Nieruchomości biurowe w centrum uwagi

Przeczytaj także: Polski rynek inwestycyjny po 5 miesiącach - gdzie jesteśmy?

Po intensywnej końcówce i znaczącej ilości transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w ostatnich miesiącach 2018 roku, w pierwszym kwartale 2019 roku mieliśmy stosunkowo mniej zamknięć transakcji. Patrząc jednak na liczbę transakcji w toku, możemy spodziewać się wyjątkowo intensywnego roku. Najbardziej pożądanymi aktywami pozostają nieruchomości biurowe, zarówno w Warszawie jak i w miastach regionalnych. Dużym zainteresowaniem inwestorów wciąż cieszą się największe polskie miasta takie jak Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice czy Gdańsk.

W pierwszym kwartale tego roku sfinalizowano transakcje biurowe na ponad 526 mln euro, z czego aż 40% to akwizycje w miastach regionalnych. Największe transakcje minionego kwartału to m.in. przejęcie krakowskich biurowców .BIG, K1 i Rondo BP odpowiednio przez Credit Suisse, FLE GmbH i Globalworth, ponadto nowego właściciela zyskały takie obiekty jak Argon i Arkoński BP w Gdańsku. W Warszawie sfinalizowano transakcje na 320 mln EUR, w tym przejęcie między innymi części Browarów Warszawskich przez GLL, biurowca Atrium IBC przez Strabag RE czy zakup Graffit na Mokotowie przez Zeus Capital Management.

Z kolei transakcje zawarte w sektorze handlowym w pierwszych trzech miesiącach osiągnęły wartość bliską 34 mln EUR, co było bardzo niskim wynikiem w porównaniu do analogicznych okresów w poprzednich latach. Z uwagi na ograniczoną ofertę dobrze zlokalizowanych obiektów handlowych na sprzedaż, wolumen transakcji w tym sektorze pozostanie na niskim poziomie w porównaniu do lat ubiegłych.

Początek roku to także kilka sfinalizowanych transakcji na rynku magazynowym na łączną kwotę 82 mln euro. Nowego właściciela zyskało 5 obiektów logistycznych, m.in. 7R Park Czechowice i Hillwood Warsaw i zakupione przez CBRE GI. Prognozuje się, że dobra kondycja rynku magazynowego przełoży się na wzrost aktywności inwestorów w tym sektorze, a roczny wolumen przejęć będzie porównywalny z odnotowanymi w poprzednich latach. W tym roku rynek magazynowy napędzany będzie przez e-commerce. Nadal widoczne jest bardzo duże zainteresowanie inwestorów każdym typem produktów: BTS, logistyka miejska, big boxy czy większe portfele logistyczne. Deweloperzy także wierzą w polską gospodarkę oraz koniunkturę w bieżącym roku. Odzwierciedlają to projekty coraz częściej budowane na zasadach spekulacyjnych.

Biorąc pod uwagę dobrą koniunkturę gospodarczą Polski, pozytywne nastroje inwestorów oraz liczbę przejęć w trakcie negocjacji, spodziewany jest dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej w segmencie nieruchomości komercyjnych. Dla przypomnienia, rok 2018 zakończył się najwyższym w historii wolumenem transakcji inwestycyjnych w Polsce, sięgającym ponad 7,2 mld euro.

Uwzględniając dalszy rozwój rynku, stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości biurowe zlokalizowane na rynkach regionalnych pozostają na poziomie 5,75%-6,75% z tendencją do kompresji, z kolei w Warszawie stopy kapitalizacji prime oscylowały wokół 4,50%- 5,00%. Spadły również stopy kapitalizacji za nieruchomości handlowe, które w minionym roku wyceniane były nieco powyżej 4%, a najlepsze produkty magazynowe, zabezpieczone długimi umowami najmu nieznacznie przekraczały poziom 5%.

Krzysztof Cipiur, Associate Director w Dziale Rynków Kapitałowych