Atrakcyjność inwestycyjna miast na świecie 2018

Przeczytaj także: Atrakcyjność inwestycyjna miast na świecie 2016

• Za 18-procentowym wzrostem zainwestowanego kapitału kryją się przede wszystkim inwestorzy azjatyccy
• Wprawdzie Nowy Jork pozostaje największym globalnym rynkiem nieruchomości pod względem wolumenu obrotów, ale po raz pierwszy w historii zniknął z pierwszej piątki ulubionych lokalizacji inwestorów zagranicznych
• Miejsce w pierwszej piątce, za Los Angeles, Londynem i Paryżem, zagrzał Hongkong
• Londyn zdołał umocnić swoją pozycję lidera przyciągającego najwięcej kapitału zagranicznego – w jego przypadku wzrost rok do roku osiągnął 22%

Kołem zamachowym 18-procentowego wzrostu wolumenu transakcji inwestycyjnych jest przede wszystkim Azja i to zarówno jako źródło napływającego kapitału, jak i lokalizacja dla nowych inwestycji. Na ten region przypadło 52% aktywności inwestycyjnej w ujęciu globalnym, a udział nabywców azjatyckich w łącznym wolumenie inwestycji zagranicznych wyniósł 45%.

„Nadal utrzymuje się duże zainteresowanie inwestorów nieruchomościami na światowych rynkach i o zróżnicowanym profilu ryzyka. Wielu nawet zwiększa skalę inwestycji w nieruchomości i modyfikuje strategie inwestycyjne biorąc pod uwagę zmienność podaży i akceptowany poziom ryzyka. Są to kluczowe czynniki, od których uzależniony będzie dalszy wzrost. Uwzględniając aktualną sytuację na rynkach, przewidujemy, że w przyszłym roku wolumen transakcji może być wyższy o 2%. Wzrost ten prawdopodobnie będzie wynikał przede wszystkim z większej aktywności inwestycyjnej w ujęciu globalnym, ale inwestorzy powinni bacznie obserwować zmiany strukturalne na rynku najmu, które mogą stanowić zarówno szansę, jak i wyzwanie” – mówi Carlo Barel di Sant’Albano, dyrektor działu globalnych rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield.

„Zagrożenia w skali makro są ewidentne, a zdaniem wielu stają się coraz poważniejsze, ale zasadniczo nic nie wskazuje na to, aby obecny cykl miał się zakończyć lub nadciągała recesja. Inflacja nie stanowi tak dużego ryzyka, jak wcześniej się obawiano, ze względu na utrzymujące się tempo wzrostu gospodarczego. Jednak wszelkie sygnały świadczące o wzroście cen będą skłaniać banki centralne w wielu krajach do zacieśniania polityki pieniężnej i stopniowego podnoszenia stóp procentowych przy jednoczesnym ograniczaniu płynności wynikającej z luzowania ilościowego. Podaż aktywów w przyszłym roku może wzrosnąć, ponieważ niektórzy inwestorzy będą modyfikowali strategie inwestycyjne i realizowali zyski, a inni będą musieli zmierzyć się ze wzrostem kosztów zadłużenia i koniecznością pozyskania kapitału; wielu innych będzie poszukiwało partnerów do wspólnych inwestycji i rozwoju” – komentuje David Hutchings, autor raportu i dyrektor ds. strategii inwestycyjnych w dziale rynków kapitałowych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Nowy Jork jest nadal największym w świecie rynkiem nieruchomości, wyprzedzając pod tym względem Los Angeles i Londyn oraz Paryż, który zajął czwarte miejsce przed Hongkongiem. Londyn nadal cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem wśród inwestorów zagranicznych, a Nowy Jork spadł z drugiego na szóste miejsce rankingu ze względu na wysokie ceny, silnego dolara i bardzo duży popyt lokalny.

W pierwszej dziesiątce najbardziej atrakcyjnych lokalizacji pod względem inwestycji w nieruchomości znalazło się sześć miast w USA i po dwa w Europie i Azji. Pomimo niepewności politycznej związanej z warunkami wyjścia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej, Londyn jest nadal głównym rynkiem europejskim dzięki znaczącym transakcjom w sektorze nieruchomości biurowych.

Największym rynkiem azjatyckim jest obecnie Hongkong, który dzięki wzrostowi wolumenu transakcji inwestycyjnych o 68% w porównaniu z 2017 roku, awansował o trzy miejsca i jako pierwsze miasto w regionie znalazł się w pierwszej piątce globalnego rankingu w ostatnich trzech latach. Kapitał krajowy odpowiada za większość transakcji inwestycyjnych w azjatyckich miastach, ale w ciągu ostatniego roku inwestorzy regionalni zwiększyli swój udział w rynku.

