Rynek magazynowy we Wrocławiu. Dekada sukcesu

Przeczytaj także: Powierzchnie magazynowe odporne na światowe zawirowania

AXI IMMO postanowiła przyjrzeć się rozwojowi wrocławskiego rynku nieruchomości magazynowych. Analiza obejmuje ostatnią dekadę, nawiązując tym samym do horyzontu czasowego działalności firmy.

Dobrze rozwinięta sieć drogowa, duży potencjał gospodarczy oraz demograficzny, a także bliskość granicy z Niemcami i Czechami to główne atuty regionu Wrocławia. Zebrane przez nas dane rynkowe pokazują, że Wrocław w ostatniej dekadzie umacniał swoją pozycję wśród głównych lokalizacji magazynowych w kraju oraz najważniejszych centrów dystrybucyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – komentuje Sylwia Jagódka, Konsultant Industrial & Logistic w AXI IMMO.

Spowolnienie na początku i skokowe przyspieszenie w połowie dekady, dzięki kontraktom dla Amazona

Jak wskazują dane AXI IMMO, w pierwszych trzech kwartałach 2008 roku wrocławski rynek magazynowy osiągnął zadowalający wynik, czego dowodem mogą być chociażby popyt na poziomie 185 tys. mkw. oraz podaż przekraczająca 540 tys. mkw., co wówczas stanowiło 12% całkowitych zasobów magazynowych całego naszego kraju. Aktywność deweloperów dopisywała, powstawało dużo powierzchni spekulacyjnych. Pierwsze symptomy kryzysu stały się dostrzegalne u schyłku roku, kiedy to wskaźnik pustostanów osiągnął najwyższy w minionej dekadzie poziom 23%.

Szczytowe spowolnienie przypadło na wrocławskim rynku magazynowym na lata 2009-2010. W 2010 r. popyt wśród najemców był na najniższym w dekadzie poziomie 107 tys. mkw. Po dwóch latach, w 2011 r. rynek powrócił na ścieżkę rozwoju, odnotowując najem powyżej 216 tys. mkw., a w 2013 r. osiągnął swój rekord pod względem popytu – 458 tys. mkw., głównie za sprawą dwóch umów podpisanych przez firmę Amazon, których udział w wolumenie transakcji wynosił prawie 50%. – wyjaśnia Sylwia Jagódka, Konsultant Industrial & Logistic w AXI IMMO.

„Efekt Amazon” umocnił region na logistycznej mapie kraju na długie lata. Ponadto w 2013 roku zauważalne stało się także zainteresowanie regionem jako lokalizacją projektów produkcyjnych nie tylko we Wrocławiu. W 2013 r. w m.in. Legnicy zainwestowały w projekty BTS firmy z sektora motoryzacyjnego Lear Corporation i Faurecia.

Jak wynika z danych zebranych przez analityków AXI IMMO, kolejne lata przenosiły kolejne sukcesy na rynku magazynowo przemysłowym – podaż całkowita w 2014 r. wzrosła rekordowo o prawie 43%, a w kolejnych 4 latach średnio o 12%. Na koniec 2018 r. całkowita podaż osiągnęła poziom 1,85 mln ( 4. rynek magazynowy w Polsce), przy czym jeśli chodzi o wolumen budowanej powierzchni na koniec IV kw. 2018 r. wyniki rynku wrocławskiego wzrosły w stosunku do analogicznego okresu 2017 r. o ponad 76%, co plasuje Wrocław 3. miejscu wśród najintensywniej rozwijających się rynków magazynowych kraju. Również wolumen popytu był w 2018 r. na bardzo wysokim poziomie 453,3 tys. mkw., niewiele niższym niż w rekordowym 2013 r. Na koniec IV kwartału 2018 r. rynek wrocławski charakteryzował się jedną z najniższych dostępności powierzchni „wolnej od ręki” w kraju. Wskaźnik pustostanów spadł o 3,2 p. proc. w stosunku do roku 2017 i wyniósł 3,3%.

Dziś główną grupę najemców w regionie Wrocławia stanowią operatorzy logistyczni, sieci handlowe, sektor e-commerce, a także podmioty przemysłu motoryzacyjnego oraz elektrotechnicznego, które generują znaczącą część zapotrzebowania na projekty BTS oraz BTO.

Rozwój w oparciu o nowe lokalizacje i formaty projektów czy spowolnienie śladem niemieckich sąsiadów?

Eksperci AXI IMMO podają, że w 2019 r. wrocławski rynek magazynowy mimo silnych powiązań ze słabnącą gospodarką niemiecką utrzyma swoją pozycję wśród najpopularniejszych lokalizacji magazynowych w kraju i regionie dzięki dobrze prosperującym najemcom obecnym w regionie. W całkowitym wolumenie powierzchni wynajętej będzie się zwiększał udział transakcji na mniejszych rynkach jak np. Legnica czy Bolesławiec, głownie ze względu na coraz większe trudności w rekrutacji pracowników.

Prognozowana jest ekspansja najemców na terenie całego regionu. Tak jak na innych wiodących rynkach spora część projektów poza największą aglomeracją będzie rozwijana w oparciu o formaty BTS i BTO. Równolegle w odpowiedzi na wzrastające zainteresowanie najemców będą rozwijane lokalizacje miejskie z dostępem do komunikacji publicznej, zapewniające sprawniejszą obsługę lokalnego rynku konsumenckiego - przewiduje Sylwia Jagódka z AXI IMMO.

Sylwia Jagódka dodaje, że kryzys branży motoryzacyjnej w Niemczech, który rozpoczął się w drugiej połowie 2018 r. z pewnością jest wyzwaniem dla regionu. Perspektyw nie poprawia także osłabienie gospodarcze w innych krajach Zachodniej Europy, którego symptomy są widoczne od kilku miesięcy.