Grunty inwestycyjne na wagę złota

Przeczytaj także: Colliers: pandemia przyniosła boom na grunty inwestycyjne

„Korzystna sytuacja makroekonomiczna w 2018 roku sprzyjała optymistycznym nastrojom inwestorów, którzy podejmowali decyzje o zakupach kolejnych gruntów inwestycyjnych i rozpoczynaniu nowych projektów. Ograniczona dostępność atrakcyjnych działek z jednej strony pociągnęła za sobą wzrost ich cen, a z drugiej – spowodowała większą otwartość na trudniejsze projekty, wymagające realizacji wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i rewitalizacji. Dużą popularnością cieszyły się również projekty wielofunkcyjne, które odchodzą od dzielenia przestrzeni miejskiej na monokulturowe strefy mieszkania, pracy i wypoczynku. Wyzwaniami, z którymi musieli się zmierzyć inwestorzy, były rosnące koszty materiałów budowlanych i usług podwykonawczych”, komentuje Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL.

Grunty pod zabudowę mieszkaniową

W sześciu największych aglomeracjach naszego kraju sprzedano w minionym roku niemal 65 000 nowych mieszkań. I wprawdzie jest to wynik o 11% gorszy od wypracowanego w 2017 roku, to jednocześnie drugi najlepszy rezultat, jaki udało się uzyskać w całej historii rodzimej branży deweloperskiej. Tej ostatniej niewątpliwie pomagała sytuacja gospodarcza oraz ciągle niskie stopy procentowe, które sprzyjają decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Nie oznacza to jednak, że obyło się bez zawirowań. Coraz większym problemem deweloperów staje się brak pracowników, rosnące koszty robocizny i materiałów, a także coraz bardziej ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych.

„W ubiegłym roku deweloperzy napotkali na wiele trudności z uzupełnieniem banków ziemi, głównie z powodu dużej konkurencji oraz ograniczonej podaży odpowiednich gruntów. Niska dostępność terenów wywindowała ceny ziemi do poziomów niepozwalających wielu inwestorom na osiągnięcie oczekiwanych marż. To, w połączeniu ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji, pociągnęło za sobą nawet dwucyfrowy wzrost cen lokali na rynku pierwotnym. Drożeją też mieszkania na rynku wtórnym i w rezultacie zmniejszają się różnice średnich stawek cenowych dla obu tych segmentów, co najwyraźniej widać w Warszawie”, tłumaczy Daniel Puchalski.

Wraz z trudnością w zakupie gruntów w dotychczas preferowanych lokalizacjach, deweloperzy stali się bardziej otwarci na perspektywę ekspansji w miastach regionalnych. Wielu z nich zaczęło również interesować się obiektami wymagającymi rewitalizacji. Rozwój tego segmentu rynku ogranicza jednak brak ostatecznego uregulowania kwestii reprywatyzacji. W 2019 deweloperzy będą realizować projekty i sprzedaż na poziomie zbliżonym do obserwowanego w 2018 roku. Liczba sprzedanych lokali będzie powoli spadać, ale ceny mieszkań pozostaną stabilne.

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest u progu przemian - 2019 rok zapowiada się jako moment rozkwitu rynku najmu instytucjonalnego, czemu powinny sprzyjać również prace nad przyjęciem projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, zwanych polskimi REIT-ami. W dłuższej perspektywie czasu, podaż nowych projektów zaowocuje dużymi transakcjami w tym segmencie rynku.

Grunty pod zabudowę biurową

Pozytywna sytuacja makroekonomiczna miała też wpływ na rekordowe wyniki notowane w sektorze nieruchomości biurowych. W 2018 roku rynek biurowy w Polsce wzbogacił się o 744 000 mkw., w tym ponad 500 000 mkw. przypadło na główne rynki poza Warszawą. W rezultacie, łączne zasoby powierzchni w kraju przekroczyły 10 mln mkw.

