, a kolejne projekty są na różnych etapach przygotowania. Ważną biurową destynacją pozostaje Mokotów, na którym znajduje się około 26 proc. z obecnych zasobów biurowych. Najnowsze projekty powstają jednak poza borykającą się z problemem popytu podstrefą Służewiec. Tradycyjnie już najmniejsza ilość nowych inwestycji przewidziana jest dla stref pozacentralnych niebędących wykształconymi regionami biurowymi.

Popyt większy niż nowa podaż

W pierwszym półroczu najemcy koncentrowali się głównie na poszukiwaniu biur w strefie Centrum. To tam odnotowano aż 54 proc. całego popytu netto na powierzchnie biurowe w Warszawie, z czego prawie połowa przypadła na COB. Uwagę najemców, dla których centralna lokalizacja nie ma priorytetowego znaczenia, przykuwała natomiast strefa Mokotów.

Atrakcyjne z biurowego punktu widzenia centrum ma bardzo dużą siłę przyciągania najemców. W grze o stawkę pozostaje jednak Mokotów odpowiadający za około 22 proc. popytu brutto. Strefa z pokaźnymi zasobami wolnych powierzchni i biurami przede wszystkim dla firm, dla których centralna lokalizacja nie ma kluczowego znaczenia, nadal pozostaje atrakcyjna dla najemców. Plusem dla Mokotowa i Służewca może okazać się sytuacja ograniczonej nowej podaży. Inwestycja w rewitalizację i modernizację mniej atrakcyjnych biurowców da możliwość skorzystania z tej luki i przyciągnięcia nowych najemców – mówi Patrycja Dzikowska, dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Tradycyjnie, najniższe zainteresowanie wzbudzały strefy pozacentralne, w których w sumie zrealizowano około 12 proc. popytu netto.

Wskaźnik pustostanów – chwilowy wzrost, w perspektywie kontynuacja trendu spadkowego

W drugim kwartale poziom pustostanów odnotował chwilowy marginalny wzrost, poniżej 0,5 punktu procentowego, spowodowany pojawieniem się na rynku dużej liczby nowych projektów. Poza Centrum i Mokotowem wszystkie rejony zanotowały poprawę wskaźnika wynajęcia. Jednocześnie, analitycy BNP Paribas Real Estate Poland przewidują spadek współczynnika pustostanów w najbliższych miesiącach, który spowodowany będzie ograniczoną nową podażą i utrzymującym się wysokim popytem. Odsetek pustostanów może wzrosnąć dopiero w momencie kumulacji oddawania na rynek nowych, dużych biurowców położonych w strefie Centrum.

Z największym problemem pustostanów boryka się rejon Mokotowa – w pierwszym półroczu wzrost o 2 punkty procentowe – a szczególnie podstrefa Służewiec, gdzie bez najemców jest około 19,5 proc. powierzchni. Źródeł kłopotów z najemcami Służewca należy upatrywać nie tylko w starszych budynkach o niższym standardzie, ale także w gorszej w porównaniu z okolicami Ronda Daszyńskiego czy Dworca Gdańskiego komunikacji czy braku atrakcyjnych przestrzeni publicznych.

Autorzy raportu podkreślają jednak, że znalezienie biura „na już” o powierzchni 5 tys. mkw. i większej, która spełnia kryteria najemców, jest coraz trudniejsze. Pomimo iż wskaźnik pustostanów marginalnie się podniósł w ostatnim kwartale.

Stawki czynszu – stabilne dla najlepszych lokalizacji, zmiany innych składników kosztowych

W pierwszym półroczu bazowe czynsze najmu w najlepszych biurowcach w centrum nie zmieniły się i nadal wahają się pomiędzy 20, a 22 Euro za mkw./m-c. Bez znaczenia okazał się minimalny wzrost wskaźnika pustostanów, będący jedynie chwilowym efektem zwiększenia podaży nowej powierzchni. Sytuacja może jednak ulec zmianie w najbliższych miesiącach za sprawą ograniczonej podaży w drugiej połowie roku i w 2019 roku. Efektem będzie wzmocnienie pozycji wynajmujących i ustabilizowanie relacji na linii najemca – wynajmujący. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że po okresie, w którym warunki gry dyktowali najemcy, nie należy spodziewać się znaczącego, skokowego wzrostu czynszów w najlepszych biurowcach. Dodatkowo, nieznacznej redukcji mogą zostać poddane pakiety zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych czy dopłat do aranżacji powierzchni. Najbardziej widoczne będzie to w nowych budynkach, których właściciele będą chcieli zbilansować znaczący wzrost kosztów budowy i materiałów do wykańczania powierzchni.