Rynek inwestycyjny w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

Przeczytaj także: Rynek inwestycji w nieruchomości I-VI 2006

Polski rynek inwestycyjny z rekordem

Jak podaje BNP Paribas Real Estate Poland, całkowity ubiegłoroczny wolumen transakcji zawartych na rodzimym rynku nieruchomości zdołał osiągnąć pułap blisko 7,3 mld euro. To rekordowy wynik, bijący na głowę (43%) świetny rezultat z minionego roku. Już od kilku lat widoczne jest wzmożone zainteresowanie, jaki nasz kraj wzbudza wśród inwestorów z Malezji, Chin, Singapuru i Korei Południowej.

Miniony rok przyniósł również kontynuację silnych wzrostów na rynku biurowym w naszym kraju. Mowa to zarówno o Warszawie, jak i rynkach regionalnych. Popyt ze strony najemców stymulował wzrost zatrudnienia, ekspansje oraz przeprowadzki do obiektów o wyższym standardzie. Całkowity poziom najmu przewyższył 1,5 mln m kw. z 73-procentowym udziałem najmu netto. Na terenie stolicy najem brutto osiągnął 858 000 m kw., a więc o 30% więcej niż średnia z ostatniej dekady. Było to równocześnie najlepszym wynikiem w historii odnotowanym na warszawskim rynku. Na koniec roku 2018 polski rynek powierzchni biurowych osiągnął wielkość blisko 10,4 mln m kw., z czego 53% zlokalizowanych jest w Warszawie.

Na przestrzeni 2018 roku, ze względu na zwiększający się poziom powierzchni wynajętych, nadal mogliśmy obserwować zmniejszanie się różnicy pomiędzy czynszem bazowym i efektywnym, gdzie kolejnym czynnikiem był też znaczny wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni odnotowany w okresie ostatnich dwóch lat – mówi Marcin Klammer, Prezes Zarządu, CEO CEE, Europa Środkowa i Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Sektor nowoczesnych powierzchni handlowych, którego wielkość powierzchni najmu brutto przekracza 14,6 mln m kw. wszystkich typów powierzchni, oferuje szeroką gamę możliwości zróżnicowanym markom o różnych profilach i pozycji rynkowej. Na rynku dostępny jest szereg formatów centrów handlowych, poczynając od najnowocześniejszych galerii handlowych z dominującą funkcją rekreacyjną w dużych aglomeracjach, a kończąc na małych centrach w miastach liczących ok. 15 000 - 20 000 mieszkańców. Polski rynek powierzchni handlowych osiągnął fazę dojrzałości, dlatego też tempo jego wzrostu znacząco spadło. Niższy poziom nowej podaży w latach 2017-2018 i ograniczona ilość planowanych projektów oznaczają, że tradycyjne formaty handlowe czeka nieunikniona rewolucja. Przebudowy i modernizacje starszych obiektów, zazwyczaj mające na celu włączenie nowych konceptów handlowych, a także funkcji gastronomicznych i rekreacyjnych, są obecnie jednym z głównych czynników napędzających rozwój rynku.

Z kolei polski rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych przeszedł na przestrzeni ostatnich trzech lat prawdziwy boom, w efekcie czego apetyt inwestorów na produkty w tym segmencie utrzymał się w roku 2018 na niezwykle wysokim poziomie. Wolumen zawartych transakcji wyniósł ponad 1,9 mld euro, co oznacza nowy rekord dla tego sektora i wzrost o ponad 60% w porównaniu z rokiem 2017. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych wzrosły w przeciągu zaledwie dwóch lat o 40% i osiągnęły poziom 15,7 mln m kw. Równocześnie wskaźnik powierzchni niewynajętych utrzymał się na niezwykle niskim poziomie i na koniec roku 2018 wyniósł zaledwie 5,1%. Tak niska dostępność powierzchni magazynowych wynika z bardzo wysokiego poziomu zainteresowania ze strony najemców. Całkowity poziom najmu netto na polskim rynku osiągnął w roku 2018 rekordowy wynik 3,1 mln m kw. Jest to czwarty najlepszy wynik osiągnięty w Unii Europejskiej, gdzie lepszymi okazały się jedynie jej największe gospodarki, czyli Niemcy, Francja i Wielka Brytania.

Czechy – stabilny i dojrzały rynek charakteryzujący się niewielkim ryzykiem inwestycyjnym

Czeski rynek inwestycyjny jest rynkiem dojrzałym, na którym aktywna jest duża i silna grupa krajowych inwestorów. W ubiegłym roku inwestorzy czescy stali za ponad 60% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, który wyniósł 2,6 mld euro. Dodatkowo wysoki poziom aktywności czeskich inwestorów oznacza płynność i daje możliwość wyjścia z rynku inwestorom zagranicznym. W roku 2018 najczęściej transakcje zawierane były w odniesieniu do aktywów biurowych (44%), a następnie handlowych (29%) i przemysłowych (22%).

