Rynek magazynowy w 2018 r.

Przeczytaj także: Rynek magazynowy idzie na nowy rekord?

Rynek inwestycyjny: Rekordowy rok dla sektora magazynowego

Miniony rok okazał się świetnym okresem nie tylko dla magazynów, ale i całego rynku nieruchomości komercyjnych. Całkowity wolumen transakcji zdołał osiągnąć poziom 7,2 mld euro, co względem 2017 roku oznaczało wzrost o 42%. Łączna wartość transakcji w segmencie magazynowym wyniosła z kolei 1,8 mld euro, a więc niemal dwa razy tyle, co w minionym roku. Warto przy tym podkreślić, że za przeszło 1,3 mld euro odpowiadały aktywizacje portfelowe, co związane jest z profilem platform inwestycyjnych, w których centrum zainteresowania znajdują się zakupy na minimum 70 - 100 mln euro. Najbardziej doniosłe zmiany właścicieli dotyczyły nabycia nieruchomości Hines przez Blackstone, sprzedaży portfolio Prologis do Mapletree oraz przejęcia części portfela Panattoni przez European Logistic Investment BV.

Podobnie, jak w innych segmentach rynku, widoczna jest zwiększona aktywność inwestorów z Azji, którzy oceniają rynek Europy Środkowo-Wschodniej jako bezpieczny, a jednocześnie zapewniający wyższe stopy zwrotu z inwestycji. Aktualnie kapitał azjatycki ma ponad 20% udziału w segmencie magazynowym w Polsce – komentuje Renata Osiecka, Manging Director w AXI IMMO.

2018 był kolejnym już okresem, w którym zauważalna stała się kompresja stóp procentowych, a najlepsze produkty magazynowe zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu osiągnęły wartość od 5,25% do 5,50%. Natomiast, stopy zwrotu przy zakupie mniejszych, pojedynczych projektów lub inwestycji oportunistycznych wymagających dodatkowych nakładów nadal osiągają wartości w przedziale 6-7%.

Popyt: Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląska odpowiedzialne za ponad 60% popytu

W ubiegłym roku wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, co było rezultatem zbliżonym do tego z 2017 r. W całości popytu nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 72%. W ubiegłym roku liczba dużych transakcji powyżej 100 tys. mkw. była skromna, dotyczyła projektów Leroy Merlin w Strykowie i Zalando pod Olsztynkiem. Niezależnie wysoki rezultat popytu jest efektem dużego zapotrzebowania na powierzchnie powyżej 20 tys. mkw. ze strony operatorów logistycznych, sieci handlowych i dystrybutorów z różnych branż. Średnia wielkość wynajmowanego modułu wyniosła 6 150 mkw.

W zestawieniu regionów drugi rok z rządu ponad 60% całości popytu wygenerowały trzy lokalizacje: Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk. W regionie Warszawy wynajętych zostało blisko 1 mln mkw., z czego 80% to umowy podpisane poza granicami miasta. Odpowiednio w Polsce Centralnej najemcy podpisali umowy na ponad 690 tys. mkw., na Górnym Śląsku na 680 tys. mkw. Trzy wymienione lokalizacje charakteryzuje duże zróżnicowanie oferty wewnątrz rynku, względnie wysoka dostępność pracowników, doskonałe zaplecze infrastrukturalne oraz dobre warunki do pozyskiwania gruntów inwestycyjnych – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W strukturze popytu możemy wyróżnić cztery branże odpowiedzialne trzy czwarte transakcji najmu, są to operatorzy logistyczni (35%), sieci handlowe (15%), dystrybutorzy (13%) oraz e-commerce (12%).

Podaż: Stabilna, wysoka aktywność deweloperów nie tylko na głównych rynkach

W 2018 r. deweloperzy dostarczyli na rynek 2,2 mln mkw., co było wynikiem o 8% niższym niż w roku 2017. Nowa podaż pozostała na stabilnym poziomie biorąc pod uwagę, że liczba dużych transakcji powyżej 50 tys. mkw. była mniejsza niż w roku poprzednim.

Podobnie jak w przypadku wyników po stronie popytu Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk zdominowały wyniki po stronie podaży. Udział tych trzech regionów w nowej podaży wyniósł blisko 60%. Najwięcej powierzchni, bo 720 tys. mkw. oddanych zostało do użytku w Polsce Centralnej, następnie w regionie Górnego Śląska (282 tys. mkw.) i Warszawy (253 tys. mkw.). Na rynkach rozwijających się deweloperzy dostarczyli 415 tys. mkw., co odpowiada blisko 20% całości nowej podaży.

Na koniec grudnia 2018 r. w budowie pozostawało ponad 1,9 mln mkw., z czego 29% stanowiły inwestycje spekulacyjne. Dobre podstawy rynkowe i stabilny popyt powodują, że deweloperzy zarówno na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach nie boją się projektów z komponentem spekulacyjnym. Najwięcej buduje się w Polsce Centralnej (465 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (406 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (260 tys. mkw.)

