Centra handlowe dojrzewają, w siłę rosną małe miasta

Przeczytaj także: Centra handlowe, czyli największe aglomeracje górą

Największe znaczenie dla wyniku, którym zakończył się cały miniony rok, miał ostatni kwartał, kiedy to na rynek trafiło około 204 tys. m kw. nowej powierzchni. Dziś niemal 3/4 zasobów (73%) w naszym kraju stanowią centra handlowe. Względem Europy Zachodniej relatywnie niski udział (8%) przypada w udziale parkom handlowym. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przekonują, że w kolejnych latach rocznie przybywać będzie około 350 000 m kw. powierzchni handlowej. Dynamika będzie zatem niższa niż przyzwyczaiły nas do tego minione lata, co będzie efektem coraz niższej chłonności rynku oraz wzrastających kosztów budowy i wpływu tych czynników na efektywność inwestycji.

W 2018 dominowały duże miasta i duże obiekty…

Około 64% ogółu nowej podaży powstało w ośmiu głównych aglomeracjach, w których otwarto zarówno duże centra handlowe (Forum Gdańsk w Gdańsku, Galeria Libero w Katowicach, Gemini Park w Tychach, leżących w aglomeracji Górnego Śląska), dostarczono na rynek kilka mniejszych obiektów (m.in. Nowa Stacja w Pruszkowie leżącym w aglomeracji warszawskiej, Vendo Park w Dąbrowie Górniczej czy przebudowany Cedet w Warszawie), jak i zrealizowano rozbudowy wybranych obiektów (m.in. Atrium Targówek, Atrium Reduta i Atrium Promenada w Warszawie, Platan w Zabrzu i Centrum Janki w aglomeracji warszawskiej). Z kolei ¼ nowej podaży stanowiły małe parki i centra handlowe zlokalizowane w miastach o populacji do 100 tys. mieszkańców, m.in. Galeria Stela w Cieszynie, Bursztynowa Park w Ostrołęce, Galerie Hosso w Gubinie i Świebodzinie, Park Handlowy Saller w Oławie czy rozbudowa Dekady w Grójcu.

…, ale przyszłość należy do małych obiektów

W najbliższych latach wzrost rynku oparty będzie właśnie o ten format powierzchni handlowej. Na koniec zeszłego roku w budowie znajdowało się ok. 450 tys. m kw. powierzchni najmu, z czego około 350 tys. m kw. przewidziane jest do otwarcia w 2019 r. Większość projektów to obiekty małej skali, jak np. Color Park w Nowym Targu, Dekada w Nysie, Galeria Chełm w Chełmie, Multibox w Płońsku, Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu. Z dużych obiektów w 2019 r. planowane jest ukończenie i oddanie do użytku jedynie Galerii Młociny w Warszawie.

Powolny zwrot deweloperów w kierunku mniejszych formatów handlowych to trend obserwowany na rynku od dłuższego czasu. Jeszcze dekadę temu obiekty handlowe usytuowane w miastach do 100 tys. mieszkańców stanowiły tylko ok. 9% całego rynku nowoczesnego handlu, natomiast na koniec zeszłego roku ich udział został podwojony i nadal będzie rósł. Z powierzchni będącej obecnie na etapie budowy ok. 30% zostanie dostarczone właśnie na te rynki – komentuje Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, z BNP Paribas Real Estate Poland.

Popyt najemców na stabilnym poziomie

W minionym roku wakaty w centrach handlowych działających na głównych rynkach (o populacji powyżej 150 tys. mieszkańców) utrzymywały się na stabilnym poziomie ok. 3%. Duże powierzchnie opuszczone przez sieć Praktiker zostały niemal w całości zagospodarowane przez innego operatora z sektora DIY (firmę OBI). Również na lokale handlowe, z których wyprowadziła się przeżywająca problemy finansowe sieć supermarketów Piotr i Paweł stosunkowo szybko pojawiali się nowi chętni, np. Biedronka czy Stokrotka. Łącznie w ubiegłym roku na polskim rynku zadebiutowało ponad 30 nowych sieci i konceptów operatorów handlowych, gastronomicznych i rozrywkowych. Polska jest wciąż atrakcyjnym rynkiem dla nowych marek, co wynika m.in. z rosnącej siły nabywczej, wzrostu sprzedaży detalicznej oraz zamiłowania Polaków do spędzania czasu w centrach handlowych. Wśród nowych marek warto wymienić np. Bebe, Kocca, Hunkemoller, Brax, Fissmann, Hummel, Miniso, Daft Cafe. Bardzo dynamicznie rozwijają się debiutujące sieci dyskontowe TEDI, Dealz i Action, a na przyszły rok zapowiedziano wejście do Polski odzieżowego giganta Primark.
W najbliższych kwartałach możemy być natomiast świadkami pogłębiającej się różnicy w poziomie pustostanów pomiędzy wiodącymi obiektami handlowym, a tymi o mniej ugruntowanej pozycji na rynkach o wysokim poziomie konkurencji.

Co dalej ze stawkami czynszu?

Stawki czynszu za najlepiej usytuowane lokale w wiodących centrach handlowych są stabilne. W Warszawie osiągają one poziom ok. 130 euro / m kw. / m-c, a w pozostałych głównych aglomeracjach oscylują pomiędzy 45 euro a 60 euro / m kw. / m-c. Właściciele obiektów gorzej funkcjonujących, narażonych na silne wpływy konkurencji oraz tracących pozycję rynkową, coraz częściej doświadczają rosnącej presji najemców na obniżanie stawek czynszu i podnoszenie kwoty prze¬znaczanej na wyposażenie lokali. W dłuższej perspektywie czasu dla dalszego kształtowania się stawek czynszu znaczący będzie wpływ zakazu handlu w niedziele. Z drugiej strony, w ciągu ostatnich dwóch lat znacząco wzrosły koszty budowy i wyposażenia obiektów komercyjnych, co przy wysokich wymaganiach najemców stawia realizację wielu nowych projektów pod znakiem zapytania.

Wyzwania i bariery rozwoju

Jednym z głównych wyzwań, przed którym stoi branża handlowa, jest niezmiennie zakaz handlu w niedziele, który od początku 2019 r. pozostawia już tylko jedną niedzielę handlową w miesiącu. Z dotychczasowych obserwacji wynika, że z narzuconymi ograniczeniami najlepiej poradzili sobie operatorzy dyskontowych sklepów spożywczych. Prowadzona przez nich intensywna kampania marketingowa przyciąga tłumy klientów w piątki i sobotę poprzedzające wolne niedziele.

Utrudnieniem dla dalszego intensywnego rozwoju rynku stacjonarnego handlu będzie również systematyczny wzrost wartości rynku e-commerce oraz zmieniające się nawyki zakupowe, zwłaszcza wśród młodszych generacji. Realizacja nowych obiektów handlowych staje się coraz trudniejszym zadaniem w otoczeniu nasilonej konkurencji. Obserwujemy natomiast wyraźny trend rozbudowy i przebudowy starszych obiektów handlowych, nawet tych o silnej pozycji na rynku. Dopasowanie oferty do zmieniających się oczekiwań konsumentów i poszerzenie zestawu najemców o nowe marki handlowe, elementy rozrywkowe, gastronomiczne czy usługowe, stanowią skuteczne narzędzia budowania przewagi konkurencyjnej – mówi Natasa Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.