Rekordowy popyt na warszawskie biurowce

Przeczytaj także: Jak warszawski rynek biurowy zakończył 2018 rok?

Osiągnięty wynik to w dużej mierze zasługa nowych najemców i firm rozwijających swoją działalność, które poszukiwały biurowców bądź powiększały dotychczasowe siedziby. Podejmowaniu decyzji sprzyjała dobra dostępność powierzchni oraz wciąż jeszcze korzystne warunki najmu - mówi Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Swoją obecność na warszawskim rynku biurowców w coraz większym stopniu zaznaczają operatorzy powierzchni współdzielonych (tzw. coworking), którzy w minionym roku wypracowali ok 10% całości popytu netto. Łączny zasób tego rodzaju biur, łącznie z powierzchniami w nieukończonych jeszcze projektach, przekroczyć ma w Warszawie 160 tys. mkw.

Polska wpisuje się w globalny trend rozwoju powierzchni coworkingowych. Duże zapotrzebowanie na tego typu usługi sprawia, że na rynku pojawiają się kolejni operatorzy. Typowa powierzchnia wynajmowana pod ten rodzaj działalności wynosi jednorazowo średnio ok. 2 – 4 tys. mkw. Rekordowa, pod względem wielkości, powierzchnia – 14 tys. mkw. została wynajęta przez WeWork, co tylko pokazuje poziom popularności tego trendu na rynku biurowym - komentuje
Adrian Bojczuk, Zastępca Dyrektora, Dział Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Niewielki odsetek powierzchni niewynajętej

Ograniczenie nowej podaży oraz towarzyszący mu, ciągle wysoki popyt owocują kurczeniem się udziału niewynajętej powierzchni na koniec 2018 r. Średni wskaźnik pustostanów dla budynków biurowych w stolicy uległ obniżeniu do poziomu ok. 8.7%, co oznacza spadek o ponad 2,5 p.proc. w porównaniu do stanu z końca 2017 roku. W samej strefie Centrum wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł do ok. 5,5%. Wolumen dostępnej powierzchni jest nadzwyczaj niski co daje lepszą pozycję negocjacyjną wynajmującym i powoduje, że najemcy rzadziej mogą liczyć już na duże zachęty w postaci wakacji czynszowych czy dofinansowania prac aranżacyjnych.

Spadek wskaźnika pustostanów oraz ograniczony wolumen powierzchni, której dostarczenie przewidziane jest do końca 2019 roku, przełożą się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej wynajmujących i powrót rynku do poziomu równowagi na linii: najemca – wynajmujący. Biorąc pod uwagę stan zaawansowania obecnie budowanych projektów, dopiero od drugiej połowy 2020 r. podaż nowej powierzchni biurowej będzie nieznacznie większa, co da najemcom możliwość większego wyboru - mówi Patrycja Dzikowska, Dyrektor, Dział Badań i Analiz Rynkowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Dominacja Strefy Centralnej

Wyniki raportu wskazują jednoznacznie, że zarówno deweloperzy, jak i najemcy najczęściej koncentrują swoją uwagę na centralnej części Warszawy. Na strefę Centralną przypadło niemal 50% popytu netto zrealizowanego w ciągu trzech pierwszych kwartałów br. Na strefę Mokotów przypadło 22% popytu netto, a Korytarz Al. Jerozolimskie przyciągnął kolejne 11%. W kontekście problemów komunikacyjnych w stolicy i rekordowo niskiego poziomu bezrobocia, dostępność komunikacji publicznej staje się kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji siedziby firmy.
Aktywność deweloperów skupia się w strefie Centrum. Udział samej tylko podstrefy Centrum Zachód w wolumenie obecnie powstających biurowców wynosi 53%, a Centralnego Obszaru Biznesu - 23%.

Stawki czynszu dla najwyższej jakości biurowców w centrum miasta odnotowują niewielki wzrost i obecnie mieszczą się w przedziale od 21,00 do 22,50 euro za m kw./m-c. W najbliższym czasie nie jest spodziewany skokowy wzrost stawek czynszu bazowego, chociaż w rezultacie rosnących kosztów obsługi i realizacji inwestycji zmniejszeniu ulega różnica pomiędzy stawkami bazowymi a efektywnymi.