Powierzchnie magazynowe bez zmian, czyli bardzo dobrze

Przeczytaj także: Czy magazyny w Europie dały się spowolnieniu gospodarczemu?

Popyt – duże apetyty najemców

Powierzchnie magazynowe w naszym kraju rosną w siłę. Za sprawą wynajętych w ostatnim kwartale 2018 roku 960 000 mkw. roczny popyt brutto zdołał osiągnąć poziom 3,7 mln mkw., co oznacza drugi, najlepszy wynik w całej historii rynku. Popyt netto, a więc ten, który nie uwzględnia odnowień umów, sięgnął natomiast 2,9 mln mkw.

“Największa aktywność najemców przypadła na trzy główne rynki, czyli Warszawę, Górny Śląsk i Polskę Centralną, gdzie łącznie wynajęto ponad 1,5 mln mkw. nowej powierzchni”, podsumowuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Jacy najemcy dominowali na rynku magazynowym? Okazuje się, że już po raz kolejny byli to operatorzy logistyczni i sieci handlowe.

“Logistycy wynajęli ponad milion mkw. nowej powierzchni, odpowiadając tym samym za 35% całkowitego popytu netto. Udział sieci handlowych nie był o wiele niższy i wyniósł 32%. Lekka produkcja i sektor motoryzacyjny łącznie ustanowiły 16% popytu. Podobny rozkład powinien utrzymać się również w kolejnych kwartałach”, tłumaczy Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Podaż – deweloperzy nadal aktywni

Wysokiemu zainteresowaniu ze strony najemców towarzyszyła również mocna aktywność deweloperska. Rynek powiększył się o kolejne 2 mln mkw., z czego ponad 720 000 mkw. dostarczono tylko w IV kwartale. Bez wątpienia ten rok należał do Polski Centralnej, gdzie nowa podaż osiągnęła ponad 760 000 mkw., co stanowiło prawie 40% powierzchni dostarczonej w całym kraju.

„W sumie, całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec 2018 roku wyniosły 15,7 mln mkw. - czyli trzy razy tyle ile 10 lat temu. Co ważne, aktywność budowlana nadal utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Na koniec ubiegłego roku w Polsce powstawało blisko 2 mln mkw. nowej powierzchni, z czego najwięcej na Górnym Śląsku, gdzie realizowano prawie 420 000 mkw. Największe projekty, których ukończenia spodziewamy się w ciągu kilku kolejnych kwartałów to hale dla operatorów e-commerce w Gliwicach i Olsztynku”, mówi Maciej Kotowski.

Udział budowanej powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu w 2018 roku wyniósł 35%. Deweloperzy decydują się na projekty spekulacyjne na największych rynkach, takich jak Warszawa, Wrocław i Górny Śląsk – na każdym z nich powstaje ponad 100 000 mkw. tego typu powierzchni.

Czynsze rosną, pustostany raczej bez zmian

Stosunkowo wysoki udział powierzchni budowanej spekulacyjnie w 2018 roku nie wpłynął na poziom pustostanów, których średni wskaźnik utrzymał się na poziomie 5,3%. Na koniec grudnia 2018 r. najwyższy udział niewynajętej powierzchni notowały Warszawa Miasto (12%), Poznań (7%) i Białystok (36%), w którym w III kw. oddano do użytku pierwszy częściowo spekulacyjny park magazynowy. Dostępnej od ręki powierzchni nie można było znaleźć natomiast w Lubuskim oraz w Kielcach i Radomiu.

Koszty wynajmu utrzymują tendencję do wzrostu. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahały się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro/ mkw./ miesiąc. Z kolei najniższe czynsze znaleźć można w pozamiejskich obszarach Polski Centralnej (2,6 – 3,2 euro/ mkw./ miesiąc).

„W niektórych z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji zaobserwować można było zapowiadany wzrost czynszów, szczególnie w przypadku wartości efektywnych, tj. uwzględniających zachęty proponowane przez deweloperów. Wpływ na to mają przede wszystkim rosnące koszty gruntów oraz budowy”, tłumaczy Tomasz Mika.

Rekordowe inwestycje

Wartość transakcji inwestycyjnych, których przedmiotem były powierzchnie magazynowe, rosła od 2015 r., kiedy sfinalizowano transakcje o wartości 221 mln euro. Wynik w kolejnym roku osiągnął prawie 770 mln euro i 900 mln euro w roku 2017 – aż do imponującej kulminacji w 2018 r.

„W ciągu 2018 roku właścicieli zmieniło 90 parków o łącznej powierzchni prawie 3,2 miliona mkw., co stanowiło ponad 20% całkowitych zasobów zlokalizowanych w Polsce. Wartość transakcji osiągnęła historycznie najwyższy wynik 1,84 mld euro, z czego znaczącą część stanowiły duże transakcje portfelowe. W przyszłym roku również spodziewać możemy się dużej aktywności ze strony inwestorów, napędzanej zarówno sprzedażą dużych portfolio oraz mniejszych, pojedynczych aktywów. Jednocześnie pojawiają się nowe źródła kapitału oraz inwestorzy gotowi kupować „kontra trend”, komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Największe przejęcia 2018 roku obejmowały – portfolio Encore (Hillwood) i Prologis, które kosztowały Mapletree odpowiednio 320 i 260 mln euro; portfolio Och-Ziff kupione przez joint-venture pomiędzy Griffin oraz Redefine, którego wartość to około 195 mln euro; portfolio Azurite (Goodman) oraz Hines nabyte przez Blackstone za odpowiednio około 190 i 140 mln euro czy zakup portfela przez Tristan Capital Partners za niecałe 100 mln euro.

Średnia stopa kapitalizacji w przypadku najlepszych produktów magazynowych w Polsce wynosi 6,5%, z pojedynczymi przypadkami parków z długoterminowymi umowami najmu poniżej 5,5%. W najbliższym czasie spodziewamy się kompresji stóp kapitalizacji.