Powierzchnie handlowe przenoszą się do małych miast?

Przeczytaj także: Centra handlowe: wycena oczami rzeczoznawcy

U schyłku I kwartału 2019 roku, nowoczesne powierzchnie handlowe w naszym kraju rozpościerały się na 14,68 mln m kw. Niemal 3/4 tych zasobów przypadało na 435 obiektów, które działają jako tradycyjne centra handlowe. Największym otwarciem badanego okresu było gliwickie centrum wyprzedażowe Silesia Outlet - szesnasty tego rodzaju obiekt w naszym kraju. Po ukończeniu drugiej fazy tego projektu (8 000 m kw.) stanie się on największym centrum wyprzedażowym na terenie całej konurbacji górnośląskiej. Na uwagę zasługuje również uruchomienie w warszawskim Blue City nowoczesnego kina Helios, które oferuje widzom osiem sal kinowych, w tym trzy o podwyższonym standardzie.

Oddanie do użytku kina Helios w Warszawie wpisuje się w trend poszerzania oferty rozrywkowej w obiektach handlowych. Nabiera on szczególnego znaczenia w kontekście ograniczenia handlu w niedziele oraz stanowi odpowiedź na zmieniające się potrzeby i oczekiwania klientów. W niedziele, w które handel jest ograniczony, urozmaicona oferta rozrywkowa i gastronomiczna mają na celu przyciągnąć odwiedzających, a w pozostałe dni tygodnia wydłużyć czas ich wizyty w obiekcie. Zauważmy, że nawet obiekty o dominującej pozycji rynkowej, starają się wykreować nowe atrakcje dla całych rodzin. Świetnym przykładem jest zapełniony dziećmi nowoczesny plac zabaw przed warszawską Arkadią - mówi Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland.

Duże zainteresowanie małymi miastami

Rozwój rynku nowoczesnego handlu widoczny jest najwyraźniej w segmencie małych miast do 100 000 mieszkańców, gdzie największą popularnością cieszą się małe parki i centra handlowe (o wielkości od 5000 do 10 000 m kw.). Potwierdzeniem tego trendu są otwarte w I kw. br. HopStop w Siedlcach i Galeria Hosso w Drawsku Pomorskim, a także kolejny sklep w ramach ogólnokrajowej sieci Agata Meble (10 000 m kw.) w wolnostojącym budynku w Opolu.

O znaczeniu rynkowym małych miast świadczy wysoki poziom realizowanej tam obecnie nowej podaży. Z powierzchni będącej obecnie na etapie budowy ok. 40% przypada właśnie na małe rynki. Wg ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland jeszcze dekadę temu zasoby usytuowane w miastach o liczbie mieszkańców do 100 tysięcy stanowiły tylko ok. 9% całego rynku. Obecnie ich udział został podwojony i nadal będzie rósł m.in. dzięki aktualnie powstającym tam projektom, jak np. Color Park w Nowym Targu z pierwszym i jedynym w regionie czterosalowym kinem pod szyldem Cinema 3D, Galeria Chełm w Chełmie czy usytuowana w centrum Nysy Galeria Dekada.

Dalsze ograniczanie nowej podaży

Od dłuższego czasu na rynku handlowym mamy do czynienia z ograniczeniem podaży nowej powierzchni handlowej. W dwóch poprzednich latach (2017 i 2018) przyrost zasobów w skali roku wynosił ok. 450 000 m kw., co stanowi wyraźne wyhamowanie w porównaniu z tempem wzrostu sektora nowoczesnej powierzchni handlowej w latach 2007 - 2016, kiedy to przybywało średnio po 700 000 m kw. nowych zasobów rocznie. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland uważają, że trend ten utrzyma się również w kolejnych latach. Na koniec marca br. w trakcie budowy było ok. 440 000 m kw. powierzchni najmu, z czego ok. 334 000 m kw. przewidziane jest do otwarcia w kolejnych trzech kwartałach 2019 roku. Oznacza to, że wolumen nowej powierzchni najmu oddanej do użytku w całym 2019 r. nie przekroczy poziomu 400 000 m kw. Spadek tempa wzrostu podaży nowej powierzchni handlowej wynika w dużej mierze z braku dużych projektów handlowych.

Polski rynek atrakcyjny dla zagranicznych marek

Pomimo wyraźnego ograniczenia tempa wzrostu zasobów, Polska jest wciąż atrakcyjnym rynkiem dla nowych marek, zarówno polskich jak i zagranicznych. Funkcjonujące od zeszłego roku ograniczenie handlu w niedziele w dużym stopniu jest rekompensowane przez stały wzrost sprzedaży detalicznej, rosnącą siłę nabywczą konsumentów oraz generalnie dobrą kondycję sektora nowoczesnego handlu. Z zagranicznych premier w I kw. br. warto odnotować debiut niemieckiej sieci MyShoes, wchodzącej w skład Grupy Deichmann. Na miejsce swojego debiutu wybrała ona dominujące centra handlowe na głównych rynkach. Z kolei rosnąca popularność produktów typu „eco” skłoniła markę Carrefour do otwierania nowych placówek o nazwie „Carrefour Bio” o powierzchni sprzedaży nie przekraczającej 200 m kw.

Stawki czynszu stabilne w obiektach wiodących. Silna presja w obiektach gorszej klasy.

Stawki czynszu typu “prime” w najwyższej klasy centrach handlowych działających na głównych rynkach są stabilne i utrzymują się w przedziale 110€ - 130€ / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45€ a 60€ m kw. / m-c w pozostałych dużych miastach. Właściciele obiektów o gorszej kondycji rynkowej borykają się z rosnącą presją najemców na obniżanie stawek czynszu i podnoszenie kwoty przeznaczanej na wyposażenie lokali do wymagań najemców, co zazwyczaj argumentowane jest zakazem handlu w niedziele, mającym wpływ na spadek obrotów. Obecna sytuacja sprzyja pogłębianiu się różnic w poziomie pustostanów pomiędzy obiektami handlowymi o ugruntowanej pozycji rynkowej, a tymi gorszej klasy. Jak twierdzą eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland, rosnący poziom konkurencji może jeszcze nasilić presję najemców na stawki czynszu oraz inne komponenty finansowe umowy najmu.