„W odróżnieniu od branży mieszkaniowej, sytuacja na rynku gruntów biurowych była bardziej stabilna i spokojna. Wyjątkiem były transakcje dotyczące terenów inwestycyjnych w takich miastach jak Kraków, Gdańsk czy Warszawa, gdzie dobrych lokalizacji, z jasną sytuacją prawną, jest coraz mniej, a atrakcyjne oferty błyskawicznie znikają z rynku. W konsekwencji aktywnego rozwoju segmentu biurowego i malejącej podaży gruntów pod inwestycje komercyjne, średnie ceny gruntów przeznaczonych pod inwestycje biurowe wzrosły”, tłumaczy Daniel Puchalski.

Wysoka aktywność najemców i spadający wskaźnik pustostanów będą sprzyjać dalszemu zainteresowaniu zakupami gruntów biurowych oraz starszych budynków z możliwością ich rewitalizacji.

„Dodatkowym bodźcem dla realizacji nowych projektów biurowych jest skala zainteresowania polskim rynkiem ze strony międzynarodowych sieci coworkingowych i biur serwisowanych. Popyt na biurowe grunty inwestycyjne w nadchodzących miesiącach będzie dotyczył wszystkich głównych miast regionalnych, z Trójmiastem, Krakowem i Warszawą na czele. To właśnie w tych trzech miastach możemy spodziewać się dalszego wzrostów cen gruntów”, wyjaśnia Joanna Kieszczyńska, Starszy Konsultant, Dział Gruntów Inwestycyjnych, JLL.

Grunty pod zabudowę handlową – mniejsze miasta i mniejsze koncepty w cenie

W ubiegłym roku na polskim rynku przybyło 435 000 mkw. nowej powierzchni handlowej w ramach wszystkich formatów, z czego centra handlowe stanowiły 266 000 mkw. Na koniec 2018 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekraczały 14 mln mkw. Większość zakupów realizowanych jest w centrach i parkach handlowych, którymi rynek jest wciąż nierównomiernie nasycony. Z jednej strony mamy „wypełnione” powierzchnią handlową aglomeracje Wrocławia czy Poznania, a z drugiej - takie miasta jak Szczecin, gdzie potencjał dla rozwoju jest nadal duży.

„Specyfika polskiego rynku handlowego zachęcała inwestorów do poszukiwania terenów inwestycyjnych oraz przestrzeni w projektach wielofunkcyjnych pod małe koncepty, do 10 000 mkw. powierzchni sprzedaży, które uzupełnią już istniejącą ofertę handlową. Nie wykluczali przy tym z analiz miast poniżej 50 000 mieszkańców”, zauważa Joanna Kieszczyńska.

Kolejny trend 2018 roku to konsolidacja rynku handlowego. Był to czas fuzji i przejęć. Przykładem jest przejęcie Spółki Emperia, właściciela konceptu Stokrotka, przez litewską Maxima Grupe, czy sfinalizowanie przez Grupę Eurocash kupna sieci handlowej Mila S.A.

„Przejmowanie obiektów konkurencji i rebranding to alternatywne wobec zakupu gruntów inwestycyjnych sposoby na pozyskanie przestrzeni dla dalszej ekspansji. Przykładem jest koncept OBI DIY, który uruchomił sklepy w kilku lokalizacjach po zamkniętych sklepach Praktiker. Z kolei Jeronimo Martins i Carrefour przejęły niektóre sklepy działające pod szyldem Piotr i Paweł w ramach planu restrukturyzacji tej sieci. W kolejnych latach możemy spodziewać się zarówno kolejnych konsolidacji w segmencie handlowym, jak i pozyskiwania lokali i terenów inwestycyjnych w ramach przejęć obiektów konkurencji”, dodaje Daniel Puchalski.

Z analiz JLL wynika, że w 2019 roku możemy się spodziewać kontynuacji ekspansji inwestorów działających w segmencie handlowym.

