10 lat na rynku magazynowym w Polsce

Przeczytaj także: Rynek magazynowy w 2018 r.

Ostatnie dziesięć lat przyniosło rodzimemu rynkowi magazynowemu cały szereg przemian, w efekcie których z rozwijającego się sektora stał się sektorem dojrzałym ze stabilną perspektywą wzrostu na nadchodzące lata. Oto 10 najistotniejszych elementów, które uległy zmianie na przestrzeni ostatniej dekady. Działo się wiele.

1. Podaż razy trzy

10 lat wystarczyło, aby podaż powierzchni magazynowej w naszym kraju wzrosła aż trzykrotnie - z 5,1 mln mkw. do przeszło 15,7 mln mkw. u schyłku grudnia minionego roku. Obecnie w fazie realizacji znajduje się kolejne 1,9 mln mkw., czyli ponad 15 razy więcej niż to miało miejsce w na koniec kryzysowego 2009.

2. Popyt razy pięć

Od kryzysu do rekordowych wyników - tak można w skrócie podsumować dynamikę popytu w sektorze na przestrzeni 10 lat. W 2009 r. w całej Polsce wynajęto 765 tys. mkw. - mniej niż dziś wynajmuje się rocznie w jednym regionie Warszawy, gdzie w ubiegłym roku popyt osiągnął wielkość około 1 mln mkw. W 2018 r. zaś w całej Polsce wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Wynik na koniec zeszłego roku jest 5,2 razy wyższy niż ten z 2009.

3. Nowa i stara siła w strukturze popytu

W ciągu 10 lat branżą, która niezmiennie ma ponad 30% udziałów w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu zajęli nowi gracze. Jednym z nich jest e-commerce. Udział branży wzrósł z poziomu poniżej 1% do ponad 10% i stale rośnie, zwłaszcza, że znacząca cześć firm logistycznych i sieci handlowych wynajmuje kolejne powierzchnie pod obsługę tego kanału sprzedaży.

4. Ostrożniejsza spekulacja

W 2009 r. zainteresowanie najemców gwałtowanie wyhamowało, rozpoczęte w 2008 r. inwestycje często w 100% spekulacyjne zostały wybudowane, ale nie wynajęte. Efektem tego była dostępność powierzchni gotowych od zaraz na poziomie 16,3%. Na przykład wynajem wybranych inwestycji w Błoniu pod Warszawą czy Piotrkowie Trybunalskim trwał kilka kolejnych lat. Dziś współczynnik powierzchni niewynajętej jest na rekordowo niskim poziomie 4,5%. Deweloperzy ponowie budują spekulacyjne, ale nauczeni doświadczeniem rzadko uruchamiają nowe inwestycje bez przynajmniej 40% zabezpieczenia umowami pre-let.

5. Stawki czynszów wracają do poziomów sprzed lat

W latach 2008 -2009 średnie stawki efektywne w lokalizacjach logistycznych wahały się w przedziale od min. 2,3 do 2,8 euro/mkw., a bazowe wynosiły min. 3,3 - 3,5 euro/mkw. Aktualnie widoczna na wszystkich rynkach tendencja wzrostowa czynszów spowodowała ich powrót do poziomu sprzed lat. Stawki bazowe przyjmują wartości od 3,3 do 3,6 euro/mkw., a efektywne zaczynają się od 2,1 euro/mkw. przy większych powierzchniach i umowach najmu powyżej 5 lat.

6. Sprzedaż inwestycyjna razy dziesięć

10 lat temu z powodu załamania na rynkach finansowych sprzedaż inwestycyjna w sektorze komercyjnym została ograniczona do minimum. Produkty magazynowe pod względem bezpieczeństwa były oceniane dużo słabiej niż z sektora biurowego czy handlowego. W 2009 r. wolumen transakcji wyniósł 175 mln euro, dziś jest to wartość niemal dziesięciokrotnie wyższa, bo ponad 1,8 mld euro. Kompresja stóp kapitalizacji w ciągu tego okresu przy najlepszych projektach wyniosła 150 – 200 punktów bazowych.

7. Drogi szybkiego ruchu razy pięć

Długość dróg ekspresowych i autostrad zwiększyła się niemal pięciokrotnie z 765 km do 3730,7 km, kolejne 488 km ma zostać oddane w tym roku . 10 lat temu poza odcinkami autostrad A2, A4 i A1, sieć nowoczesnych dróg ekspresowych w zasadzie nie istniała, a czasy przejazdów pomiędzy największymi ośrodkami miejskimi w Polsce były 2 lub 3-krotnie dłuższe niż dziś.

8. Nowe regiony na magazynowej mapie Polski

W 2009 r. rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych dotyczył głównie Warszawy, Górnego Śląska oraz Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia. Dziś, poza nadal dominującymi 5 największymi hubami magazynowo-logistycznymi, podażą na poziomie powyżej 250 tys. mkw. legitymują się takie lokalizacje jak: Szczecin, Trójmiasto, Bydgoszcz, Kraków, Polska Wschodnia, woj. lubuskie.

9. Od rynku pracodawcy do rynku pracownika

10 lat temu przy wyborze lokalizacji magazynowej deweloperzy i najemcy brali pod uwagę przede wszystkim dostępność infrastruktury drogowej oraz możliwości połączenia z siecią dróg międzynarodowych. Dziś najważniejsza dla wielu branż jest dostępność kadr na rynku pracy. Poziom bezrobocia 10 lat temu wynosił 12,1%, zaś na koniec grudnia 2018 r. spadł o 6.3 p.p., do najniższego od 25 lat poziomu 5,8% .

10. Większa różnorodność formatów

W sektorze nieruchomości magazynowych dominowały inwestycje typu big-box przy głównych węzłach drogowych uzupełnione inwestycjami typu Small Business Unit, głównie na rynku warszawskim. Projekty BTS stanowiły ok. 10% w strukturze nowej podaży. Dziś różnorodność i możliwości sektora są o wiele większe. Poza tradycyjnymi parkami logistycznymi powstają inwestycje miejskie, zwiększona jest liczba inwestycji typu cross-dock, BTS oraz projektów BTO realizowanych na własność dla klienta.