Warszawski rynek powierzchni biurowych w III kw. 2018

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy w oczekiwaniu na rekord

Coraz większe dysproporcje pomiędzy potrzebami zgłaszanymi przez najemców a powierzchnią dostępną do natychmiastowego najmu zaowocowały najniższym od 5 lat wskaźnikiem pustostanów w Warszawie. U schyłku III kwartału br. osiągnął on poziom 10%, a więc o 1 p.p. mniej niż kwartał wcześniej.

– W zestawieniu z tym samym okresem 2017 roku doszło do jeszcze większej zmiany, bo o -2,9 p.p. Warto zwrócić uwagę, że w aż 57% budynków biurowych w stolicy poziom wolnych powierzchni nie przekracza 200 mkw. Jednocześnie 80% najemców zgłasza zapotrzebowanie na biura o powierzchni przekraczającej wspomniane 200 mkw. Najtrudniej o duże biuro w Centralnej Warszawie (Centralny Obszar Biznesu), gdzie wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 6,5% – mówi Mikołaj Sznajder, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych CBRE.

Zmiany, zmiany, zmiany

Na przestrzeni III kwartału br. właściciela zmieniło kila istotnych dla warszawskiego rynku biurowego obiektów. Łączny wolumen transakcji inwestycyjnych zawartych w tym okresie osiągnęła pułap niemal 770 mln euro, a licząc od początku bieżącego roku – 1,2 mld euro. Jest to wynik dwukrotnie wyższy niż w całym 2017 roku, w którym sprzedano w Warszawie biurowce za 600 mln euro.

Do największych transakcji należała sprzedaż dwóch budynków C i D będących częścią kompleksu Gdański Business Center za 200 mln euro. Biurowiec Spektrum Tower został przejęty przez Globalworth za 101 mln euro, a Skanska sprzedała Generation Park za 83 mln euro. Te trzy transakcje odpowiadają za połowę sprzedanego wolumenu w III kwartale br.

Większy wybór za dwa lata

Gdyby porównać podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec czerwca i września br. – trudno dostrzec wielką różnicę. Po III kwartałach br. wyniosła ona 5,42 mln mkw., tylko o 16,3 tys. mkw. więcej niż trzy miesiące wcześniej. W stolicy oddano bowiem do użytku tylko dwa obiekty biurowe o takiej właśnie łącznej powierzchni. Jest to jeden z najniższych wyników od I kwartału 2011 roku, w którym oddano jeden projekt o powierzchni 5 tys. mkw. Eksperci CBRE zwracają uwagę, że z podobną sytuacją będziemy mieć do czynienia w końcówce tego roku, kiedy przybędzie ok. 70 tys. mkw.

– Dopiero od II połowy 2019 roku możemy spodziewać się dostarczenia na warszawski rynek większego zasobu powierzchni. Jeśli firmie zależy na centralnej części stolicy, musi uzbroić się w jeszcze większą cierpliwość, bo tutaj nowe projekty będę dostępne bliżej początku 2020 roku. Łącznie w latach 2019-2020 w Warszawie przybędzie około 650 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego znaczna część przewidziana jest na 2020 rok – komentuje Mikołaj Sznajder z CBRE.

Największym obiektem biurowym, którego otwarcie zaplanowano na 2020 rok, jest Varso. Powierzchnia biurowca HB Reavis znajdującego się tuż przy Dworcu Centralnym ma wynosić 142 tys. mkw. Drugim co do wielkości projektem biurowym, który ma również zostać oddany w 2020 roku, jest The Warsaw Hub (78 tys. mkw.). Natomiast w przyszłym roku swoje drzwi otworzy Mennica Legacy Tower o powierzchni ponad 60 tys. mkw.

Krótkoterminowe podwyżki czynszów w centrum Warszawy

Dobra kondycja rynku, z której wynika wzmożona aktywność najemców, przesuwa przewagę w stronę właścicieli budynków. Po wzroście w pierwszym półroczu stawek czynszów w najbliższych miesiącach możemy podziewać się jedynie krótkoterminowych wzrostów cen najmu w istniejących budynkach. W centrum, najdroższej części stolicy, stawki wynoszą średnio 24 euro/m-s/mkw. W dłuższej perspektywie oddanie nowych budynków w okolicach Ronda Daszyńskiego osłabi presję na wzrost stawek czynszów w najbardziej prestiżowych biurowcach.