Dzięki wzrostowi wartości transakcji inwestycyjnych o 50% rok do roku, Toronto zakwalifikowało się do pierwszej 25-tki jako pierwsze kanadyjskie miasto od pięciu lat. Oprócz wspomnianych powyżej awansów, ranking 25 najbardziej atrakcyjnych miast niewiele się zmienił – ich udział w globalnym wolumenie obrotów wyniósł 49% w porównaniu z 50% rok wcześniej.

W ujęciu regionalnym najsłabszy wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych odnotowano w Ameryce Północnej – o zaledwie 0,6% rok do roku. W innych regionach tempo wzrostu było najszybsze od trzech lat. W regionie Azji i Pacyfiku wolumen obrotów wzrósł o 32% w porównaniu z poprzednim rokiem, a w Europie – o ponad 16%.

Po raz pierwszy w historii Nowy Jork nie znalazł się w pierwszej piątce najbardziej atrakcyjnych miast wśród inwestorów zagranicznych. Wynika to częściowo z napięć geopolitycznych, które skłaniają niektórych graczy do ograniczenia aktywności inwestycyjnej, ale przede wszystkim z bardzo dużej konkurencji i wysokich cen na rynku. W pierwszej piątce tego zestawienia zabrakło w tym roku miast z Ameryki Północnej, ale w ogólnym rankingu 25 lokalizacji znalazło się aż sześć miast z tego regionu, czyli tyle samo, co w 2017 roku.

Londyński rynek nieruchomości przyciągnął najwięcej kapitału zagranicznego po raz dziewiąty od 10 lat. Najbardziej aktywną grupą byli inwestorzy azjatyccy, którzy zwiększyli wolumen transakcji inwestycyjnych w Londynie w ciągu roku o 47% do 10,9 mld USD. Największym zainteresowaniem cieszył się sektor nieruchomości biurowych, na który przypadło 94% kapitału napływającego do stolicy Wielkiej Brytanii z państw regionu Azji i Pacyfiku.

W pierwszej piątce lokalizacji przyciągających najwięcej kapitału zagranicznego znalazły się cztery miasta europejskie – Paryż i Amsterdam uplasowały się drugi rok z rzędu na trzecim i czwartym miejscu, a do tego grona po raz pierwszy od 2009 roku dołączył Madryt. Jedynym niemieckim miastem w pierwszej dziesiątce jest Berlin, co świadczy o dużej zmianie w porównaniu z dominacją Niemiec w ubiegłorocznym rankingu, do którego zakwalifikowały się aż trzy miasta tego kraju – najwięcej w historii. Miasta niemieckie jednak nadal odnotowują bardzo szybki wzrost popytu, dzięki czemu są szeroko reprezentowane w pierwszej 25-tce najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla inwestorów zagranicznych.

Hongkong awansował o 14 miejsc na drugą pozycję, ponieważ ograniczenia przepływów kapitałowych zachęcają inwestorów z Chin kontynentalnych do lokowania kapitału bliżej rodzimego rynku, dzięki czemu wartość transakcji inwestycyjnych w Hongkongu wzrosła w ujęciu rocznym aż o 259%.

W ubiegłorocznym zestawieniu 10 najbardziej atrakcyjnych lokalizacji wśród inwestorów zagranicznych zabrakło miast azjatyckich, których liczba w tegorocznym rankingu wzrosła do trzech dzięki awansowi Szanghaju i Tokio. W 2018 roku reprezentacja miast z regionu Azji i Pacyfiku w pierwszej 25-tce zmniejszyła się w ciągu roku z ośmiu do pięciu ze względu na silny popyt krajowy i niewystarczającą podaż aktywów.

„Z powodu niewystarczającej podaży aktywów w największych miastach w Europie Środkowo-Wschodniej inwestorzy coraz częściej biorą pod uwagę mniejsze miasta, które odnotowały znaczący wzrost transakcji inwestycyjnych. Na przykład Sofia jest obecnie trzynastym najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie, Tallin zajmuje 2. miejsce, a Wilno i Kijów – odpowiednio 19. i 9. Tallin, Wilno i Kijów mogą odnotować jeszcze większy wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych tak jak cztery lata temu miasta regionalne w Polsce. Wówczas rynkami nieruchomości biurowych w Gdańsku i Łodzi interesowało się niewielu inwestorów, ale obecnie obserwujemy na nich wzrost aktywności inwestycyjnej, do czego przyczynia się silny popyt wśród najemców i ograniczona podaż nowych aktywów w stolicy. Szczególnym zainteresowaniem cieszy się Łódź ze względu na kreatywność miasta i przyjazny stosunek władz do inwestorów. Wśród innych kategorii aktywów w regionie, wolumen transakcji wzrósł w sektorze hotelowym, głównie w Bukareszcie, Budapeszcie i Moskwie. Ponadto liczne fundusze inwestujące w aktywa z segmentu core poszukują okazji inwestycyjnych w tym sektorze rynku także w Warszawie i Krakowie” - Soren Rodian Olsen, Partner, Dyrektor, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield Polska.