„W przypadku terenów inwestycyjnych, największym zainteresowaniem będą się cieszyć grunty pod budowę małych parków handlowych o wielkości od 3 000 do 10 000 mkw. powierzchni usługowej. W szczególności dotyczy to lokalizacji, gdzie występuje luka podażowa. Również starsze obiekty handlowe oraz takie, które nie są już „mile widziane” w portfelu inwestora, mają szansę znaleźć w 2019 nowych nabywców, którzy przeprowadzą modernizację lub wyburzą istniejący budynek, aby zrealizować własny projekt”, informuje Daniel Puchalski.

Grunty pod zabudowę hotelową – z potencjałem

Rok 2018 pokazał drzemiący w branży hotelowej potencjał. Wzrost turystyki biznesowej i wypoczynkowej pociągnął za sobą zainteresowanie ze strony zagranicznych sieci. Fala nowych hoteli sieciowych rozlała się w największych aglomeracjach (Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Kraków), ale też i mniejszych (Swarzędz, Oświęcim, Kalisz), w kurortach (Świnoujście, Kołobrzeg) oraz na lotniskach (Pyrzowice, Okęcie).

„Z naszych informacji wynika, że w 2018 roku ponad 30 firm poszukiwało aktywnie lokalizacji pod budowę hoteli w Polsce, a oferowane przez nie ceny przyczyniły się do wzrostu oczekiwań właścicieli nieruchomości w zakresie ceny sprzedaży. Oprócz gruntów, zainteresowaniem inwestorów cieszyły się kamienice i inne budynki nadające się do przebudowy pod wszystkie typy oraz standardy hoteli w największych miastach w Polsce. Na aktywność inwestorów wpływa też dynamika rozwoju sektora biurowego, który generuje ruch biznesowy w hotelach i eliminuje problem tzw. sezonowości. Na rynku pojawiają się coraz częściej projekty łączące w ramach jednej inwestycji budynki biurowe z hotelami, czego dobrym przykładem jest The Warsaw HUB”, tłumaczy Daniel Puchalski.

Ostatnie dwa lata przyniosły też wzrost popularności projektów condo. W kurortach niemal nie powstają typowe hotele z jednym podmiotem właścicielskim. Tego typu inwestycje są realizowane albo w formie klasycznych hoteli, z pełnym hotelowym wyposażeniem oraz funkcjami, albo jako budynki apartamentowe.

Fala projektów condo stanowi odpowiedź na duże zainteresowanie inwestorów. Wobec niskich stóp procentowych depozytów bankowych oraz niepewności rynku, coraz więcej osób poszukuje alternatywnych sposobów lokowania kapitału. Jednocześnie dynamiczny rozwój turystyki spowodował, że wyższe stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału uzyskuje się z wynajmu krótkoterminowego niż z wynajmu lokalu mieszkalnego na długi termin jednemu najemcy.

Zdaniem JLL, rynek hotelowy w Polsce ma wciąż duży potencjał wzrostu - w ciągu 3 lat liczba miejsc noclegowych powinna zwiększyć się o 30%. Na przeszkodzie dalszej ekspansji branży mogą jednak stanąć coraz wyższe ceny gruntów i materiałów budowlanych oraz deficyt pracowników wśród firm budowlanych i wykształconej kadry hotelowej. Niezależnie od istniejących wyzwań, eksperci JLL prognozują, że w 2019 będziemy obserwować ciągłość trendu zakupowego gruntów i kamienic w największych ośrodkach biznesowych i turystycznych w Polsce, z naciskiem na centralne, dobrze wyeksponowane i skomunikowane lokalizacje.

Perspektywy 2019

„W 2019 roku będziemy obserwować kontynuację zainteresowania projektami rewitalizacyjnymi i wielofunkcyjnymi, które przyczynią się do nawiązywania współpracy między inwestorami z różnych segmentów rynkowych. Spodziewamy się również dalszego, niewielkiego wzrostu cen gruntów we wszystkich segmentach rynku, w szczególności w Warszawie i Trójmieście. Optymizm inwestorów może studzić sytuacja w branży budowlanej oraz zaostrzanie przez banki kryteriów przyznawania kredytów, zarówno w stosunku do inwestorów indywidualnych, jak i komercyjnych”, podsumowuje Daniel Puchalski.