Czeski rynek powierzchni biurowych zdominowanych jest przez nieruchomości zlokalizowane w stolicy. W ostatnich latach – w efekcie silnego popytu ze strony najemców i niewielkiej podaży – w Pradze odnotowywano stopniowy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych, który teraz osiągnął rekordowo niski poziom. W roku 2018 oddano do użytku ok. 131 000 m kw. powierzchni biurowej, a w roku 2019 na rynek dostarczonych zostanie kolejne 200 000 m kw., jednakże duża część tej powierzchni już została wynajęta, a pozostała powierzchnia zostanie szybko wchłonięta przez rynek zaraz po jej oddaniu do użytku

Czeski rynek powierzchni handlowych czerpie znaczne korzyści z dynamicznie wzrastającego poziomu konsumpcji i sprzedaży detalicznej. W roku 2018 czynsze w najatrakcyjniejszych obiektach nadal wzrastały i istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w roku 2019 nadal będą one wzrastać. Nowa podaż osiągnie w roku 2019 rekordowo niski poziom, a ograniczona ilość nowych projektów w budowie oznaczać będzie, że dominującymi trendami na rynku będą przebudowy, modernizacje i rozbudowy istniejących aktywów.

Najatrakcyjniejsze praskie ulice handlowe zajmują wyjątkową pozycję w hierarchii powierzchni handlowych. W ostatnich latach doświadczyły one stopniowego wzrostu czynszów, przy czym prognozy nadal mówią o tendencjach wzrostowych. Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych napędzany jest przez dynamicznie rozwijający się sektor handlu e-commerce, a popyt ze strony najemców powinien w tym roku utrzymać się na wysokim poziomie – komentuje Erik Drukker, Dyrektor Zarządzający w Działach Wynajmu i Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia oraz Country Head na Czechy, BNP Paribas Real Estate.

Niska dostępność siły roboczej i gruntów inwestycyjnych, a także rosnące koszty budowy i pracy nadal stanowią główne ograniczenia dla dynamicznego rozwoju tego sektora. Aktywność najemców skoncentrowana jest na aglomeracji praskiej, w której tradycyjnie już odnotowywany jest najwyższy poziom stawek najmu. Równocześnie północne i zachodnie regiony kraju czerpią duże korzyści z bliskiego sąsiedztwa rynku niemieckiego i pozostałych rynków zachodnich.

Rumunia – nie tylko Bukareszt

Silny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w najważniejszych miastach regionalnych napędza aktywność deweloperów, w efekcie czego w roku 2018 doszło do oddania do użytku dużej ilości powierzchni biurowej, a na rok 2019 planowana jest realizacja kolejnych znacznych projektów. Poziom najmu w stolicy pozostaje wysoki, gdzie na koniec roku 2018 został osiągnięty wynik 290 000 m kw., przy czym w odniesieniu do 45% wynajętej powierzchni zawarto umowy przednajmu. W największych miastach regionalnych, takich jak Cluj-Napoca, Timisoara, Iasi oraz Brasov, prócz nowych najemców zaczynają pojawiać się przedłużenia umów i relokacje.

Pomimo faktu, iż rozwój gospodarczy w ostatnich latach napędzany był wzrostem konsumpcji, do użytku oddano niewiele nowych obiektów handlowych. Kilku deweloperów z sektora handlowego koncentruje się na mniejszych miastach, w których budowane są parki handlowe ze strategicznymi najemcami w postaci operatorów sieci spożywczych, a także centra handlowe oferujące atrakcyjną strukturę najemców obejmujących zarówno marki krajowe, jak i międzynarodowe – mówi Olga Melihov, Country Head, BNP Paribas Real Estate Romania.

Wysoki poziom popytu na nowoczesne powierzchnie przemysłowe przełożył się na roczny poziom najmu wielkości 570 000 m kw. Aktywność najemców w roku 2018 napędzana była przez zarówno tradycyjnych najemców, jak i operatorów spożywczych, i tych wywodzących się z sektora e-commerce. Odrodzenie rynku powierzchni przemysłowych doprowadziło do zmiany podejścia deweloperów, którzy obecnie gotowi są prowadzić inwestycje spekulacyjne, a także realizować projekty typu build-to-suit i te wynajmowane na podstawie umów przednajmu. Aktywni deweloperzy będą nadal umacniać swoją pozycję na rynku krajowym dzięki budowie nowych obiektów lub pozyskiwaniu istniejących obiektów przemysłowych o dobrej pozycji i wynajętych atrakcyjnym najemcom. Liczba planowanych projektów, które potencjalnie mogą oznaczać zwiększenie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni przemysłowej na rumuńskim rynku do 4 mln m kw. nie wywrze dalszej presji na czynszach, które zgodnie z prognozami powinny utrzymać się na stałym poziomie przez dłużej niż kolejne 12 miesięcy.