Poza dobrze znanymi formatami magazynowymi w ubiegłym roku obserwowaliśmy dynamiczny rozwój inwestycji związanych z tzw. „logistyką ostatniej mili”. Oddane do użytku w 2018 r. i w realizacji jest łącznie 268 tys. mkw. tego typu projektów w Polsce, głównie w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi oraz na Górnym Śląsku – dodaje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży, podobnie jak w roku poprzednim, miała firma Panattoni Europe (55%), następnie deweloperzy Hillwood (17%), Goodman i 7R (6-5%).

Wskaźnik pustostanów: Niska dostępność powierzchni w ciągu całego 2018 r.

Pomimo dużej liczby nowych inwestycji dostępność powierzchni od zaraz w ciągu całego roku była ograniczona, ze względu na dużą liczbę umów pre-let i BTS oraz ekspansje firm w już zajmowanych obiektach. Na koniec grudnia 2018 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,5%, podobnie jak na koniec 2017. Najwyższa dostępność miała miejsce w Poznaniu (9,1%) i w obrębie miasta Warszawy (7,1%). Ograniczone możliwości wynajmu powierzchni od zaraz występują na nowych rynkach tj. w Bydgoszczy, Szczecinie i Opolu.

Stawki czynszów: Utrzymany trend wzrostowy

W ciągu całego ubiegłego roku widoczna była tendencja zwyżkowa w poziomie czynszów w niemal wszystkich lokalizacjach. Efekt wyższych kosztów związanych z budową inwestycji i zakupem działki ma swoje odzwierciedlenie zwłaszcza w stawkach czynszów w nowo budowanych parkach. W zależności od lokalizacji odnotowano średni wzrost o 0,2 - 0,3 euro na metrze kwadratowym. Najbardziej atrakcyjne oferty nadal możliwe były do uzyskania w okolicach Warszawy i Poznania (2,1 – 2,5 euro/mkw.). W nowych lokalizacjach takich jak Szczecin, Zielona Góra czy Kielce stawki efektywne utrzymywały się w granicach średnich rynkowych tj. 2,6 -2,9 euro/mkw. Średnie stawki bazowe w lokalizacjach logistycznych wynosiły od 3,3 do 3,5 euro/mkw., w przypadku inwestycji miejskich było odpowiednio wyższe o 0,5 -1 euro/mkw.

Prognozy: E-commerce gwarantem dalszego, stabilnego rozwoju sektora

Rynek magazynowy w Polsce ma silne podstawy do utrzymania stabilnej pozycji i dobrego tempa rozwoju w 2019 roku ze względu na globalny wzrost sprzedaży w kanale e-commerce i zmiany, jakie wymusza ta branża na operatorach logistycznych, sieciach handlowych i dystrybutorach. Ponadto, pomimo nieco słabszych prognoz dla gospodarek Niemiec i innych krajów Europy Zachodniej zainteresowanie inwestycjami w Polsce nie słabnie a oferta sektora magazynowego w Polsce jest nadal konkurencyjna względem Europy Zachodniej i krajów sąsiednich w regionie.

Rynek magazynowy staje się coraz bardziej dojrzały, ale też bardziej różnorodny. W tym roku będziemy obserwować dalszy dynamiczny rozwój projektów miejskich zarówno SBU, jak też nieco większych związanych z logistyką „ostatniej mili” oraz wzrost wolumenu transakcji BTS i BTO, ze względu na coraz większą indywidualizację potrzeb najemców.

Pod względem lokalizacji 2019 będzie należał do nowych rynków, zarówno na zachodzie, jak też na wschodzie kraju. Szanse na nowoczesne centra dystrybucyjne mają takie miasta jak: Gorzów Wielkopolski, Świebodzin czy Legnica, ale też Olsztyn, Elbląg. Główne rynki nie pozostaną w tyle, zwłaszcza Polska Centralna, Górny Śląsk, Warszawa oraz Wrocław.

Trend wzrostu stawek czynszów zostanie utrzymany. W tym roku trudniej też będzie uzyskać atrakcyjne warunki w przypadku kontraktów krótszych niż 5 lat. Ponadto nowa struktura właścicielska na rynku i polityka funduszy nie sprzyja obniżkom stawek na rynku.

Wyzwania jakie stoją przed sektorem to wydłużające się terminy realizacji inwestycji, ze względu na ograniczaną dostępność firm budowlanych oraz rosnące koszty pracy i deficyt kadr w całej branży logistyczno-produkcyjnej oraz dodatkowe obciążenia dla najemców i pośrednio całej branży związane z wzrostem cen energii elektrycznej w Polsce.