6 trendów na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości pod wpływem inflacji i wojny

Przewidywania ekspertów Savills wskazują, że zainteresowanie inwestorów ciągle budzić będą najlepsze nieruchomości biurowe, głównie w Niemczech oraz w największych ośrodkach Europy Południowej i Środkowo-Wschodniej. Ci z inwestorów, którzy skupiają się na segmencie value-add, koncentrować będą się przede wszystkim na rynku magazynowym w Polsce, Czechach i Rumunii. Rozbudowy istniejących obiektów oraz nowe inwestycje są bowiem głównym sposobem na wyższy zwrot.

„Po rekordowym roku na rynku inwestycyjnym w Polsce zakończonym całkowitym wolumenem na poziomie 7,2 mld euro, prognozujemy, że dobry sentyment wśród inwestorów utrzyma się w 2019 roku. Podobnie jak na innych rynkach europejskich, stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości w Polsce są rekordowo niskie. Niemniej jednak, dynamiczny rozwój rynku biurowego i magazynowego oraz duża konkurencja pomiędzy największymi deweloperami ograniczała dotychczas tempo wzrostu czynszów, co przełożyło się na utrzymanie wartości nieruchomości na relatywnie atrakcyjnym poziomie. Wysoki popyt na rynku najmu i coraz wyższe koszty budowy stopniowo wymuszają wzrost stawek czynszów, co daje potencjalnym inwestorom realne szanse na wzrost wartości nieruchomości. Dlatego też, w 2019 roku będziemy nadal obserwować wysoki popyt na nieruchomości biurowe zlokalizowane w centralnych lokalizacjach Warszawy i wiodących miast regionalnych. W szczególności zainteresowaniem cieszyły się będą projekty z doskonałym dostępem do transportu publicznego. Spodziewamy się również silnego popytu na nieruchomości magazynowe. Podobnie jak na innych rynkach w Europie, popyt na nieruchomości handlowe ograniczy się do najlepszych obiektów, zlokalizowanych w centrach dużych miast i dobrze wpisujących się w zmiany demograficzne, a także do nieruchomości z potencjałem wzrostu wartości” - mówi Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce.

Savills podkreśla, że taki niskiej jak obecna stopa pustostanów w sektorze biurowym naszego kontynentu nie widziano jeszcze nigdy. Równocześnie mamy do czynienia ze wzrostem czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe, a nowa podaż z trudnością nadąża za popytem generowanym poprzez powstawanie nowych miejsc pracy.

Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills, powiedziała:

„Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Europie są rekordowo niskie i w trzecim kwartale 2018 roku wyniosły 3,65%. Jednak w 2019 roku inwestorzy, zwłaszcza ci unikający zbyt dużego ryzyka inwestycyjnego, nadal będą najchętniej wybierali tę kategorię aktywów. Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w Europie także spadł do najniższego poziomu w historii: 5,9%, a w miastach takich jak Berlin (1,4%), Hamburg (4,5%), Monachium (2,5%) i Sztokholm (3%) praktycznie brakuje powierzchni biurowej dostępnej od zaraz. Z tego względu czynsze w najlepszych budynkach biurowych w Europie będą nadal rosły – w tym roku średnio o 3,4%. W Mediolanie mogą wzrosnąć o 9,1%, we Frankfurcie, Barcelonie, londyńskiej dzielnicy West End, Dublinie i Madrycie o ponad 6%, w Hamburgu, Lizbonie, Monachium, Düsseldorfie i Amsterdamie o ok. 4%, a w Kolonii, Warszawie i Kopenhadze o ok. 2%”.

Firma doradcza Savills zauważa, że udział sektora logistycznego w łącznym wolumenie aktywności inwestycyjnej w Europie wynosi już prawie 14% i będzie nadal rósł w kolejnych 12 miesiącach. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych i przemysłowych obniżyły się do średnio 5,3% i są o 148 pb niższe od średniej dziesięcioletniej. Analitycy Savills przewidują, że popyt ze strony najemców i inwestorów utrzyma się na wysokim poziomie ze względu na dalszą ekspansję branży e-commerce we wszystkich krajach europejskich.

Eri Mitsostergiou dodaje:

„W bieżącym roku wzrośnie rywalizacja pomiędzy miastami o przyciągnięcie inwestorów międzynarodowych i krajowych. Szansę na wyróżnienie się na tle innych będą miały miasta, w których samorządy i lokalne podmioty współpracują ze sobą na rzecz kreowania nowych obszarów i przebudowy istniejących w celu stworzenia inteligentnych i atrakcyjnych do zamieszkania miejsc. Jednocześnie model gospodarki na żądanie prowadzi do zmian w branży, wskutek czego najemcy oczekują dostępu do usług, elastyczności i zindywidualizowanego podejścia. Pojawiają się nowe metody korzystania z powierzchni i zarządzania nią, a inwestorzy coraz częściej stają się operatorami biur serwisowanych i co-worków w celu maksymalizacji zysku z posiadanych aktywów”.

Marcus Lemli, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego na Europę w Savills oraz dyrektor generalny Savills w Niemczech, mówi:

„W 2019 roku rynek nadal będzie konkurencyjny dla inwestorów. Z powodu niewystarczającej podaży najbardziej atrakcyjnych aktywów inwestorzy będą coraz częściej zwracali uwagę na sektory niszowe, mniejsze miasta i szanse inwestycyjne związane z nowymi projektami. Elastyczne strategie inwestycyjne powinny uwzględniać nie tylko cykle na rynku nieruchomości, lecz także długofalowe zmiany strukturalne. W odpowiedzi na zmiany demograficzne i technologicznie pojawiły i rozwijają się nowe modele korzystania z nieruchomości w Europie, takie jak co-worki, co-living, domy seniora, prywatne akademiki i koncepty wielofunkcyjne. Z perspektywy inwestorów nieruchomości tego rodzaju nie stanowią już tylko alternatywy dla tradycyjnego portfela nieruchomości, ale stają się nowym, pełnoprawnym produktem inwestycyjnym, ponieważ odpowiadają na zmiany strukturalne czynników wpływających na popyt”.